Masz stabilną pracę, znalazłeś wymarzoną nieruchomość, a proponowana rata nie spędza Ci snu z powiek. Składasz wniosek o kredyt hipoteczny – i nagle dowiadujesz się, że bank mówi „nie”.

„Przecież zarabiam dobrze… Jak to możliwe?”

Jednym z najczęściej powtarzanych wyjaśnień odmów kredytowych – zarówno wśród klientów, jak i w debacie publicznej – jest stwierdzenie: „za niskie zarobki”. Choć poziom dochodu pozostaje istotnym elementem oceny zdolności kredytowej, w praktyce bankowej rzadko bywa on czynnikiem decydującym. Wysokość wynagrodzenia jest tylko jedną ze zmiennych w znacznie bardziej złożonym procesie oceny ryzyka kredytowego.

Przekonanie, że wysokość dochodów to jedyny element wpływający na decyzję banku prowadzi do błędnych wniosków, a w konsekwencji – do niewłaściwego przygotowania się klientów do kolejnych prób finansowania. Tymczasem analiza realnych powodów odmów pokazuje, że kluczowe znaczenie mają struktura profilu ryzyka, zachowania finansowe oraz stabilność sytuacji dochodowej, a nie sam nominalny poziom zarobków.

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

Profil ryzyka kredytowego jako punkt pierwszy analizy kredytowej

Centralnym elementem procesu kredytowego jest profil ryzyka tzw. scoring, tworzony na podstawie agregacji wielu danych: historii kredytowej, informacji behawioralnych, parametrów socjodemograficznych oraz danych wewnętrznych banku. To właśnie ten profil tworzony często przez złożony wewnętrzny algorytm banku na samym początku decyduje o tym, czy wniosek trafi do dalszej analizy dokonywanej przez analityka.

Dwie osoby o identycznych dochodach mogą otrzymać skrajnie różne decyzje kredytowe w zależności od struktury zobowiązań, historii finansowej czy stabilności zatrudnienia. Modele scoringowe stosowane przez banki mają charakter probabilistyczny – ich celem nie jest ocena aktualnej sytuacji klienta, lecz przewidywanie jego zdolności do obsługi zobowiązania w całym okresie kredytowania.

Scoring behawioralny i analiza zachowań finansowych

Coraz większą rolę w procesach decyzyjnych odgrywa scoring behawioralny, często mylony z klasyczną historią kredytową. Brak opóźnień w spłatach nie oznacza automatycznie wysokiej oceny scoringowej. Banki analizują również sposób korzystania z produktów finansowych.

Znaczenie mają m.in. częstotliwość zapytań kredytowych, intensywność korzystania z limitów odnawialnych, nagłe zmiany aktywności finansowej czy sekwencja składanych wniosków.

Jako ciekawostkę mogę dodać, że istotne znaczenie może mieć także rodzaj transakcji i tytuły przelewów rejestrowanych na rachunkach bankowych w bliskim okresie poprzedzającym złożenie wniosku kredytowego. Przelewy zawierające w tytule zwroty „rata”, „pożyczka”, „kredyt” mogą wymagać dodatkowych wyjaśnień zatem warto posługiwać się nimi rozważnie.

Z perspektywy modeli ryzyka takie zachowania mogą sygnalizować podwyższone prawdopodobieństwo problemów ze spłatą, nawet jeśli formalnie klient nie posiada zaległości.Bieżące zobowiązania i wskaźnik DTI jako wskaźnik kondycji finansowej kredytobiorcy.

Jednym z najczęstszych realnych powodów odmów jest poziom bieżących obciążeń finansowych, mierzony wskaźnikiem DTI (debt-to-income). W praktyce bankowej do obciążeń zaliczane są nie tylko raty kredytów, lecz również limity w rachunkach osobistych, karty kredytowe czy zobowiązania ratalne o zerowym oprocentowaniu.
Istotne znaczenie mają także zobowiązania pozabankowe takie jak alimenty, spłaty wynikające z orzeczeń sądowych lub inne wydatki mające powtarzalny charakter typu składki na ubezpieczenia.

Istotna jest tu rozbieżność między postrzeganiem klienta a kalkulacją banku. Klienci mają tendencję do zapominania o wydatkach zwłaszcza takich, które pobierane są z rachunku bankowego automatycznie od dłuższego czasu lub zobowiązaniach z odroczoną płatnością.

Wysoki dochód przy jednocześnie dużej liczbie zobowiązań może więc skutkować decyzją odmowną.

Dochód – nie tylko wysokość ma znaczenie

Wbrew powszechnemu przekonaniu banki nie analizują dochodu w oderwaniu od innych czynników. Liczy się nie tylko jego wysokość, lecz przede wszystkim jakość: powtarzalność, przewidywalność oraz odporność na zmiany rynkowe. Dochód wysoki, ale nieregularny lub krótkoterminowy, może być oceniony gorzej niż niższe, lecz stabilne wpływy.

Dodatkowo banki operują pojęciem dochodu akceptowalnego regulacyjnie, który często różni się od dochodu deklarowanego przez klienta. Wpływ na ocenę mają m.in. forma zatrudnienia, staż pracy, branża czy struktura kosztów gospodarstwa domowego. W efekcie zwiększenie wynagrodzenia nie zawsze prowadzi do poprawy zdolności kredytowej, jeśli pozostałe elementy profilu ryzyka pozostają niespełnione.

Stabilność zatrudnienia i źródła dochodu

Stabilność zatrudnienia pozostaje jednym z kluczowych czynników redukujących ryzyko kredytowe. Banki preferują ciągłość dochodu nad jego dynamikę. Forma prawna zatrudnienia, staż u obecnego pracodawcy oraz cykliczność branży mają często większe znaczenie niż wysokość miesięcznego wynagrodzenia.

Dochód „wysoki, ale świeży” – np. uzyskiwany krótko w nowej formie współpracy – bywa oceniany ostrożniej niż niższy, lecz długoterminowo udokumentowany. Ma to szczególne znaczenie w przypadku kredytów długoterminowych, gdzie horyzont ryzyka obejmuje kilkadziesiąt lat.

Zmiany wysokości wynagrodzenia także nie zawsze są mile widziane przez banki, zwłaszcza takie, które nie są poparte odpowiednimi przesłankami takimi jak: awans, zmiana zakresu obowiązków, zmiana stanowiska.

Dlaczego banki komunikują odmowę jako „brak zdolności”?

Komunikaty o „braku zdolności kredytowej” lub „zbyt wysokie ryzyko transakcji” są najczęściej uproszczeniem, wynikającym z ograniczeń regulacyjnych oraz wewnętrznych polityk compliance. Banki nie mają obowiązku przedstawiania szczegółowego uzasadnienia decyzji, a złożone modele scoringowe trudno przełożyć na prosty przekaz dla klienta.

Efektem jest utrwalanie mitu niskich zarobków jako głównej przyczyny odmów, co nie tylko zniekształca obraz rynku, ale również utrudnia klientom skuteczne przygotowanie się do kolejnych wniosków.

Jak się w tym wszystkim odnaleźć?

Patrząc na złożoność wątków i procesu kredytowego, zanim podejmiesz jakąkolwiek wiążącą decyzję związaną zakupem nieruchomości, który będzie współfinansowany z kredytu hipotecznego, przeanalizuj ze specjalistą swoją sytuację finansową, zdolność kredytową, aby upewnić się, że na dalszym etapie transakcji nic Cię nie zaskoczy.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Patryk Nowak - Ekspert finansowy ANG Odpowiedzialne Finanse od 2013 roku. Jego główną specjalizacją są kredyty hipoteczne szczególnie na rynku mieszkaniowym. W dalszej kolejności w portfolio jego usług znajdują się kredyty gotówkowe, biznesowe, a także ubezpieczenia.