Otrzymanie kredytu hipotecznego wiąże się ze spełnieniem szeregu warunków, a jednym z nich jest odpowiednie zabezpieczenie pożyczki. Najpopularniejszą jego postacią jest hipoteka, jednak banki stosują również inne formy, które będą zmniejszały ich ryzyko.

Zabezpieczenie kredytu to działania, które podejmuje bank, w celu ochrony swoich interesów i zmniejszenia ryzyka poniesienia straty w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy. Zdarza się, że banki rezygnują z zabezpieczenia przy niskokwotowych pożyczkach gotówkowych, jednak przy kredytach hipotecznych, z uwagi na ich wysokie salda, zabezpieczeń jest z reguły więcej niż jedno. Dodatkowo jest to zobowiązanie wieloletnie, a w całym okresie kredytowania sytuacja finansowa kredytobiorcy może się zmienić.

1) Hipoteka

Kredyt hipoteczny swoją nazwę wziął od głównego zabezpieczenia, jakie jest stosowane przez banki przy jego udzielaniu. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na nieruchomości i wpisywanym do księgi wieczystej. Jest to zabezpieczenie banku na wypadek, gdyby kredytobiorca nie wywiązywał się ze spłaty kredytu. Wówczas bank może wszcząć przeciwko dłużnikowi egzekucję, a jako wierzyciel hipoteczny będzie miał prawo do zaspokojenia, z sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, swoich roszczeń w pierwszej kolejności przed innymi wierzycielami. Hipoteka jest prawem ustanawianym na nieruchomości i jej dotyczącym, co oznacza, że będzie obciążać nieruchomość, nawet gdy zmieni się jej właściciel.

Kredyty takie zaciągane są na remont lub zakup nieruchomości. Hipoteka ustanawiana jest wówczas na księdze wieczystej nieruchomości kupowanej, jednak może zostać ustanowiona także na innych, nie będących przedmiotem zakupu. Ważne jednak, by ich wartość nie była mniejsza niż wysokość zabezpieczenia hipotecznego. Hipoteka nie jest przeniesieniem własności na bank. W razie niewypłacalności kredytobiorcy umożliwia mu jednak sprawniejsze odzyskanie swoich roszczeń. Dodatkowo, nawet gdyby nieruchomość przeszła w inne ręce, bank zawsze będzie mógł z niej egzekwować niespłacone należności, ponieważ hipoteka jest zabezpieczeniem na nieruchomości i jest skuteczna wobec każdego jej właściciela, aż do całkowitej spłaty zadłużenia. Co do zasady jednak sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką wymaga zgody banku. Po spłaceniu zadłużenia następuje wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

2) Wkład własny

Innym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest wkład własny. Nie jest to do końca wymysł banków, ponieważ obowiązek jego wniesienia wynika z obowiązujących przepisów, w szczególności z tak zwanej Rekomendacji S. Obecnie minimalna wysokość wkładu własnego wynosi 20 % wartości kupowanej nieruchomości. Jest to jednak sporo kwota, jaką musi dysponować osoba wnioskująca o kredyt, dlatego banki oferują możliwość wniesienia 10 % wkładu i zabezpieczenia jego brakującej części – o czym za chwilę. Wkład własny jest po prostu gotówką, jaką musi dysponować osoba ubiegająca się o kredyt. Jednak uwaga, wzięcie kredytu gotówkowego, aby sfinansować wkład własny nie jest dobrym pomysłem, ponieważ obniża to zdolność kredytową. W efekcie kwota kredytu hipotecznego, jaką zaproponuje nam bank może okazać się niewystarczająca na zakup nieruchomości. Co w przypadku braku gotówki na wkład własny?

3) Ubezpieczenie niskiego wkładu

Jak już wspomniano, absolutnym minimum, jakim musi dysponować wnioskodawca, aby jego wniosek kredytowy w ogóle został rozpatrzony to 10 % wartości nieruchomości. Brak pozostałej części bank musi sobie zrekompensować. Jednym ze sposobów jest ustanowienie hipoteki na innej nieruchomości. Może być to nieruchomość wnioskodawcy, albo osoby trzeciej, np. rodzica, o ile ta wyrazi na to pisemną zgodę. Obecnie jednak nie wszystkie banki godzą się na takie rozwiązanie. Większość z nich preferuje ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, co zwiększy miesięczną ratę kredytu o kilkadziesiąt złotych.

4) Gwarant/poręczyciel

Bank może zażądać, aby kredyt hipoteczny został poręczony przez osobę trzecią. Dzieje się tak w przypadku, gdy osoba wnioskująca o kredyt nie posiada odpowiedniej zdolności kredytowej, lub gdy chce uzyskać lepsze warunki umowy. Osoba, która godzi się poręczyć kredyt, lub jak się mówi potocznie „podżyrować”, jest jednak zobowiązana wobec banku do spłaty zobowiązania solidarnie z kredytobiorcą. Jeśli więc ten będzie uchylał się od zapłaty, bank zwróci się również do poręczyciela. Może to zrobić na drodze sądowej, składając przeciwko niemu pozew o zapłatę, a także skierować sprawę do komornika w celu przymusowej egzekucji. Decydując się na poręczenie kredyt należy mieć więc świadomość, że w przypadku braku spłaty kredytu stajemy się dla banku takim samym dłużnikiem jak kredytobiorca. Dodatkowo trzeba pamiętać, że zdolność kredytowa gwaranta również będzie przez bank zweryfikowana.

5) Ubezpieczenia

Bank wymaga szeregu ubezpieczeń, jakie musi wykupić kredytobiorca. Jednym z nich jest ubezpieczenie pomostowe, które zabezpiecza bank w okresie od udzielenia kredytu do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Kolejnym jest ubezpieczenie samej nieruchomości od wydarzeń losowych. Kredytodawca może dodatkowo wymagać wykupienia ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia od utraty pracy, czy na wypadek niezdolności do pracy.

Jesteś zainteresowany zakupem nieruchomości na kredyt?

Czytaj artykuły z poradnika kredytowego

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.