Polskie prawo konsumenckie w zakresie ochrony nabywców mieszkań należy do najsilniejszych w Europie. Paradoksalnie, większość uprawnionych rezygnuje z przysługujących im kar umownych, podpisując niekorzystne ugody w zamian za symboliczne ustępstwa dewelopera. Analiza orzecznictwa z lat 2023-2025 oraz praktyki Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów pokazują, że jest to błąd kosztujący nabywców średnio 15-30 tysięcy złotych w każdej transakcji.

Podstawa prawna odpowiedzialności dewelopera

Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadziła mechanizm, który czyni odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia niemal absolutną. Kluczowe znaczenie ma rozróżnienie między „opóźnieniem” a „zwłoką” – polskie prawo deweloperskie posługuje się pojęciem opóźnienia, które nie wymaga wykazania winy po stronie przedsiębiorcy.

Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z 1 kwietnia 2025 roku (sygn. XXVII Ca 1429/24) wyjaśnił tę różnicę w sposób modelowy. Deweloper argumentował, że opóźnienie wynikało z działań podmiotów trzecich – operatora energetycznego i przedsiębiorstwa wodociągowego. Sąd oddalił te argumenty, stwierdzając: „Użycie przez ustawodawcę terminu <<opóźnienie>> zamiast <<zwłoka>> nie jest przypadkowe. Deweloper jako profesjonalny przedsiębiorca ponosi ryzyko gospodarcze swojej działalności, w tym ryzyko związane z terminowością działań podwykonawców i dostawców mediów”.

Ta obiektywna odpowiedzialność ma fundamentalne znaczenie praktyczne. Oznacza bowiem, że deweloper nie może skutecznie bronić się, powołując na okoliczności od niego niezależne – pandemię, wojnę, problemy z podwykonawcami czy opóźnienia urzędowe. Jest to standard odpowiedzialności właściwy dla profesjonalnych uczestników obrotu gospodarczego, którzy powinni przewidywać i wkalkulować w swoją działalność typowe ryzyka biznesowe.

Wysokość kar umownych w świetle orzecznictwa

Analiza orzecznictwa sądów powszechnych wskazuje na ukształtowanie się pewnego standardu akceptowalnych kar umownych. Sądy konsekwentnie uznają za prawidłowe kary w wysokości od 0,01% do 0,05% wartości nieruchomości za każdy dzień opóźnienia. Przy mieszkaniu o wartości 600 tysięcy złotych i półrocznym opóźnieniu kary umowne to kwoty od 21 900 złotych (przy stawce 0,01%) do 109 500 złotych (przy stawce 0,05%).

Co istotne, sądy bardzo niechętnie korzystają z możliwości miarkowania kar umownych na podstawie art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w wyroku z lutego 2024 roku oddalił wniosek dewelopera o miarkowanie kary w wysokości 0,02% dziennie, argumentując: „Kara umowna na poziomie 7,3% rocznie nie może być uznana za rażąco wygórowaną, szczególnie gdy zestawimy ją z kosztami, jakie ponosi nabywca w związku z koniecznością wynajmu lokalu zastępczego, których wysokość w obecnych realiach rynkowych znacznie przekracza tę kwotę”.

Przełomowe znaczenie ma uchwała Sądu Najwyższego z 31 października 2025 roku (sygn. III CZP 22/25), która otworzyła drogę do dochodzenia odszkodowania przewyższającego symboliczne kary umowne. Sąd Najwyższy uznał, że postanowienia ograniczające możliwość dochodzenia odszkodowania ponad rażąco niską karę umowną stanowią klauzule niedozwolone w rozumieniu art. 385¹ Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli umowa przewiduje karę w wysokości zaledwie 0,01% dziennie z dodatkowym zastrzeżeniem o braku możliwości dochodzenia dalszego odszkodowania, nabywca może domagać się pełnej rekompensaty poniesionych szkód.

Praktyka zawierania ugód

Mechanizm psychologiczny i ekonomiczny skłaniający nabywców do zawierania niekorzystnych ugód jest złożony.

1. Po pierwsze, występuje asymetria informacji – nabywca często nie zna swoich uprawnień i realnej wartości roszczeń.
2. Po drugie, niektórzy deweloperzy świadomie stosują techniki negocjacyjne wykorzystujące zmęczenie nabywcy długim oczekiwaniem na mieszkanie.

Typowa propozycja ugodowa wygląda następująco: deweloper oferuje pokrycie kosztów aktu notarialnego (2–3 tysiące złotych), dodatkowe wyposażenie (często o zawyżonej wycenie katalogowej i realnej wartości znacznie niższej) lub przedłużenie gwarancji (która i tak wynika z przepisów prawa). W zamian nabywca zrzeka się roszczeń o kary umowne, które mogą wynosić dziesiątki tysięcy złotych.

Przykład z praktyki Sądu Apelacyjnego w Warszawie (wyrok z 17 lipca 2013 roku, sygn. I ACa 125/13) doskonale ilustruje tę dysproporcję. Nabywcy zrezygnowali z dochodzenia 32 tysięcy złotych kary umownej w zamian za pokrycie przez dewelopera kosztów notariusza w wysokości 2800 złotych. Sąd przyznał im pełną kwotę kary, uznając klauzulę o zrzeczeniu się roszczeń za nieważną jako sprzeczną z naturą stosunku prawnego i dobrymi obyczajami.

Siła wyższa i pandemia COVID-19 w orzecznictwie

Pandemia COVID-19 stała się uniwersalnym argumentem niektórych deweloperów próbujących uniknąć odpowiedzialności za opóźnienia. Analiza orzecznictwa pokazuje jednak, że argument ten jest skuteczny jedynie w bardzo ograniczonym zakresie.

Sąd Okręgowy w Warszawie w cytowanym już wyroku XXVII Ca 1429/24 precyzyjnie określił kryteria, które muszą być spełnione, aby powołanie się na pandemię było skuteczne.

1. Po pierwsze, umowa musiała być zawarta przed marcem 2020 roku – w przeciwnym razie pandemia była już znanym ryzykiem, które profesjonalny przedsiębiorca powinien uwzględnić.
2. Po drugie, deweloper musi wykazać konkretny, bezpośredni związek przyczynowy między pandemią a opóźnieniem – ogólnikowe twierdzenia o „utrudnieniach” są niewystarczające.
3. Po trzecie, opóźnienie nie może mieć swoich korzeni w okresie przedpandemicznym.

W praktyce oznacza to, że dla umów zawartych po marcu 2020 roku powołanie się na pandemię jako siłę wyższą jest praktycznie niemożliwe. Sądy konsekwentnie wskazują, że profesjonalny deweloper działający w warunkach pandemii powinien uwzględnić związane z nią ryzyka w harmonogramie prac i warunkach umowy.

Podobnie traktowane są inne argumenty związane z siłą wyższą. Wojna w Ukrainie, wzrost cen materiałów budowlanych czy problemy z łańcuchami dostaw są uznawane za element ryzyka gospodarczego, które ponosi przedsiębiorca. Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z marca 2024 roku: „Profesjonalny uczestnik obrotu gospodarczego nie może przerzucać na konsumenta ryzyka związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej w warunkach gospodarki rynkowej, gdzie fluktuacje cen i dostępności materiałów są zjawiskiem normalnym”.

Stanowisko UOKiK i rejestr klauzul niedozwolonych

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi aktywną politykę ochrony nabywców mieszkań. W kompleksowej kontroli rynku deweloperskiego przeprowadzonej w poprzednich UOKiK przeanalizował wzorce umów stosowane przez deweloperów. Wyniki były alarmujące – setki postanowień umownych zawierały klauzule niedozwolone, a wiele kontrolowanych przedsiębiorców stosowało zapisy wyłączające lub istotnie ograniczające ich odpowiedzialność.

Szczególnie istotna jest konsekwentna linia orzecznicza UOKiK dotycząca limitowania kar umownych. W decyzji z 25 lipca 2018 roku Prezes UOKiK stwierdził jednoznacznie: „Postanowienia umowne limitujące wysokość kar umownych należnych konsumentowi pozbawiają go skutecznego instrumentu wywierania presji na dewelopera i de facto zachęcają przedsiębiorcę do niewywiązywania się z umowy w terminie”.

Praktyczne znaczenie ma prowadzony przez UOKiK rejestr klauzul niedozwolonych. Zawiera on setki wpisów dotyczących umów deweloperskich, każdy stanowiący potencjalną podstawę do kwestionowania niekorzystnych zapisów. Co istotne, klauzula wpisana do rejestru jest bezskuteczna wobec wszystkich konsumentów, nie tylko tego, który wygrał sprawę prowadzącą do wpisu.

Procedura dochodzenia kar umownych

Dochodzenie kar umownych od dewelopera wymaga zachowania określonej procedury, ale nie jest skomplikowane.

Pierwszym krokiem powinno być pisemne wezwanie do zapłaty, wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Wezwanie powinno zawierać wyliczenie należnej kary (liczba dni opóźnienia pomnożona przez stawkę dzienną), podstawę prawną roszczenia oraz termin zapłaty (zwykle 14 dni). Część deweloperów płaci dobrowolnie po otrzymaniu wezwania, szczególnie gdy jest ono przygotowane profesjonalnie i zawiera odniesienia do konkretnego orzecznictwa.

Jeśli deweloper odmawia zapłaty lub proponuje ugodę na niekorzystnych warunkach, kolejnym krokiem jest złożenie pozwu.

Od 2023 roku funkcjonuje specjalna ścieżka postępowania w sprawach konsumenckich, która znacznie przyspiesza i upraszcza dochodzenie roszczeń. Postępowanie jest zwolnione z opłaty sądowej do kwoty 20 tysięcy złotych, a powyżej tej kwoty opłata wynosi symboliczne 200 złotych. Co istotne, w razie wygranej deweloper pokrywa koszty zastępstwa procesowego nabywcy.

Statystyki pokazują, że połowa spraw kończy się ugodą sądową po pierwszej rozprawie, gdy deweloper widzi determinację nabywcy i siłę jego argumentów prawnych. Średnia ugoda sądowa oscyluje wokół 70–80% dochodzonej kwoty, co wciąż jest znacznie korzystniejsze niż ugody przedprocesowe oferowane przez deweloperów.

Aspekty psychologiczne rezygnacji z uprawnień

Fenomen rezygnacji z przysługujących uprawnień ma głębokie podłoże psychologiczne. Po długim okresie oczekiwania na mieszkanie, często związanym z życiem w warunkach tymczasowych, nabywcy rozwijają swoistą więź z deweloperem i projektem. Psychologowie nazywają to zjawisko „efektem utopionych kosztów” – im więcej czasu i emocji zainwestowaliśmy w coś, tym trudniej nam z tego zrezygnować lub konfrontować się z drugą stroną.

Dodatkowo działa mechanizm awersji do konfliktów, szczególnie silny w polskim społeczeństwie. Perspektywa procesu sądowego, nawet gdy prawo jednoznacznie stoi po naszej stronie, wywołuje lęk i niechęć. Deweloperzy świadomie wykorzystują te mechanizmy, przedstawiając dochodzenie kar jako „konflikt”, „spór” czy „niepotrzebne komplikacje”, podczas gdy w istocie jest to jedynie egzekwowanie przysługujących z mocy prawa uprawnień.

Warto pamiętać, że prawo do kary umownej nie jest „bonusem” czy „dodatkowym zyskiem” – to uzgodniona kontraktowo rekompensata za realne straty i niedogodności wynikające z niewywiązania się dewelopera z umowy. Rezygnacja z tego prawa to de facto darowizna na rzecz przedsiębiorcy, który nie wywiązał się ze swoich zobowiązań.

Pamiętaj:
Polski system ochrony prawnej nabywców mieszkań jest jeden z najsilniejszych w Europie, ale jego skuteczność zależy od świadomości i determinacji uprawnionych. Kluczowe jest zrozumienie, że kary umowne za opóźnienia nie są „karą” w potocznym rozumieniu, ale uzgodnioną formą rekompensaty za niewykonanie umowy w terminie.

Dane statystyczne nie pozostawiają wątpliwości – nabywcy wygrywają większość spraw sądowych, deweloperzy praktycznie nie mają skutecznej obrony opartej na sile wyższej, a klauzule o zrzeczeniu się roszczeń są w stosunku do konsumentów nieważne. W tym kontekście rezygnacja z dochodzenia kar umownych w zamian za symboliczne ustępstwa dewelopera jest ekonomicznie nieracjonalna.

Nabywcy powinni pamiętać, że mają do dyspozycji bezpłatne instrumenty wsparcia:

• powiatowych rzeczników konsumentów,
• infolinię UOKiK,
• a często także pomoc prawną w ramach ubezpieczenia assistance.

Korzystanie z tych zasobów może zmienić stosunek sił w negocjacjach z deweloperem.

Ostatecznie, świadome korzystanie z przysługujących uprawnień to nie tylko kwestia indywidualnej korzyści finansowej. To także element kształtowania standardów rynkowych. Każdy nabywca, który skutecznie dochodzi kar umownych, przyczynia się do budowania kultury odpowiedzialności kontraktowej w branży deweloperskiej. W perspektywie długoterminowej prowadzi to do większej dyscypliny w realizacji projektów i lepszej ochrony wszystkich uczestników rynku mieszkaniowego.

Polskie prawo daje nabywcom mieszkań silne instrumenty ochrony. Warto z nich korzystać świadomie i zdecydowanie, pamiętając, że ugoda za symboliczne ustępstwa to najczęściej strata mierzona w dziesiątkach tysięcy złotych. W świetle obowiązującego prawa i praktyki orzeczniczej, nie ma racjonalnych podstaw do rezygnacji z przysługujących kar umownych.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Łukasz Mackiewicz - Partner zarządzający w kancelarii Mackiewicz Parzych i Partnerzy. Specjalizuje się w zamówieniach publicznych i procesach inwestycyjnych, łącząc wiedzę z zakresu przygotowania postępowań przetargowych z ekspertyzą w finansowaniu projektów. Reprezentuje klientów przed Krajową Izbą Odwoławczą i sądami wszystkich instancji. Doradza kierownikom jednostek publicznych w sprawach odpowiedzialności zawodowej oraz w sytuacjach kryzysowych związanych z kontrolami. Rocznie prowadzi kilkadziesiąt szkoleń z zamówień publicznych w całej Polsce. Aktywnie popularyzuje wiedzę prawną na profilu @mpplegal.pl na Instagramie.