Mieszkania z rynku wtórnego cieszą się sporą popularnością w naszym kraju. Na co uważać przy zakupie takiego mieszkania i na co trzeba się przygotować? Przedstawiamy kilka porad.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy warto kupić mieszkanie z rynku wtórnego?

• Jak wybrać mieszkanie z rynku wtórnego?

• Czy warto kupić mieszkanie w kamienicy?

• Czy warto kupić mieszkanie w wielkiej płycie?

• Czy warto kupić mieszkanie w nowym bloku?

• Jak wybrać lokalizację, kupując mieszkanie?

• Czy mieszkanie bezczynszowe się opłaca?

• Jakie mogą być powody sprzedaży mieszkania?

• Jak sprawdzić stan prawny mieszkania?

• Co wybrać przy kupnie mieszkania - zadatek czy zaliczka?

• Jakie poniesiesz koszty przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

Czy warto kupić mieszkanie z rynku wtórnego?

Za wyborem starszych mieszkań przemawia ich dobra lokalizacja, gdyż zwykle znajdują się one w miejscach, w których już nic nowego się nie buduje, a infrastruktura jest rozwinięta. Takie mieszkania są też szybciej dostępne – nie trzeba czekać, aż budowa zostanie ukończona. Nieraz można pominąć etap remontu i meblowania, gdyż zdarzają się mieszkania w bardzo dobrym stanie i już urządzone. Rynek wtórny daje też większe możliwości negocjacji cen. Gdy jednak planujesz zakup mieszkania z drugiej ręki, musisz to dobrze rozważyć, by dokonać właściwego wyboru i uniknąć kłopotów.

Mieszkania na sprzedaż

Jak wybrać mieszkanie z rynku wtórnego?

Najpierw określ, na jakie mieszkanie cię stać. Jeśli nie masz środków na sfinansowanie zakupu w całości i musisz się ubiegać o kredyt hipoteczny, potrzebne będzie sprawdzenie zdolności kredytowej. W ten sposób dowiesz się, w jakim zakresie cenowym możesz szukać mieszkania.

Mieszkania na sprzedaż

Gdy już w przybliżeniu wiesz, jakie są twoje możliwości finansowe, przejrzyj oferty i zorientuj się, jakie mieszkania są w twoim zasięgu – pod kątem metrażu, rozkładu, standardu, wyposażenia, udogodnień itp. Rozważ, jakie cechy mieszkania są absolutnie konieczne, a z jakich możesz zrezygnować, bo zapewne trzeba będzie znaleźć kompromis między oczekiwaniami a możliwościami. Czasem warto nieco rozszerzyć kryteria poszukiwania, np. wziąć pod uwagę różne lokalizacje. Może się okazać, że za cenę starego dwupokojowego mieszkania w centrum kupisz prawie nowe trzypokojowe w nieco bardziej oddalonej dzielnicy, a dojazd do pracy będzie tylko trochę dłuższy.

Zastanów się też, w jakim typie budynku powinno się znajdować interesujące cię mieszkanie. Na rynku wtórnym zwykle do wyboru są kamienice (przedwojenne lub powojenne) bądź bloki mieszkalne: budowane w starszych technologiach (z wielkiej płyty) oraz nowsze, kilku-, kilkunasto- bądź dwudziestokilkuletnie. Przeczytaj poniżej, czego można się po nich spodziewać.

Czy warto kupić mieszkanie w kamienicy?

Jednym z plusów kamienic jest ich dobre położenie – w ścisłym centrum bądź w dzielnicach staromiejskich, blisko najważniejszych instytucji i atrakcji miasta, gdzie nowe budynki już z reguły nie powstają.

Mieszkania na sprzedaż

Kolejną zaletą jest przestrzeń i zwykle spory metraż. Wnętrza w kamienicach są wysokie i dają duże możliwości aranżacyjne. Czasem można w nich znaleźć niepowtarzalne detale – rzeźbienia, sztukaterie, ozdobne kafle czy drewniane parkiety. Okna są duże i zapewniają mnóstwo światła. Ściany są zwykle grube i dźwiękoszczelne (chyba że mieszkanie powstało z podziału dużego lokalu na mniejsze).

Minusem jest konieczność poniesienia sporych nakładów finansowych, gdyż mieszkania w kamienicach bywają zaniedbane. Można trafić na okazje cenowe, ale czasem koszty remontu wynoszą niemal drugie tyle, co cena mieszkania. Jeśli jednak zainwestujesz w remont, może to bardzo podwyższyć wartość lokalu.

Jeśli chcesz kupić mieszkanie w kamienicy, musisz dowiedzieć się, czy budynek nie znajduje się pod opieką konserwatora zabytków, gdyż wówczas remont będzie bardziej kosztowny i trzeba będzie go prowadzić według określonych wytycznych. Należy też zwrócić uwagę na stan budynku i części wspólnych. Jeśli pozostawia on wiele do życzenia, a wspólnota nie kwapi się do remontu, cena mieszkania może z czasem maleć, a korzystanie z budynku stanie się uciążliwe ze względu na zużycie jego elementów.

W niektórych kamienicach problemy może stwarzać współwłasność. Zdarza się, że zamiast prawa własności do konkretnego lokalu sprzedawany jest udział w kamienicy ze wskazaniem na lokal. Taka forma daje nabywcy mniejsze prawa niż w przypadku mieszkania własnościowego – niektóre czynności wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli budynku. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj – „Mieszkanie w kamienicy - czy warto kupić?”.

Czy warto kupić mieszkanie w wielkiej płycie?

Wiele mieszkań z drugiej ręki dostępnych jest w blokach z wielkiej płyty. Technologia ta ma sporo wad – nieszczelne płyty, słaba izolacja cieplna i akustyczna, cienkie ściany, nieraz małe metraże i przestarzałe instalacje elektryczne. Na starszych osiedlach przewidziano też niewiele miejsc do parkowania, gdyż kiedyś było mniej samochodów. Jednak w ciągu ostatnich lat część tych minusów udało się wyeliminować. Budynki ocieplono i zmodernizowano, wymieniono w nich instalacje oraz wyremontowano części wspólne.

Mieszkania na sprzedaż

Plusy osiedli z wielkiej płyty to korzystna lokalizacja, dobry dostęp do infrastruktury i nieraz lepsze rozplanowanie niż w przypadku nowych osiedli. Poza tym zwróć uwagę, że budynki z wielkiej płyty różnią się jakością i sposobem wykonania. Obiekty powstałe w latach 60. i na początku lat 70. w systemach zamkniętych mają wszelkie wady kojarzące się z wielką płytą (nieszczelność, niska izolacyjność termiczna, brak możliwości przeróbek mieszkań). Natomiast mieszkania w budynkach powstałych później, w systemach otwartych, są zwykle bardziej urozmaicone pod względem metrażu i dają większe możliwości wprowadzania zmian, a ich ściany są bardziej szczelne.

Zakup mieszkania w wielkiej płycie może być niezłą inwestycją na wynajem. Takie lokale mają zwykle typowy rozkład i są dobrze skomunikowane – a tego właśnie szukają najemcy. W dodatku ich ceny są zwykle niższe w porównaniu do mieszkań w innych technologiach. Więcej na temat wielkiej płyty przeczytasz tutaj - „Wielka płyta – co warto wiedzieć, zanim kupisz?”.

Wiele bloków z okresu PRL-u zostało wybudowanych w nieco innej technologii – to tzw. rama H. Więcej o niej dowiesz się tutaj – „Rama H - czym się różni od wielkiej płyty?”.

Czy warto kupić mieszkanie w nowym bloku?

Tzw. nowe technologie to pojęcie, które obejmuje budynki powstałe w ciągu ostatnich trzydziestu kilku lat, odkąd wycofano się z budownictwa wielkopłytowego. Mogą to być więc zarówno bloki z lat 90., jak i kilkuletnie apartamentowce.

Mieszkania na sprzedaż

Takie lokale są zwykle wolne od wad mieszkań starszych. Zapewniają lepszą izolację cieplną i akustyczną. Jeśli masz szczęście, możesz kupić mieszkanie urządzone całkiem niedawno, do którego można się od razu wprowadzić bez konieczności remontu.

Wady nowszych mieszkań z rynku wtórnego bywają podobne jak w przypadku mieszkań od dewelopera. Lokalizacja może być gorsza, np. na obrzeżach miasta. Osiedla budowane w ostatnich latach mogą być też gorzej rozplanowane ze względu na oszczędność miejsca. Jednak, jak wspomniano powyżej, pojęcie nowej technologii jest szerokie, więc wszystko zależy od konkretnej inwestycji.

Jak wybrać lokalizację, kupując mieszkanie?

Jeśli chodzi o lokalizację mieszkania, zwróć uwagę, co jest dla ciebie szczególnie ważne.

Mieszkania na sprzedaż

Najważniejsze czynniki przy wyborze lokalizacji mieszkania:

• odległość od centrum bądź innych istotnych punktów miasta;
• dostępność komunikacyjna;
• atrakcyjność otoczenia i obecność terenów zielonych;
• dostępność sklepów i punktów usługowych,
• bezpieczeństwo otoczenia budynku.

Sprawdź też, czy w otoczeniu nie ma czynników uciążliwych, takich jak ruchliwe ulice, zakłady przemysłowe itp. Nawet jeśli nie istnieją one obecnie, mogą zostać wybudowane w przyszłości – dlatego warto się przyjrzeć miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego.

Istotne jest też położenie mieszkania w budynku – piętro, widok z okien, usytuowanie względem stron świata. Mieszkania na górnych piętrach zapewniają lepsze widoki, ale są trudniej dostępne i mogą się nadmiernie nagrzewać. Z kolei lokale na parterze są łatwo dostępne i czasem mają dodatkową atrakcję w postaci przynależnego ogródka, ale są bardziej narażone na włamania. Mieszkania zlokalizowane po stronie południowo-zachodniej są bardziej słoneczne.

Czy mieszkanie bezczynszowe się opłaca?

Łatwo wyjść z założenia, że zakup mieszkania bezczynszowego oznacza oszczędność kilkuset złotych miesięcznie. Czy jednak koszty utrzymania są tak niskie, jak mogłoby się wydawać?

Mieszkania na sprzedaż

Mieszkania bezczynszowe z rynku wtórnego znajdują się w budynkach, które nie należą do spółdzielni ani tzw. dużej wspólnoty i nie zatrudnia się dodatkowych osób do administrowania nimi, a części wspólne są ograniczone do minimum. Mieszkańcy płacą więc we własnym zakresie za media, wywóz śmieci, sprzątanie i naprawy. W związku z tym koszty w niektórych miesiącach są niskie, a w innych mogą być znaczne.

W odróżnieniu od spółdzielni mieszkaniowych nie ma stałych opłat na fundusz remontowy, chyba że mieszkańcy umówią się inaczej. Problem zaczyna się więc w przypadku poważnej awarii czy konieczności większego remontu. Oznacza to jednorazowy duży wydatek, którym mieszkańcy muszą się podzielić między sobą. Nieraz są to kwoty rzędu kilku tysięcy złotych na osobę, więc nie wszyscy są na nie przygotowani. Może to prowadzić do konfliktów sąsiedzkich i odwlekania remontów. To z kolei powoduje stopniowe niszczenie budynku.

Należy również wziąć pod uwagę koszty ogrzewania. Gdy regulujesz comiesięczny czynsz, zaliczki na ogrzewanie są w nim uwzględnione i rozłożone równomiernie w ciągu roku. Po rozliczeniu sezonu grzewczego zdarzają się niedopłaty, lecz przeważnie są one niewielkie. Natomiast w przypadku lokali bezczynszowych w ciepłych miesiącach nie płacisz nic za ogrzewanie, ale gdy jest zimno, koszty są duże. To także należy uwzględnić w planowaniu budżetu. Dlatego jeśli nie masz oszczędności, albo po prostu wolisz płacić mniejsze kwoty, a regularnie, lepiej będzie zdecydować się na mieszkanie czynszowe.

Jakie mogą być powody sprzedaży mieszkania?

W miarę możliwości dowiedz się, dlaczego mieszkanie w ogóle jest na sprzedaż. Zmiana mieszkania na większe czy chęć przeprowadzenia się w określone miejsce nie budzi podejrzeń, że coś jest nie tak. Zmiana mieszkania na mniejsze też raczej nie. Tutaj jednak sprawdź, jakie są faktyczne koszty utrzymania, gdyż może się okazać, że są bardzo wysokie i stanowią duże obciążenie dla właściciela.

Mieszkania na sprzedaż

Jeśli natomiast właściciel mówi o mieszkaniu w samych superlatywach, a mimo to je sprzedaje, może to sugerować, że chce on uciec od problemu, który przemilcza, choć oczywiście nie jest to regułą. Postaraj się więc zbadać sytuację pod kątem sąsiedztwa, planu zagospodarowania przestrzennego czy doniesień o wadach budynku. Musisz się też upewnić, jaki jest stan prawny mieszkania i czy nie ma ono obciążeń finansowych.

Jak sprawdzić stan prawny mieszkania?

Ustal, czy osoba podająca się za właściciela mieszkania faktycznie nim jest. Poproś o dokumenty, które to potwierdzają. Może to być akt notarialny sprzedaży lokalu bądź darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku czy też zaświadczenie o przydziale ze spółdzielni.

Mieszkania na sprzedaż

Sprawdź również, czy osoby trzecie nie mają praw do lokalu. W tym celu potrzebne będzie zaświadczenie, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany. Sprawdź w księdze wieczystej, czy inne osoby nie mają prawa do korzystania z mieszkania. Uważaj szczególnie na umowę o dożywocie. Jeśli nieruchomość obciążona takim prawem zostanie sprzedana, zobowiązanie względem dożywotnika przechodzi na nowego właściciela. Jeśli mieszkanie było wynajmowane, wszelkie umowy najmu muszą zostać rozwiązane.

Kolejną kwestią są obciążenia mieszkania. Obciążenia hipoteczne w księdze wieczystej można sprawdzić przez internet za darmo – trzeba jedynie znać jej numer. Ewentualne hipoteki są wpisane w dziale IV księgi wieczystej. Warto wiedzieć, że niespłacony kredyt hipoteczny nie uniemożliwia transakcji kupna-sprzedaży – trzeba tylko wiedzieć, jak ją przeprowadzić. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj: „Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?”.

W księdze wieczystej możemy również sprawdzić, czy nie wpisano hipotek przymusowych (powstałych na podstawie orzeczenia sądu) ani postępowań komorniczych.

Właściciel mieszkania powinien też wykazać, że nie ma żadnych nieuregulowanych zobowiązań finansowych związanych z lokalem. Poproś o zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z czynszem bądź innymi opłatami mieszkaniowymi.

Warto też sprawdzić, czy w mieszkaniu nie jest zarejestrowana działalność gospodarcza – można to zrobić np. za pomocą baz firm. Jeśli się okaże, że jest, właściciel powinien przenieść siedzibę przedsiębiorstwa przed podpisaniem końcowego aktu notarialnego sprzedaży lokalu. Zażądajmy też zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami na rzecz urzędu skarbowego i ZUS.

Co wybrać przy kupnie mieszkania – zadatek czy zaliczka?

Aby zabezpieczyć wykonanie umowy ostatecznej (kupna-sprzedaży), praktykuje się wpłatę określonej kwoty (zwyczajowo 10% ceny nieruchomości) przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Wspomniana suma może być określona jako zadatek lub zaliczka. Są one często mylone, lecz jest między nimi zasadnicza różnica, jeśli chodzi o konsekwencje niewywiązania się z umowy.

Mieszkania na sprzedaż

Zaliczkę wpłaca się na poczet ceny nieruchomości. Jeśli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta, zaliczka jest zwracana w takiej samej kwocie, w jakiej była wpłacona. Zadatek oznacza, że jeśli kupujący nie podpisze umowy z własnej winy, traci wpłaconą kwotę. Natomiast jeśli sprzedający wycofa się ze sprzedaży, zwraca kupującemu podwójną wartość zadatku. Warto więc się upewnić, czy masz do czynienia z zaliczką, czy zadatkiem, żeby w razie niepodpisania umowy nie było zaskoczenia sumą, którą masz zapłacić, albo faktem, że jej nie odzyskasz.

Jakie poniesiesz koszty przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

Po sprawdzeniu stanu prawnego i zawarciu umowy przedwstępnej możesz przystąpić do formalności związanych z kupnem mieszkania. Poza ceną samego lokalu musisz przygotować się na dodatkowe kwoty. W przypadku zakupu mieszkania można podzielić koszty na transakcyjne i kredytowe.

Mieszkania na sprzedaż

a) Koszty kredytowe przy kupnie mieszkania

Od początku 2017 r. przy zaciąganiu kredytu hipotecznego obowiązuje 20-procentowy wkład własny. Jeśli nie dysponujemy wymaganą kwotą, banki zwykle oferują możliwość ubezpieczenia brakującej części. Nawet jednak przy spełnieniu tego warunku bezwzględnie wymaganym minimum jest 10% wkładu własnego. Banki mogą jednak stosować własne zasady, dlatego w każdym przypadku trzeba sprawdzić szczegółowe wymagania. Wkładem własnym może być oczywiście gotówka, ale także np. działka budowlana lub inna nieruchomość, darowizna od rodziny, zadatek z umowy przedwstępnej czy zastaw na papierach wartościowych.

Należy też wziąć pod uwagę, że wzięcie kredytu hipotecznego łączy się z różnymi opłatami dodatkowymi. Jest to np. opłata za wycenę nieruchomości, za ubezpieczenie lokalu od ognia i wody, a także prowizja od udzielenia kredytu hipotecznego.

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

b) Koszty transakcyjne przy kupnie mieszkania

Koszty transakcyjne związane z kupnem mieszkania na rynku wtórnym mogą być wyższe niż w przypadku kupna mieszkania od dewelopera. Część nabywców mieszkań z rynku wtórnego musi bowiem płacić podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2% wartości nieruchomości, który przy zakupie mieszkań deweloperskich nie obowiązuje (są one już obciążone podatkiem VAT wliczonym w cenę, a nie można podwójnie opodatkować tej samej transakcji). Warto wiedzieć, że osoby kupujące pierwsze mieszkanie lub pierwszy dom z rynku wtórnego są z tego podatku zwolnione.

Ponieważ każda umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, musimy też wziąć pod uwagę opłaty notarialne. Maksymalne stawki taksy notarialnej są określone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Są one zależne od ceny nieruchomości. Więcej o stawkach notarialnych dowiesz się tutaj – „Stawki notarialne. Ile zapłacisz u notariusza?”.

W przypadku lokali z rynku wtórnego zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego nie jest wymagane, lecz zalecane, choć wiąże się z dodatkowymi kosztami dla kupującego. W sytuacji, gdyby któraś ze stron zrezygnowała z zawarcia umowy ostatecznej, akt notarialny zabezpiecza prawa drugiej strony, które trudniej byłoby wyegzekwować, gdyby umowa była zawarta w innej formie.

Kolejne kilkaset złotych, które musisz zapłacić u notariusza, to koszt sporządzenia odpisów umowy. Umowa ma zwykle objętość od 10 do 20 stron. Takich odpisów notariusz sporządza 5 lub 6 – dla kupującego i sprzedającego, do sądu wieczystoksięgowego, do ewidencji gruntów i budynków, dla urzędu skarbowego i ewentualnie dla spółdzielni mieszkaniowej, jeśli transakcja dotyczy mieszkania spółdzielczego.

Na koniec pozostają opłaty sądowe – za wpis w księdze wieczystej potwierdzający zmianę właściciela nieruchomości, a w przypadku finansowania zakupu kredytem hipotecznym za wpis hipoteki.

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

Dowiedz się więcej:

• Jak przebiega kupno nowego mieszkania (krok po kroku)?
• Jak wybrać mieszkanie?
• Czy ceny mieszkań zawsze rosną?
• Jakie są koszty wykończenia mieszkania?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.