Mieszkania z rynku wtórnego cieszą się sporą popularnością w naszym kraju. Na co uważać przy zakupie takiego mieszkania, jak wygląda procedura kupna i na jakie dodatkowe koszty trzeba się przygotować? Przedstawiamy kilka porad.

Za wyborem starszych mieszkań przemawia ich dobra lokalizacja, gdyż zwykle znajdują się one w miejscach, w których już nic nowego się nie buduje, a infrastruktura jest rozwinięta. Takie mieszkania są też szybciej dostępne – nie trzeba czekać, aż budowa zostanie ukończona. Nieraz można pominąć etap remontu i meblowania, gdyż zdarzają się mieszkania w bardzo dobrym stanie i już urządzone. Rynek wtórny daje też większe możliwości negocjacji cen. Jednak gdy planujemy zakup mieszkania z drugiej ręki, musimy to dobrze rozważyć, by dokonać właściwego wyboru i uniknąć kłopotów.

1. Jakie mieszkanie wybrać?

Podobnie jak w przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym, należy najpierw określić, na jakie mieszkanie nas stać i gdzie powinno się ono znajdować (lokalizacja, typ budynku).

Flynt/bigstockphoto.com

Jeśli nie mamy środków na sfinansowanie zakupu w całości i musimy się ubiegać o kredyt hipoteczny, potrzebne będzie sprawdzenie zdolności kredytowej. Wtedy będziemy wiedzieli, w jakim zakresie cenowym możemy szukać mieszkania i w jakim stopniu możemy pogodzić ograniczenia finansowe z naszymi oczekiwaniami i potrzebami. Zwróćmy tu uwagę na koszty dodatkowe, które w przypadku rynku wtórnego są wyższe niż w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera.

Należy się zastanowić, w jakim budynku powinno się znajdować interesujące nas mieszkanie. Na rynku wtórnym mamy zwykle do wyboru kamienice (przedwojenne lub powojenne) bądź bloki mieszkalne budowane w starszych technologiach (z wielkiej płyty), czy też nowsze, kilku- bądź kilkunastoletnie. Kolejne ważne kryteria wyboru to lokalizacja oraz opłaty za eksploatację.

Mieszkania na sprzedaż

Kamienica

Jednym z plusów kamienic jest ich dobre położenie – w ścisłym centrum bądź w dzielnicach staromiejskich, blisko najważniejszych instytucji i atrakcji miasta, gdzie nowe budynki już z reguły nie powstają.

Kolejną zaletą jest przestrzeń i zwykle spory metraż. Wnętrza w kamienicach są wysokie i dają duże możliwości aranżacyjne. Czasem można w nich znaleźć niepowtarzalne detale – rzeźbienia, sztukaterie, ozdobne kafle czy drewniane parkiety. Okna są duże i zapewniają mnóstwo światła. Ściany są zwykle grube i dźwiękoszczelne.

Minusem jest konieczność poniesienia sporych nakładów finansowych, gdyż mieszkania w kamienicach bywają zaniedbane. Można trafić na okazje cenowe, ale czasem koszty remontu wynoszą niemal drugie tyle, co cena mieszkania. Jeśli jednak zainwestujemy w remont, może to bardzo podwyższyć wartość lokalu.

Jeśli chcemy kupić mieszkanie w kamienicy, musimy się dowiedzieć, czy obiekt nie znajduje się pod opieką konserwatora zabytków, gdyż wówczas remont będzie bardziej kosztowny i trzeba będzie go prowadzić według określonych wytycznych. Należy też zwrócić uwagę na stan obiektu i części wspólnych. Jeśli pozostawia on wiele do życzenia, a wspólnota nie kwapi się do remontu, cena mieszkania może z czasem maleć, a korzystanie z budynku stanie się uciążliwe ze względu na zużycie jego elementów.

Wielka płyta

Wiele mieszkań z drugiej ręki dostępnych jest w blokach z wielkiej płyty. Technologia ta ma sporo wad – nieszczelne płyty, słaba izolacja cieplna i akustyczna, cienkie ściany, nieraz małe metraże i przestarzałe instalacje elektryczne. Na starszych osiedlach przewidziano też niewiele miejsc do parkowania, gdyż kiedyś było mniej samochodów. Jednak w ciągu ostatnich lat część tych minusów udało się wyeliminować. Budynki ocieplono i zmodernizowano, wymieniono w nich instalacje oraz wyremontowano części wspólne.

Plusy osiedli z wielkiej płyty to korzystna lokalizacja, dobry dostęp do infrastruktury i nieraz lepsze rozplanowanie niż w przypadku nowych osiedli. Poza tym zwróćmy uwagę, że budynki z wielkiej płyty różnią się jakością i sposobem wykonania. Obiekty powstałe w latach 60. i na początku lat 70. w systemach zamkniętych mają wszelkie wady kojarzące się z wielką płytą (nieszczelność, niska izolacyjność termiczna, brak możliwości przeróbek mieszkań). Natomiast mieszkania w budynkach powstałych później, w systemach otwartych, są zwykle bardziej urozmaicone pod względem metrażu i dają większe możliwości wprowadzania zmian, a ich ściany są bardziej szczelne.

Zakup mieszkania w wielkiej płycie może być niezłą inwestycją na wynajem. Takie lokale mają zwykle typowy rozkład i są dobrze skomunikowane – a tego właśnie szukają najemcy. W dodatku ich ceny są zwykle niższe w porównaniu do mieszkań w innych technologiach.

Nowe technologie

Pojęcie to obejmuje budynki powstałe w ciągu ostatnich trzydziestu lat, odkąd wycofano się z budownictwa wielkopłytowego. Mogą to być więc zarówno bloki z lat 90., jak i kilkuletnie apartamentowce.

Takie lokale są zwykle wolne od wad mieszkań starszych. Zapewniają lepszą izolację cieplną i akustyczną. Jeśli mamy szczęście, możemy kupić mieszkanie urządzone całkiem niedawno, do którego można się od razu wprowadzić bez konieczności remontu.

Wady nowszych mieszkań z rynku wtórnego bywają podobne jak w przypadku mieszkań od dewelopera. Lokalizacja może być gorsza, np. na obrzeżach miasta. Osiedla budowane w ostatnich latach bywają też źle rozplanowane ze względu na oszczędność miejsca. Jednak, jak wspomnieliśmy powyżej, pojęcie nowej technologii jest szerokie, więc wszystko zależy od konkretnej inwestycji.

Lokalizacja

Jeśli chodzi o lokalizację mieszkania, zwróćmy uwagę, co jest dla nas szczególnie ważne, np. odległość od centrum bądź innych istotnych dla nas punktów miasta; dostępność komunikacyjna; atrakcyjność otoczenia i obecność terenów zielonych; dostępność sklepów, punktów usługowych itp. Sprawdźmy też, czy w otoczeniu nie ma czynników uciążliwych, takich jak ruchliwe ulice, zakłady przemysłowe itp. Nawet jeśli nie istnieją one obecnie, mogą zostać wybudowane w przyszłości – dlatego warto się przyjrzeć miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego.

Istotne jest też położenie mieszkania w budynku – piętro, widok z okien, usytuowanie względem stron świata. Mieszkania na górnych piętrach zapewniają lepsze widoki, ale są trudniej dostępne i mogą się nadmiernie nagrzewać. Z kolei lokale na parterze są łatwo dostępne i czasem mają dodatkową atrakcję w postaci przynależnego ogródka, ale są bardziej narażone na włamania. Mieszkania zlokalizowane po stronie południowo-zachodniej są bardziej słoneczne.

Czynszowe czy bezczynszowe?

Czy warto kupić mieszkanie bezczynszowe? Łatwo wyjść z założenia, że oznacza to oszczędność kilkuset złotych miesięcznie. Czy jednak koszty utrzymania są tak niskie, jak mogłoby się wydawać?

Mieszkania bezczynszowe z rynku wtórnego znajdują się najczęściej w kamienicach. Budynki takie nie należą do spółdzielni i nie zatrudnia się dodatkowych osób do administrowania nimi. Mieszkańcy płacą więc za media, wywóz śmieci, sprzątanie, naprawy i utrzymanie części wspólnych budynków. W związku z tym koszty w niektórych miesiącach są niskie, a w innych mogą być znaczne.

W odróżnieniu od spółdzielni mieszkaniowych nie ma stałych opłat na fundusz remontowy. Problem zaczyna się więc w przypadku poważnej awarii czy konieczności większego remontu. Oznacza to jednorazowy duży wydatek, którym mieszkańcy muszą się podzielić między sobą. Nieraz są to kwoty rzędu kilku tysięcy złotych na osobę, więc nie wszyscy są na nie przygotowani. Może to prowadzić do konfliktów sąsiedzkich i odwlekania remontów. To z kolei powoduje stopniowe niszczenie budynku.

Należy również wziąć pod uwagę koszty ogrzewania. Gdy regulujemy comiesięczny czynsz, zaliczki na ogrzewanie są w nim uwzględnione i rozłożone równomiernie w ciągu roku. Po rozliczeniu sezonu grzewczego zdarzają się niedopłaty, lecz przeważnie są one niewielkie. Natomiast w przypadku lokali bezczynszowych w ciepłych miesiącach nie płacimy nic za ogrzewanie, ale gdy jest zimno, koszty są duże. To także należy uwzględnić w planowaniu budżetu. Dlatego jeśli nie mamy oszczędności, albo po prostu wolimy płacić mniejsze kwoty, a regularnie, lepiej będzie zdecydować się na mieszkanie czynszowe.

Dowiedz się więcej:
Mieszkanie bezczynszowe - czy to się opłaca?

2. Uwaga na pułapki

Gdy już mamy upatrzone konkretne mieszkanie, należy się zorientować, dlaczego ten lokal w ogóle jest na sprzedaż i czy nie ma ukrytych wad.

Orla/bigstockphoto.com

Dlaczego właściciel pozbywa się mieszkania?

Zmiana mieszkania na większe czy chęć przeprowadzenia się w określone miejsce nie budzi podejrzeń, że coś jest nie tak. Zmiana mieszkania na mniejsze też raczej nie. Tutaj jednak sprawdźmy, jakie są faktyczne koszty utrzymania, gdyż może się okazać, że są bardzo wysokie i stanowią duże obciążenie dla właściciela.

Natomiast jeśli właściciel mówi o mieszkaniu w samych superlatywach, a mimo to je sprzedaje, może to sugerować, że chce on uciec od problemu, który przemilcza, choć oczywiście nie jest to regułą. Postarajmy się więc zbadać sytuację pod kątem sąsiedztwa, planu zagospodarowania przestrzennego czy doniesień o wadach budynku. Musimy się też upewnić, jaki jest stan prawny mieszkania i czy nie ma ono obciążeń finansowych.

Stan prawny

Ustalmy, czy właściciel mieszkania ma do niego pełne prawa – poprośmy go o dokumenty, które to potwierdzają. Może to być akt notarialny sprzedaży lokalu bądź darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku czy też zaświadczenie o przydziale ze spółdzielni.

Sprawdźmy również, czy osoby trzecie nie mają praw do lokalu. W tym celu potrzebne będzie zaświadczenie, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany. Sprawdźmy w księdze wieczystej, czy inne osoby nie mają prawa do korzystania z mieszkania. Uważajmy szczególnie na umowę o dożywocie. Jeśli nieruchomość obciążona takim prawem zostanie sprzedana, zobowiązanie względem dożywotnika przechodzi na nowego właściciela. Jeśli mieszkanie było wynajmowane, wszelkie umowy najmu muszą zostać rozwiązane.

Obciążenia

Obciążenia hipoteczne w księdze wieczystej można sprawdzić przez internet za darmo – trzeba jedynie znać jej numer. Ewentualne hipoteki są wpisane w dziale IV księgi wieczystej. Tam też możemy sprawdzić, czy nie wpisano hipotek przymusowych (powstałych na podstawie orzeczenia sądu) ani postępowań komorniczych.

Właściciel mieszkania powinien też wykazać, że nie ma żadnych nieuregulowanych zobowiązań finansowych związanych z lokalem. Poprośmy o zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z czynszem bądź innymi opłatami mieszkaniowymi.

Warto też sprawdzić, czy w mieszkaniu nie jest zarejestrowana działalność gospodarcza – można to zrobić np. za pomocą baz firm. Jeśli się okaże, że jest, właściciel powinien przenieść siedzibę przedsiębiorstwa przed podpisaniem końcowego aktu notarialnego sprzedaży lokalu. Zażądajmy też zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami na rzecz urzędu skarbowego i ZUS.

Zadatek czy zaliczka?

Aby zabezpieczyć wykonanie umowy, praktykuje się wpłatę określonej kwoty (zwyczajowo 10% ceny nieruchomości) przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Wspomniana suma może być określona jako zadatek lub zaliczka. Są one często mylone, lecz jest między nimi zasadnicza różnica, jeśli chodzi o konsekwencje niewywiązania się z umowy.

Zaliczkę wpłaca się na poczet ceny nieruchomości. Jeśli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta, zaliczka jest zwracana w takiej samej kwocie, w jakiej była wpłacona. Zadatek oznacza, że jeśli kupujący nie podpisze umowy z własnej winy, traci wpłaconą kwotę. Natomiast jeśli sprzedający wycofa się ze sprzedaży, zwraca kupującemu podwójną wartość zadatku. Warto więc się upewnić, czy mamy do czynienia z zaliczką, czy zadatkiem, żeby w razie niepodpisania umowy nie było zaskoczenia sumą, którą mamy zapłacić, albo faktem, że jej nie odzyskamy.

Co dokładnie kupujemy?

W umowie kupna-sprzedaży powinno być precyzyjnie opisane, co jest przedmiotem sprzedaży poza samym lokalem – np. piwnica, miejsce parkingowe, AGD itp. W przeciwnym razie, nawet jeśli umawialiśmy się ze sprzedającym, że coś ma być wliczone w cenę, może nas spotkać przykra niespodzianka, gdy się okaże, że z mieszkania usunięto zmywarkę, a z garażu korzysta ktoś inny.

3. Koszty kredytowe i transakcyjne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Po sprawdzeniu stanu prawnego i zawarciu umowy przedwstępnej możemy przystąpić do formalności związanych z kupnem mieszkania. Poza ceną samego lokalu musimy być przygotowani na dodatkowe kwoty. W przypadku zakupu mieszkania można podzielić koszty na transakcyjne i kredytowe.

REDPIXEL.PL/bigstockphoto.com

Koszty kredytowe

Od początku 2017 r. przy zaciąganiu kredytu hipotecznego obowiązuje 20-procentowy wkład własny. Jeśli nie dysponujemy wymaganą kwotą, banki zwykle oferują możliwość ubezpieczenia brakującej części. Nawet jednak przy spełnieniu tego warunku bezwzględnie wymaganym minimum jest 10% wkładu własnego. Podczas pandemii koronawirusa niektóre banki podjęły decyzję, by ten minimalny wkład zwiększyć, np. do 15 proc. Mogą być przy tym stosowane określone kryteria dotyczące dochodów czy powierzchni nieruchomości. Dlatego zawsze trzeba sprawdzić szczegółowe wymagania danego banku.

Należy też wziąć pod uwagę, że wzięcie kredytu hipotecznego łączy się z różnymi opłatami dodatkowymi. Jest to np. opłata za wycenę nieruchomości, za ubezpieczenie lokalu od ognia i wody, a także prowizja od udzielenia kredytu hipotecznego. Musimy więc być przygotowani na kolejne kilka tysięcy złotych.

Koszty transakcyjne

Koszty transakcyjne związane z kupnem mieszkania na rynku wtórnym są wyższe niż w przypadku kupna mieszkania od dewelopera. Musimy bowiem uregulować podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2% wartości nieruchomości, który przy zakupie mieszkań deweloperskich nie obowiązuje (są one już obciążone podatkiem VAT wliczonym w cenę, a nie można podwójnie opodatkować tej samej transakcji).

Ponieważ każda umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, musimy też wziąć pod uwagę opłaty notarialne. Maksymalne stawki taksy notarialnej są określone w Obwieszczeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 stycznia 2018 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Są one zależne od ceny nieruchomości. W najczęściej spotykanym zakresie cenowym, między 60 000 zł a 1 000 000 zł, taksę oblicza się jako 1010 zł plus 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł. Jednak, jak wspomniano, jest to stawka maksymalna – a niektórzy notariusze oferują korzystne upusty.

W przypadku lokali z rynku wtórnego zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego nie jest wymagane, lecz zalecane, choć wiąże się z dodatkowymi kosztami dla kupującego. W sytuacji, gdyby któraś ze stron zrezygnowała z zawarcia umowy ostatecznej, akt notarialny zabezpiecza prawa drugiej strony, które trudniej byłoby wyegzekwować, gdyby umowa była zawarta w innej formie.

Kolejne kilkaset złotych, które musimy zapłacić u notariusza, to koszt sporządzenia odpisów umowy. Umowa ma zwykle objętość od 10 do 20 stron. Takich odpisów notariusz sporządza 5 lub 6 – dla kupującego i sprzedającego, do sądu wieczystoksięgowego, do ewidencji gruntów i budynków, dla urzędu skarbowego i ewentualnie dla spółdzielni mieszkaniowej, jeśli transakcja dotyczy mieszkania spółdzielczego.

Na koniec pozostają opłaty sądowe – za wpis w księdze wieczystej potwierdzający zmianę właściciela nieruchomości, a w przypadku finansowania zakupu kredytem hipotecznym za wpis hipoteki.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.