Księga wieczysta jest źródłem cennych informacji o nieruchomości. Z jej treścią powinien zapoznać się każdy, kto planuje zakup mieszkania, domu lub działki. Jak ją czytać i gdzie znaleźć?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym są księgi wieczyste?

• Co sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem mieszkania lub domu?

• Co znajdziesz w dziale I księgi wieczystej?

• Co znajdziesz w dziale II księgi wieczystej?

• Co znajdziesz w dziale III księgi wieczystej?

• Co znajdziesz w dziale IV księgi wieczystej?

Czym są księgi wieczyste?

Księgi wieczyste są rejestrem publicznym, przedstawiającym stan prawny nieruchomości. W Polsce instytucja ksiąg wieczystych została uregulowana Ustawą z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Od 1991 roku rejestr ten jest prowadzony przez wydziały ksiąg wieczystych przy sądach rejonowych, właściwych według miejsca położenia nieruchomości. Księga wieczysta prowadzona jest dla konkretnej nieruchomości; w związku z tym znajdują się w niej informacje o wszystkich dotychczasowych i obecnych właścicielach.

Z instytucją ksiąg wieczystych związanych jest kilka zasad:

• jawności – treść ksiąg jest jawna i dostępna w sądzie wieczystoksięgowym (właściwym ze względu na położenie nieruchomości) albo bezpłatnie na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do; wystarczy tylko znać numer księgi; od kwietnia 2026 r. księgi wieczyste można przeglądać także za pomocą aplikacji mObywatel;
• domniemanie zgodności ze stanem faktycznym – domniemywa się, że stan ujawniony w księdze wieczystej jest stanem faktycznym; niezgodność zapisów księgi z rzeczywistością, np. gdy nie jest w niej ujawniony prawidłowy właściciel, można zmienić wyłącznie w drodze postępowania cywilnego;
• rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe;
• pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe ujawnione w księdze mają pierwszeństwo zaspokojenia przed innymi prawami niewpisanymi do księgi, np. w przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze egzekucji, w pierwszej kolejności zaspokajana jest wierzytelność wynikająca z hipoteki wpisanej do księgi, a dopiero później inne wierzytelności.

Co sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem mieszkania lub domu?

Zanim kupisz mieszkanie bądź dom, sprawdź jego stan prawny. Może się bowiem zdarzyć, że nieruchomość jest zadłużona bądź obciążona prawami osób trzecich, że jakieś sporne kwestie (np. związane z dziedziczeniem czy podziałem majątku po rozwodzie) nie zostały rozstrzygnięte, a nawet, że osoba sprzedająca nieruchomość nie jest w rzeczywistości jej właścicielem.

Informacje o problemach tego typu znajdziesz w księdze wieczystej, którą zawsze należy przejrzeć przed zakupem nieruchomości. Należy tu podkreślić, że wspomniana wcześniej jawność ksiąg wieczystych oznacza, że jeśli już po nabyciu nieruchomości dowiesz się o obciążeniach czy roszczeniach wpisanych w księdze, nie możesz użyć argumentu nieznajomości stanu prawnego.

Sprzedający powinien bez problemu udostępnić ci numer księgi, a jeśli się przed tym wzbrania albo szuka wymówek, sugeruje to, że ma coś do ukrycia. Jeśli w księdze widać coś, co budzi twoje wątpliwości, poproś sprzedającego o  wyjaśnienie i ewentualne skorygowanie jeszcze przed transakcją.

Księga wieczysta składa się z czterech działów, a każdy z nich zawiera inne informacje. Przeglądając księgę na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, można wybrać treść aktualną w formie rozbudowanej lub uproszczonej, a także treść archiwalną, która poza zapisami aktualnymi zawiera zapisy wykreślone, które w księdze zaznaczone są na szaro. Po wpisaniu numeru księgi wieczystej, która składa się ze specjalnego kodu przypisanego do sądu rejonowego, a następnie szeregu cyfr i cyfry kontrolnej, na górze wyświetla się wydział oraz sąd rejonowy, który prowadzi daną księgę. Jest tam również informacja o rodzaju nieruchomości.

Co ważne, poza wymienionymi dalej informacjami z poszczególnych działów, w księdze wieczystej mogą znajdować się także wzmianki. Należy na nie zwrócić szczególną uwagę, bo zawierają informacje o wnioskach dotyczących księgi, które wpłynęły do sądu i są w trakcie rozpatrywania. Warto wstrzymać się z zakupem nieruchomości do czasu rozpatrzenia wniosku i umieszczenia w KW nowego wpisu.

Co znajdziesz w dziale I księgi wieczystej?

Dział I składa się z dwóch poddziałów: I-O „Oznaczenie nieruchomości” i I-Sp „Spis praw związanych z własnością”.

W poddziale I-O wpisane są następujące dane:

• numer bieżący nieruchomości;
• liczba i rodzaj pomieszczeń (dotyczy lokali i budynków);
• w przypadku lokalu położenie w budynku;
• sposób korzystania z nieruchomości (np. lokal mieszkalny, działka gruntu przeznaczona pod zabudowę);
• zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków;
• powierzchnia nieruchomości (w przypadku lokalu bądź budynku powierzchnia użytkowa);
• stan w czasie założenia księgi wieczystej, przyłączenia i odłączenia.

Poddział I-Sp zawiera następujące informacje:

• określenie praw rzeczowych związanych z własnością nieruchomości (np. prawo własności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) oraz ich opis;
• prawo użytkowania wieczystego (jeśli dotyczy), termin jego wygaśnięcia oraz sposób korzystania z nieruchomości.

Co znajdziesz w dziale II księgi wieczystej?

Tu można znaleźć informacje o właścicielach nieruchomości i rodzaju własności. Jeśli właścicieli jest więcej niż jeden, oznacza to, że występuje współwłasność. Udziały poszczególnych właścicieli określone są ułamkiem. W przypadku współmałżonków występuje współwłasność łączna małżeńska (wspólność majątkowa). W dziale tym pojawia się również informacja o podstawie nabycia praw do nieruchomości (np. akcie notarialnym czy testamencie).

Co znajdziesz w dziale III księgi wieczystej?

Dział III powinien być potraktowany przez potencjalnego nabywcę ze szczególną uwagą. Jeśli występują okoliczności, z powodu których zakup danej nieruchomości oznacza kłopoty, a nawet w ogóle nie jest zalecany, znajdziesz je właśnie tutaj.

W dziale III wpisane są ograniczone prawa rzeczowe, czyli prawa do nieruchomości przysługujące osobom trzecim (z wyjątkiem hipotek), prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości.

Przykłady:

• służebność drogi koniecznej – prawo do przejazdu bądź przechodu przez działkę;
• służebność przesyłu – prawo do korzystania z części gruntu przysługujące dostawcy mediów;
• służebność osobista – prawo określonej osoby do zamieszkiwania w nieruchomości;
• roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej – pojawia się po podpisaniu umowy przedwstępnej u notariusza;
• prawo pierwokupu;
• wpis o postępowaniu sądowym,
• wpis o egzekucji komorniczej.

Należy podkreślić, że prawa wpisane w dziale III obciążają nieruchomość, a co z tym idzie, każdorazowego właściciela. Oznacza to, że jeśli np. jest tam wpisane prawo dożywocia przysługujące konkretnej osobie, nie wygaśnie ono wraz ze sprzedażą. Nowy nabywca będzie musiał je tolerować, a w praktyce dzielić nieruchomość z obcą osobą do końca jej życia, chyba że wspomniane prawo zostanie zamienione na rentę.

Co znajdziesz w dziale IV księgi wieczystej?

Tutaj znajdują się wszelkie hipoteki, ze wskazaniem ich wysokości, waluty, wierzyciela hipotecznego, oraz ewentualnie inne informacje dotyczące tego prawa.

Warto wiedzieć, że obciążenie hipoteczne nie przekreśla możliwości zakupu nieruchomości, ale na taką transakcję musi się zgodzić wierzyciel, czyli najczęściej bank kredytujący. Sprzedający nieruchomość musi od niego uzyskać zaświadczenie zawierające dokładne określenie kwoty zadłużenia, numer rachunku bankowego do spłaty oraz promesę, czyli obietnicę, że wierzyciel zgodzi się na wykreślenie hipoteki po spłacie całego zadłużenia.

Nabywcy zwykle najbardziej obawiają się hipotek przymusowych, gdyż zakładają, że komornik będzie egzekwował dług z ich nowej nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości z taką hipoteką jest również możliwa – wtedy część lub całość kwoty ze sprzedaży przeznaczana jest na spłatę zadłużenia. Aby jednak nie odstraszać osób zainteresowanych, najlepiej, by sprzedający wcześniej spłacił zadłużenie i złożył wniosek o wykreślenie wpisu.

Dowiedz się więcej:

• Jak poprawić błędne informacje w księdze wieczystej?

• Jak bezpiecznie kupić dom z hipoteką?

• Jak ustrzec się przed kupnem domu z lokatorem?

• Czym jest współwłasność ułamkowa nieruchomości?

Tu znajdziesz idealną nieruchomość

Powiedz nam, czego szukasz

Mieszkanie
 

Dom
 

Działki
 

Lokal
użytkowy

Budynek
użytkowy

Znajdź idealną nieruchomość dla siebie

Poszukajmy

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.