Troje rodzeństwa odziedziczyło mieszkanie w Warszawie. Siostra mieszka w nim od śmierci rodziców i nie chce się wyprowadzić, brat chciałby je sprzedać i podzielić pieniądze, a trzeci spadkobierca mieszka za granicą i domaga się szybkiej spłaty. Sprawa trafia do sądu o dział spadku.

***

Każdy z nas zna historie o domach, mieszkaniach czy działkach, które po śmierci bliskich zamiast bezpieczeństwa przynoszą długie sądowe batalie, rodzinne konflikty i notarialne przepychanki. Bo choć wydaje się, że „spadek to spadek”, w praktyce każda nieruchomość ma swoją historię – czasem sięgającą kilku pokoleń wstecz.

W cyklu „Dziedziczenie nieruchomości” na przykładach z życia pokazuję, co naprawdę dzieje się, gdy nieruchomość staje się przedmiotem spadku.

***

Co to jest współwłasność, z czym się wiąże, jakie są prawa i obowiązki współwłaścicieli?

Artykuł 195 kodeksu cywilnego stanowi, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność określana jest jako rodzaj własności charakteryzujący się tym, że jedno i to samo prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. Oznacza to, że żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy, a każdemu z nich przysługuje jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli.

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. To oczywiście bardzo często generuje spory.

W przypadku dziedziczenia mamy do czynienia z tzw. współwłasnością w częściach ułamkowych. Tego rodzaju udziały są zbywalne, więc można je darować, sprzedać czy obciążyć np. hipoteką. Co do zasady współwłaściciel może zawierać także umowy dotyczące udziału, o ile nie wywierają one wpływu na całość sytuacji wspólnej rzeczy lub udziałów pozostałych współwłaścicieli. Przykładowo, może swój udział wynająć czy wydzierżawić, jeżeli korzystanie z niego przez najemcę bądź dzierżawcę nie będzie polegało na użytkowaniu całej rzeczy wspólnej.

Współwłaściciele mają jednak nie tylko prawa, ale i obowiązki, m.in. muszą ponosić wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do swoich udziałów (w 1/2, 1/4, 1/5 itd.), czyli np. partycypować w kosztach czynszu wspólnego mieszkania, podatku od nieruchomości, kosztach remontów niezbędnych do utrzymania nieruchomości w należytym stanie itd.

Współwłaściciel nie może co do zasady sam zarządzać rzeczą wspólną, bo przepisy Kodeksu cywilnego przewidują w tym zakresie określone rozwiązania, a spory na tle zarządzania nieruchomością wspólną są również bardzo często spotykane w praktyce. Precyzyjnie, aby dokonać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (taką czynnością jest np. obciążenie hipoteką całego mieszkania czy jego gruntowna przebudowa), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Z kolei do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Współwłasność jest z natury rzeczy przejściowa choć można w niej oczywiście pozostawać długie lata. Rzadko jest jednak tak, aby współwłaściciele w każdej sprawie byli zgodni i często rodzące się konflikty powodują, że zainteresowani szukają sposobów na szybkie wyjście ze współwłasności.

Jakie są możliwe rozwiązania tej sytuacji?

Zgodnie z art. 1035 kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Dział spadku może nastąpić na dwa sposoby, tj. zgodny dział spadku dokonany przed notariuszem albo właśnie – w drodze postępowania sądowego. Sposoby na wyjście ze współwłasności w tym momencie są tak naprawdę dwa, ponieważ mieszkania nie da się fizycznie co do zasady podzielić na części. Można je albo przyznać jednemu ze współwłaścicieli na wyłączną własność (ewentualne na współwłasność kilku z nich), albo sąd może zarządzić sprzedaż cywilną, czyli zbycie mieszkania w drodze licytacji komorniczej i podział sumy uzyskanej ze sprzedaży pomiędzy spadkobierców. Ten drugi sposób zdarza się rzadko, w praktyce tylko wówczas gdy żaden ze spadkobierców nie chce otrzymać mieszkania na własność. Jest on także bardzo niekorzystny dla spadkobierców, bo muszą ponieść koszty sprzedaży licytacyjnej przez komornika. Lepszym wyjściem, jeżeli nikt nie jest zainteresowany mieszkaniem, jest jego wspólna sprzedaż na wolnym rynku i do takiego rozwiązania zawsze nakłania zarówno sąd, jak i ewentualni pełnomocnicy, gdyż wówczas całość ceny sprzedaży będzie mogła zostać podzielona między współwłaścicieli.

Najczęściej w praktyce dochodzi do przyznania na własność mieszkania jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Brak obowiązku spłat udziałów pozostałych jest raczej sytuacją wyjątkową, która ma miejsce tylko wówczas, gdy uprawnieni spadkobiercy nie żądają tych spłat. Trzeba też pamiętać, że art. 212 § 3 kodeksu cywilnego pozwala rozłożyć spłatę na okres do lat 10, przy czym w wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

W przypadku spadku istnieje jeszcze możliwość zbycia udziału w spadku, przewidziana w art. 1051 kodeksu cywilnego. Ale pod pojęciem zbycia udziału spadkowego należy rozumieć ogół praw i obowiązków majątkowych, a nie udział w konkretnym przedmiocie jak np. wspomniane na wstępie mieszkanie.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą, który zaoferuje ekspercką poradę dopasowaną do twoich potrzeb i indywidualnej sytuacji: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Katarzyna Siwiec - Radca prawny i doradca podatkowy, właścicielka kancelarii prawnej, pełnomocnik procesowy przed sądami administracyjnymi, powszechnymi i sądem polubownym przy KIG w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu nieruchomości, w tym książek dotyczących najmu, przekształcenia spółek, współautorka książek z zakresu podatków, autorka e-booka „Sprawozdawczość ESG”. Ekspert w poradniach prawno-podatkowych Legalis księgowość kadry biznes i Legalis Administracja oraz PortalFK.pl