Księgi wieczyste są źródłem informacji o nieruchomości. Są jawne, publicznie dostępne i domniemywa się, że zawierają zapisy zgodne ze stanem prawnym. W niektórych sytuacjach przeglądamy je z ciekawości, jednak czasem wypis z księgi jest niezbędny do przeprowadzenia jakiejś czynności. Kiedy należy sprawdzić księgę wieczystą i jak to zrobić?

Rejestr ksiąg wieczystych prowadzony jest przez wydziały wieczysto-księgowe sądów rejonowych, do których składa się wszystkie wnioski dotyczące ksiąg, ich założenia, zamknięcia, czy zmiany treści. Rejestr dostępny jest również online na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do. Elektroniczny rejestr ksiąg wieczystych umożliwia przeglądanie ich aktualnej treści, a także zapisów historycznych, które zostały z księgi wykreślone. Dostęp internetowy jest bezpłatny, a jedyne co jest potrzebne do jego przeglądania to numer księgi wieczystej. Numer KW zawiera kod sądu rejonowego, przez który księga jest prowadzona, numer księgi oraz cyfrę kontrolną.

Co zawiera księga wieczysta?

W poszczególnych działach księgi wieczystej znajdują się informacje o:

• rodzaju nieruchomości, jej położeniu, wielkości,
• właścicielu/właścicielach, przysługujących im udziałach, podstawie, na jakiej nabyli prawo do nieruchomości (umowa darowizny, spadek, umowa sprzedaży itp.),
• obciążeniach prawami osób trzecich (służebności),
• wszczętych postępowaniach egzekucyjnych z nieruchomości,
• zabezpieczeniach na niej ustanowionych – hipotekach, ich rodzaju, wysokości, wierzycielach hipotecznych, czyli na czyją rzecz została ustanowiona.

Nie zawsze jednak dysponujemy takim numerem, a często nawet sam właściciel nieruchomości go nie zna. Dane takie znajdziemy w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości. Wniosek o udostępnienie numeru musi być uzasadniony interesem prawnym, np. w celu sprawdzenia księgi przed nabyciem nieruchomości. Informację taka możemy uzyskać również w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej (PODGiK), w którym należy złożyć wniosek o udostępnienie numeru księgi wieczystej podając numer interesującej nas działki. Interes prawny również w tym przypadku musi zostać wykazany. Numer działki możemy natomiast odnaleźć na GEOPORTALU.

Dowiedz się więcej: Jakie informacje znajdują się w księdze wieczystej?

Kiedy sprawdzić księgę wieczystą?

W zasadzie wszystkie czynności prawne obejmujące nieruchomość, które polegają na zmianie jej stanu prawnego, wymagają sprawdzenia księgi wieczystej. Do księgi nieruchomości zaglądamy między innymi:

• gdy jesteśmy zainteresowani jej zakupem,
• gdy jesteśmy wierzycielem jej właściciela i chcemy ustalić, czy z nieruchomości toczy się już egzekucja, albo ewentualnie czy warto ją wszcząć,
• gdy chcemy przeprowadzić postępowanie spadkowe w przypadku śmierci jednego ze współwłaścicieli nieruchomości i dowiedzieć się, jaka była to forma własności,
• gdy chcemy ustanowić zabezpieczenie na nieruchomości – z tego najczęściej korzystają banki udzielając wysokokwotowych pożyczek.

Dlaczego tak ważne jest sprawdzenie księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości? Jest to jedyny sposób do poznania jej faktycznego stanu prawnego, ustalenia tego, czy osoba podająca się za właściciela faktycznie nim jest. Ponadto upewnimy się dzięki temu, czy jest to pełna własność, czy np. wyłącznie udział w niej. Możemy też potwierdzić, czy dane które przedstawia właściciel, np. dotyczące powierzchni nieruchomości, są prawdziwe.

Co jednak istotne, nieruchomość mogą obciążać prawa osób trzecich. Mowa tu o ograniczonych prawach rzeczowych, takich jak służebności, czy hipoteki. Te drugie są bardziej znanym przypadkiem ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości. Dokonuje tego wierzyciel, najczęściej bank, który w przypadku niespłacania zaciągniętego kredytu ma prawo egzekwować swoje należności z nieruchomości w pierwszej kolejności przed innymi wierzycielami.

Służebności natomiast polegają na ustanowieniu na nieruchomości na rzecz jakiejś osoby lub podmiotu jednego z praw, np. prawa do mieszkania, do korzystania z mieszkania lub domu, prawa przejścia przez grunt, czy prawa przesyłu, czyli możliwości postanowienia na działce urządzenia przesyłowego (np. słupa energetycznego, czy rury gazowej). Ustanowienie służebności odbywa się za zgodą właściciela, często dostaje on za to jakieś wynagrodzenie. Zdarza się, że w księdze wieczystej zapisana jest służebność dożywocia, czyli możliwość dożywotniego zamieszkiwania w domu czy mieszkaniu wskazanej w księdze wieczystej osoby. Jest to zapis spotykany przy umowach darowizny. Darujący zabezpiecza się w ten sposób, aby miał do końca życia gdzie mieszkać.

Co ważne ograniczone prawa rzeczowe dotyczą nieruchomości, czyli przechodzą na jej każdorazowego właściciela. Jeśli więc kupujący nie sprawdzi zapisów księgi przed zakupem nieruchomości, a będzie w niej widniał np. zapis o służebności, wówczas nie będzie on miał wyboru jak taki stan rzeczy tolerować.

Zasady te dotyczą wszystkich rodzajów nieruchomości, a sprawdzenie księgi wieczystej powinno być pierwszą czynnością, jakiej należy dokonać zanim jeszcze podejmie się decyzję o zakupie.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.