Mieszkanie, które nabywamy na kredyt hipoteczny co do zasady ma spełniać nasze potrzeby mieszkaniowe. Możemy takie mieszkanie wynajmować, aby mieć dodatkowe zabezpieczenie na przyszłość.

Czy zakup mieszkania „na wynajem” w całości finansowany kredytem rodzi trudności w banku?

Najistotniejszą kwestią przy staraniu się o kredyt hipoteczny na pierwsze mieszkanie, które ma stanowić naszą inwestycję jest posiadanie zdolności kredytowej. To oznacza, że nasz dochód musi zostać zaakceptowany przez bank. Musimy także posiadać wkład własny na minimalnym poziomie, który wynosi 10% od ceny zakupu. To jest najprostsza sytuacja kredytowanej nieruchomości pod warunkiem, że jest to nasza pierwsza inwestycja.

Jeśli chcemy nabyć drugą nieruchomość także na kredyt i posiadamy jeszcze poprzednią kredytowaną inwestycję, to warto być przygotowanym na posiadanie minimum 20% wkładu własnego. Dlaczego? Ponieważ bank z pewnością będzie wnikliwie się przyglądał takiej transakcji. Znaczenie ma w tym przypadku kilka aspektów. Na przykład to, czy kupujący jest singlem bądź czy jest w związku małżeńskim lub czy ma dzieci. Argument drugiego kredytu zaczyna być silniejszy, gdy zwiększają się potrzeby mieszkaniowe: większe mieszkanie z powodu powiększania się rodziny.

W sytuacji gdy kolejne mieszkanie chce np. kupić singiel, i jest ono usytuowane w znanym kurorcie, a wkład własny wynosi 10%, to powinniśmy liczyć się z tym, że analityk banku może podważyć to, że kupujemy nieruchomość na cele mieszkaniowe. Analityk może uznać, że wystarczy nam niższa kwota kredytu, jeśli „wyczuwalny” jest krok inwestycyjny na osobę prywatną, a nie np. na firmę, co wówczas może wiązać się z wyższymi kosztami kredytu. W takim przypadku trzeba być gotowym na wniesienie wkładu wyższego niż 20%.

Są banki, które udzielą osobie prywatnej „tradycyjnego” kredytu hipotecznego bez podnoszenia wkładu wyższego niż rekomendowany, czyli wyższego od 20%, aby klient mógł nabyć więcej mieszkań niż trzy.

Natomiast są też banki, które uważają, że wystarczą nam tylko dwa kredyty mieszkaniowe z wkładem własnym do 20%, gdzie nadrzędnym argumentem będzie to, iż kredyt hipoteczny ma tylko spełniać nasze potrzeby mieszkaniowe.

A co w sytuacji, gdy już otrzymamy decyzję negatywną na trzecie lub czwarte mieszkanie, a decyzja ta nie wynika z braku zdolności kredytowej, tylko główne jej uzasadnienie jest takie, że posiadamy już dwa kredyty mieszkaniowe? Wówczas możemy szukać innych rozwiązań… Jednym z nich jest sytuacja, gdy wnioskodawca posiada wspomniane już inne mieszkania w kredycie z niewielką kwotą do spłaty lub chociaż jedno mieszkanie o wysokiej wartości będące wolne od wpisów w księdze wieczystej, czyli bez jakichkolwiek obciążeń kredytowych.

Wyjaśnię to na cyfrach. Otóż, kupując kilka lat wcześniej mieszkanie na kredyt w wysokości 200 tys. zł, gdzie cena zakupu przed laty wynosiła ok 300 tys. zł, a dziś wartość takiego mieszkania to 600 tys. zł, to można zawnioskować o pożyczkę hipoteczną na dowolny cel lub o refinansowanie kredytu.

Formy finansowania zakupu inwestycyjnego:

Pożyczka hipoteczna

Posiadając wolną od wpisu nieruchomość wartą na dziś ok. 600 tys. zł i mając zdolność kredytową, można zawnioskować o ok. 70-80% kwoty kredytu względem wartości mieszkania.

Pożyczka jest droższa, ale daje swobodę ruchu, gdyż jej założenie to kredyt na dowolny cel i nie musimy się tłumaczyć przed bankiem z postępu prac budowy lub na co ją potrzebujemy.

W skrócie za pożyczkę hipoteczną można kupić domek nad jeziorem i go wynajmować lub nabyć nowe auto, ale zdolność musimy posiadać, bo samo zabezpieczenie innej nieruchomości dla banku nie wystarczy. Jedyny minus takiej formy finansowania dochodowej inwestycji to wyższy koszt, wyższa marża niż przy zwykłym kredycie hipotecznym.

Refinansowanie kredytu

Ten przykład świetnie się sprawdzi w przypadku inwestorów, którzy mają już kilka nieruchomości. Otóż, jeśli kupiliśmy kiedyś mieszkanie za 300 tys. zł a dzisiejsza wartość tego „M” to ok. 650 tys. zł, a kwota kredytu wymagana do spłaty w banku A środkami z banku B (refinansowanie) na dziś wynosi ok. 200 tys. zł to rozkład transakcji wygląda następująco: Bank B spłaca kredyt w banku A = 200 tys. zł + udziela kredytu w kwocie wolnej nie większej niż kwota refinansowana. W efekcie 200 tys. zł możemy przeznaczyć na dowolny cel inwestycyjny razem z naszym wkładem własnym. Możemy kupić mieszkanie lub domek pod wynajem. Kredyt hipoteczny w tym ułożeniu jest najtańszym rozwiązaniem.

A co w sytuacji gdy celem zakupu nie jest mieszkanie na wynajem tylko zakup lokalu użytkowego?

Jako osoba prywatna zatrudniona na umowę o pracę lub prowadząca firmę możesz starać się o kredyt hipoteczny na zakup lokalu użytkowego lecz bank stawia dwa warunki:

1. wkład własny musi wynosić min. 20%
2. nie możemy w nabywanym lokalu prowadzić swojej działalności

Lokal użytkowy możemy wynająć innemu przedsiębiorcy, lecz nie możemy w nim zaspokajać potrzeb własnej firmy. To finansowanie jest droższe o ok. 2% niż przy kredycie hipotecznym i z pewnością wiąże się z opłatą prowizji między 1-2%.

Gdy prowadzimy spółkę inwestycyjną z branży nieruchomości i chcemy sfinansować zakup lub budowę wielu mieszkań pod wynajem, to wnioskodawcą w kredycie jest już firma – spółka, kredyt jest oprocentowany na ok. 10%, a okres spłaty jest krótszy niż przy zwykłym zabezpieczonym kredycie i wynosi między 10 a 15 lat spłaty.

Firma starając się o kredyt, dobrze jeśli ma już doświadczenie w dziedzinie inwestycji w nieruchomości od minimum 2 lat, gdyż banki udzielające kredytów firmowych zabezpieczonych zwracają dużą uwagę na to, czy powód kredytowy miał już wcześniej przełożenie w doświadczeniu przedsiębiorców.

Podsumowując, jeśli planujemy zakup mieszkania na kredyt pod wynajem, warto to robić z rozwagą. W pierwszej kolejności należy ustalić maksymalny budżet i wyszukać mieszkanie w lokalizacji z potencjałem. Z kolei podczas prac wykończeniowych pilnujmy kosztów, czyli nie aranżujmy mieszkania jak na prywatne potrzeby, ale z głową, aby inwestycja nam się zwróciła.

Anna Stryczek - Ekspertka finansowa w ANG Odpowiedzialne Finanse, firmie pośrednictwa finansowo-ubezpieczeniowego, od 2017 roku. Jej specjalizacją są kredyty hipoteczne i gotówkowe. Od 13 lat zajmuje się tematyką kredytów hipotecznych. Przez siedem lat zdobywała doświadczenie w strukturach bankowych. Absolwentka Wyższej Szkoły Bankowej i Uniwersytetu Gdańskiego. W pracy kluczowa jest dla niej etyka zawodowa w obsłudze klienta. Działa głównie w Gdańsku i regionie pomorskim. Zajmuje się również pośrednictwem sprzedaży mieszkań.