Oficjalnie, banki stosują te same standardy kredytowe w całym kraju. W rzeczywistości jednak warunki kredytów hipotecznych znacząco różnią się w zależności od lokalizacji nieruchomości. Ten pozorny paradoks wynika z prostego konfliktu: z jednej strony Komisja Nadzoru Finansowego zabrania bankom jawnego różnicowania klientów ze względu na miejsce zamieszkania, z drugiej – ryzyko kredytowe rzeczywiście jest różne w różnych regionach Polski.

W odpowiedzi na ten dylemat powstały systemy oceny, które formalnie nie dyskryminują geograficznie, ale w praktyce prowadzą do różnych warunków kredytowania. Używają one wskaźników, które silnie korelują z lokalizacją, np.: płynność rynku nieruchomości, stabilność zatrudnienia, perspektywy demograficzne.

Liczby nie kłamią

Dane od 2024 roku pokazują ogromne różnice w poziomie ryzyka kredytowego między regionami Polski.

Przykład:
Warszawa notuje najniższe wskaźniki niespłacania kredytów – zaledwie 1,8% kredytobiorców ma problemy ze spłatą. Na drugim końcu znajdują się obszary wiejskie i małe miasta, gdzie aż 4,1% kredytów staje się problematycznych. To ponad dwukrotna różnica, która ma realne przełożenie na decyzje banków.

Te tworzą skomplikowane modele punktowe (scoring), które oficjalnie nie uwzględniają regionu, ale w praktyce silnie z nim korelują. Związane z geografią są kluczowe czynniki ryzyka:

• jak szybko można sprzedać mieszkanie,
• czy w okolicy są stabilne miejsca pracy,
• jak zróżnicowana jest lokalna gospodarka.

Najlepszy przykład to czas sprzedaży nieruchomości:
W Warszawie mieszkanie sprzedaje się średnio w 2-3 miesiące. W małych miastach może to potrwać 18 miesięcy lub więcej. Dla banku to fundamentalna różnica – jeśli musi przejąć mieszkanie od kredytobiorcy, który przestał płacić, w Warszawie szybko je odsprzeda, na wsi może czekać latami.

Jeszcze ważniejszy jest wskaźnik odzysku – ile pieniędzy bank odzyskuje, gdy musi sprzedać przejętą nieruchomość:
W Warszawie banki odzyskują 85–95% wartości kredytu. Na wsi to często tylko 50–70%. Praktycznie oznacza to, że kredyt na 500 tys. zł w Warszawie może wygenerować stratę 25–75 tys. zł, podczas gdy ten sam kredyt na wsi to potencjalna strata 150–250 tys. zł.

Zdolność kredytowa

Proces oceny zdolności kredytowej, choć wydaje się ustandaryzowany, w praktyce jest modyfikowany w zależności od lokalizacji.

Banki uwzględniają regionalne różnice w kosztach życia, stabilności zatrudnienia i perspektywach ekonomicznych, co prowadzi do różnego traktowania kredytobiorców:

🔸korekta kosztów utrzymania – oficjalnie wszystkie banki używają tych samych kwot „minimum egzystencji”. Nieoficjalnie stosują wewnętrzne korekty uwzględniające rzeczywiste koszty życia. Paradoksalnie, kredytobiorca z Warszawy – mimo wyższych kosztów mieszkania – może otrzymać lepszą ocenę zdolności ze względu na wyższą przewidywalność dochodów i lepsze perspektywy wzrostu zarobków,

🔸sytuacja kredytobiorców z sektorów uważanych za niestabilne (m.in. budownictwo, gastronomia, turystyka, transport) – banki mają rozbudowane systemy oceny ryzyka sektorowego.

Przykład:
Pracownik budowlany w Warszawie, gdzie branża jest zdywersyfikowana, a inwestycje ciągłe, będzie oceniany znacznie lepiej niż analogiczny pracownik w regionie zależnym od jednego dużego kontraktu,

🔸ocena dodatkowych dochodów – np. przychody z wynajmu mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji miejskiej banki uznają za stabilne i przewidywalne. Te same dochody z nieruchomości w regionie, gdzie ludności ubywa, mogą być w ogóle pominięte w kalkulacjach lub uwzględnione z dużymi „rabatami”.

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

Różne formy zatrudnienia a lokalizacja

Pracownicy na umowach o pracę na czas nieokreślony nadal mają najlepsze warunki, ale nawet tu występują różnice w zależności od lokalizacji i charakteru lokalnego rynku pracy.

W przypadku samozatrudnionych banki standardowo obcinają im deklarowany dochód o 20–40% przez większą niepewność zarobków. Ale skala tej kary coraz częściej zależy od lokalizacji i branży.

Przykład:
Samozatrudniony informatyk z Warszawy może liczyć na minimalną redukcję dochodu – w stolicy jest duże zapotrzebowanie na takie usługi. Ten sam informatyk z małego miasta może spotkać się z maksymalną redukcją ze względu na ograniczoną lokalną bazę klientów.

Poziom bezrobocia

Różnice w poziomie bezrobocia występujące w regionach przekładają się na konkretne wymagania: w regionach o wysokim bezrobociu banki rutynowo żądają dodatkowej dokumentacji, wyższych wkładów własnych i stosują ostrzejsze kryteria oceny.

Przykład:
Wielkopolska z najniższym bezrobociem (3,0%) i zdywersyfikowaną gospodarką zapewnia mieszkańcom stabilne warunki kredytowe niezależnie od branży. Podkarpacie z bezrobociem 8,6% i ograniczoną różnorodnością gospodarczą jest postrzegane jako region wysokiego ryzyka.

Prognozy demograficzne

Długoterminowe prognozy demograficzne to być może najsilniejszy argument za geograficznym różnicowaniem strategii kredytowych. Według GUS-u populacja Polski spadnie z 38,5 mln w 2024 do 33,95 mln w 2050 roku. Ale ten spadek będzie bardzo nierównomierny geograficznie.

Przykład:
Warszawa i inne duże miasta utrzymają lub nawet zwiększą swoją populację dzięki migracji wewnętrznej i imigracji. Napływ prawie miliona uchodźców ukraińskich zwiększył populację Warszawy o 17%, napędzając popyt na mieszkania. Tymczasem obszary wiejskie i małe miasta będą się szybko wyludniać, co bezpośrednio przełoży się na spadek wartości nieruchomości.

Wskaźnik obciążenia demograficznego (ile osób starszych przypada na osoby w wieku produkcyjnym) wzrośnie z 30% w 2022 do ponad 50% w 2050 roku.

Dla banków oznacza to, że 30-letni kredyt udzielony dziś w małym mieście może stracić znaczną część wartości zabezpieczenia jeszcze przed spłatą ze względu na kurczący się popyt na nieruchomości.

Płynność rynku

W dużych miastach wysoka płynność rynku nieruchomości daje bankom większe bezpieczeństwo finansowania, podczas gdy w małych miejscowościach niska liczba kupujących zwiększa ryzyko i wydłuża proces sprzedaży przejętych mieszkań.

Przykład:
W Warszawie na każde mieszkanie wystawione na sprzedaż przypada 15-20 potencjalnych kupujących. To oznacza konkurencję, która stabilizuje, a często podwyższa ceny. Dla banku finansującego zakup w stolicy to gwarancja, że w razie konieczności przejęcia mieszkania szybko je sprzeda bez dużej obniżki.

W małych miastach na jedno mieszkanie przypada tylko 2-3 potencjalnych kupujących. Oznacza to, że procedury przejęcia mogą trwać znacznie dłużej, wymagać dużych obniżek cen, a czasem bank w ogóle nie znajdzie kupca.

Struktura gospodarcza regionów

Sposób, w jaki zorganizowana jest lokalna gospodarka, tworzy dodatkowy wymiar ryzyka kredytowego.

Przykład:
Mazowieckie z PKB per capita 182 tys. zł (201% średniej krajowej) ma zróżnicowaną gospodarkę opartą na usługach, finansach i administracji. To przekłada się na stabilność zatrudnienia i przewidywalność dochodów mieszkańców.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w regionach zdominowanych przez jedną branżę lub jednego dużego pracodawcę.

Przykład:
🔸Małopolska z Hutą im. Sendzimira zatrudniającą 17 500 osób to przykład ryzyka koncentracji – problemy jednego pracodawcy mogą zdestabilizować cały lokalny rynek kredytowy.
🔸Jeszcze większe ryzyko występuje na Podkarpaciu, gdzie 95% krajowego przemysłu lotniczego zatrudnia 34 000 osób. Ta skrajna specjalizacja, choć historycznie była źródłem przewagi konkurencyjnej, w kontekście ryzyka kredytowego stanowi poważną słabość. Globalne wstrząsy wpływające na przemysł lotniczy – jak pokazała pandemia – mogą mieć niszczycielski wpływ na lokalne zatrudnienie i zdolność mieszkańców do spłacania kredytów.

Racjonalna polityka czy nieuchronna segregacja?

Geograficzne zróżnicowanie kredytowania hipotecznego w Polsce to racjonalna odpowiedź banków na obiektywne różnice w ryzyku między regionami. Banki nie dyskryminują z powodów ideologicznych, ale kierują się twardą logiką biznesową.

Prowadzi to jednak do powstania błędnego koła – regiony uznane za ryzykowne otrzymują gorsze warunki kredytowe, co ogranicza ich rozwój i pogłębia dystans do centrów wzrostu.

Paradoksalnie, próby regulacyjnego wymuszenia jednolitych warunków kredytowych mogą przynieść efekt przeciwny do zamierzonego – banki zaostrzą kryteria dla wszystkich, żeby zabezpieczyć się przed ryzykiem regionów problemowych, lub całkowicie wycofają się z obsługi niektórych obszarów.

Rozwiązaniem może być raczej uznanie geograficznych różnic i stworzenie mechanizmów je kompensujących – gwarancji publicznych, dopłat lub specjalnych instrumentów dla regionów defaworyzowanych.

Kornelia Szmit - Wykładowczyni, ekspert finansowy w ANG Odpowiedzialne Finanse S.A., pośrednik nieruchomości, popularyzatorka nauki, ekspert grup doradczych dot. polityki mieszkaniowej i REiT przy Ministerstwie Rozwoju i Technologii, prowadząca w social mediach stronę @praktycznieofinansach (IG).