Po śmierci ojca rodzeństwo odziedziczyło 5 ha ziemi rolnej. Jeden z synów prowadził gospodarstwo z ojcem, dwóch pozostałych braci nie jest rolnikami. W związku ze spadkiem toczy się konflikt rodzinny – jeden brat chce prowadzić gospodarstwo, reszta domaga się sprzedaży i gotówki.

***

Każdy z nas zna historie o domach, mieszkaniach czy działkach, które po śmierci bliskich zamiast bezpieczeństwa przynoszą długie sądowe batalie, rodzinne konflikty i notarialne przepychanki. Bo choć wydaje się, że „spadek to spadek”, w praktyce każda nieruchomość ma swoją historię – czasem sięgającą kilku pokoleń wstecz.

W cyklu „Dziedziczenie nieruchomości” na przykładach z życia pokazuję, co naprawdę dzieje się, gdy nieruchomość staje się przedmiotem spadku.

***

Czy zgodnie z przepisami, by stać się właścicielem ziemi rolnej, trzeba uzyskać zgodę KOWR?

Obecnie obowiązujące przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rynku rolnego – co do zasady – wprowadzają ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi. Regułą jest to, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, a powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej, łącznie z wchodzącą już wcześniej w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy, nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.

Istnieją jednak pewne wyjątki i jednym z tych wyjątków jest to, że nieruchomości rolne, i co ważne – o dowolnej powierzchni – mogą być nabywane przez osoby bliskie zbywcy, a taką osobą jest niewątpliwe syn zmarłego. Ustawodawca nie uzależnia nabycia od tego, czy posiada on jakiekolwiek kwalifikacje pozwalające na prowadzenie działalności rolniczej. Dodam, że ilekroć mówimy o „osobie bliskiej”, należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczyma, macochę oraz pasierbów. Poza tym ograniczenia wynikające z ustawy nie obowiązują także w przypadku dziedziczenia nieruchomości rolnych i to zarówno testamentowego, jak i ustawowego.

Jeżeli nabywcą jest osoba bliska, to KOWR nie przysługuje prawo nabycia nieruchomości. Gdyby dziedziczenie następowało na rzecz osoby, która nie jest osobą bliską spadkodawcy, wówczas KOWR miałby prawo złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości (zob. art. 4 ust 4 pkt 1 lit b wspomnianej ustawy).

Jak długo trwa procedura spadkowa, jeśli spadkobiercy nie są rolnikami?

Samo stwierdzenie nabycia spadku nie będzie miało różnego okresu trwania w zależności od tego, czy przedmiotem spadku jest nieruchomość rolna czy jakakolwiek inna. W postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku sąd bada jedynie, kto jest spadkobiercą i określa w jakim udziale.

Inaczej natomiast będzie przebiegał już dział spadku, jeżeli każdy z synów będzie rościł sobie prawo do tego gospodarstwa, ponieważ prawo przewiduje w tym względzie regulacje szczególne. Otóż, art. 213 KC stanowi, że podział będzie możliwy, o ile nie jest to sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.

O braku sprzeczności mówimy zazwyczaj wówczas, gdy gospodarstwo to nie ma zdolności do samodzielnej produkcji towarowej czy też rodzaj użytków nie stwarza perspektyw jej uzyskania w przyszłości. Sprzeczności nie ma również wówczas, gdy każdy ze spadkobierców np. prowadzi własne gospodarstwo i podział dziedziczonego pozwalał im będzie na powiększenie własnych gospodarstw.

Jeżeli podział gospodarstwa jest sprzeczny, co potwierdza w praktyce opinia biegłego ds. rolnictwa, to sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele. Natomiast w razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. To znacznie zwiększa szansę na to, że w wyniku działu spadku gospodarstwo rolne zostanie przyznane temu z synów, który je z ojcem współprowadził.

Warto jednak wiedzieć, że przyznanie jednemu współwłaścicielowi gospodarstwa rolnego w całości nie stanowi przeszkody do podziału budynku siedliskowego przez ustanowienie odrębnej własności lokali i przyznanie jednego z nich spadkobiercy, który otrzymał gospodarstwo rolne, a drugiego lokalu pozostałym spadkobiercom (tak SN w postanowieniu z dnia 27.08.2021 r., I CSKP 432/21).
Ustalenie powyższych przesłanek przez sąd komplikuje samo postępowanie i wydłuża czas jego trwania.

Jakie są opcje, jeśli część spadkobierców to osoby niebędące rolnikami?

W praktyce, dzieląc spadek obejmujący gospodarstwo rolne, gdzie każdy ze spadkobierców chciałby je otrzymać na własność, sąd musi dokonać wyboru pomiędzy właścicielami, jeżeli uzna, że podział fizyczny gospodarstwa na części nie jest uzasadniony. Problem wyboru pomiędzy współwłaścicielami, którzy prowadzą gospodarstwo rolne albo stale w nim pracują odpada, gdy jeden tego gospodarstwa prowadzić nie chce.

W przypadku gdy wszyscy chcą, trzeba wybrać jednego z nich i będzie to ten z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 października 2000 r. I CKN 832/98 wyjaśnił, iż „ocena, który współwłaściciel daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego, powinna być oparta na rozważeniu wyników postępowania dowodowego co do posiadanej przez współwłaścicieli wiedzy w zakresie rolnictwa, stosunków osobistych i rodzinnych współwłaścicieli, ich dotychczasowego źródła utrzymania oraz sytuacji życiowej i materialnej. Innymi słowy, zachodzi potrzeba uwzględnienia kwalifikacji podmiotowych, a nie odwoływania się jedynie do kwestii towarowości tworzonego gospodarstwa rolnego”. W tym kontekście zatem bycie rolnikiem zwiększa zdecydowanie szansę na to, że sąd w ramach działu spadku właśnie takiemu spadkobiercy przyzna gospodarstwo rolne na własność.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą, który zaoferuje ekspercką poradę dopasowaną do twoich potrzeb i indywidualnej sytuacji: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Katarzyna Siwiec - Radca prawny i doradca podatkowy, właścicielka kancelarii prawnej, pełnomocnik procesowy przed sądami administracyjnymi, powszechnymi i sądem polubownym przy KIG w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu nieruchomości, w tym książek dotyczących najmu, przekształcenia spółek, współautorka książek z zakresu podatków, autorka e-booka „Sprawozdawczość ESG”. Ekspert w poradniach prawno-podatkowych Legalis księgowość kadry biznes i Legalis Administracja oraz PortalFK.pl