Jakie są perspektywy dla rynku nieruchomości w tych niestabilnych czasach? Czy mówimy o kryzysie, zatrzymaniu czy unormowaniu? Czy czeka nas spadek cen, zastój w sprzedaży? Obejrzyj debatę z ekspertami dotyczącą rynku wtórnego i uwarunkowań ekonomicznych.

W dniu 3 listopada 2022 r. podczas konferencji online pt. “Nastroje na rynku nieruchomości. Analizy i prognozy na 2023" zorganizowanej przez portal Nieruchomosci-online.pl w debacie na temat sytuacji na rynku wtórnym wzięli udział Ewa Klos-Rychter, pośrednik i radca prawny, właścicielka biura nieruchomości KLOS z Wrocławia, dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu oraz Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl. Rozmowę poprowadził Patrycjusz Wyżga, dziennikarz WP.pl.

Obejrzyj nagranie z debaty – panel 1

Oto podsumowanie niektórych tematów poruszonych podczas dyskusji:

„Uklepywanie się”, czyli w jakim kierunku zmierza rynek?

— Obecnie mamy sytuację „uklepywania” się rynku po szoku podażowym związanym z pandemią, sytuacją wojenną i wysoką inflacją, która powoli się już stabilizuje, ale na wciąż wysokim poziomie. Czynniki ryzyka są już mocno określone, zatem efektem jest to, że część osób obserwuje już rynek nieruchomości w poszukiwaniu okazji zakupowych — mówi dr hab. Bogusław Półtorak.

Podczas rozmowy został również zanalizowany indeks nastrojów pośredników (INPON), który opracowywany jest we współpracy portalu Nieruchomosci-online.pl z Uniwersytetem Ekonomicznym we Wrocławiu:

— Najnowsze wyniki badania mówią wciąż o pesymistycznych nastrojach w branży, jednak już bez gwałtownego spadku wartości indeksu, który miał miejsce w II kw. br., czyli już po wzrostach stóp procentowych i wprowadzeniu rekomendacji KNF, która zmniejszyła zdolność kredytową Polaków. Obecnie mamy mniejszą dynamikę spadku kwartał do kwartału. Stabilizowanie się rynku pokazuje również wykres subindeksów w poszczególnych segmentach rynku, widać również dychotomię rynku. Indeksy w segmencie najmu czy sprzedaży kawalerek notują wysokie wskaźniki z optymistycznymi prognozami — komentuje prof. Półtorak.

Konferencja online pt. " Nastroje na rynku nieruchomości. Analiza i prognozy na 2023 r." Na zdjęciu: Ewa Klos-Rychter z KLOS Kancelaria Prawna, Nieruchomości, dr hab. Bogusław Półtorak, prof. UEW, Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl oraz Patrycjusz Wyżga, dziennikarz WP.pl

— Obecnie popyt na rynku wciąż jest zachowany - choć na niższym poziomie niż ten w 2021 - wśród osób, które są zdecydowane lub zmuszone do transakcji na akceptowalnym jeszcze poziomie stóp procentowych. Sytuacja zmieniłaby się w przypadku, gdyby naszą gospodarkę dotknął głęboki kryzys, jak na przykład na miarę tego w Turcji. Popyt budują również inwestorzy, którzy szukają okazji, aby kupić mieszkanie pod wynajem. Od wybuchy wojny segment najmu rośnie dzięki migracji uchodźców z Ukrainy, a teraz również dzięki powrotowi studentów do nauki stacjonarnej, co pozwoliło ugruntować biznes najmu mieszkań, które były kupowane inwestycyjnie podczas boomu w 2021 r.  To zachęca do dalszych zakupów, co pokazuje wzrost wartości subindeksu sprzedaży kawalerek jako produktu inwestycyjnego — zauważa profesor.

Ocenia się, że w Polsce średnio ok. 180 tys. osób rocznie potrzebuje kupić lub zmienić nieruchomość i te potrzeby nagle nie znikną — podkreśla Bogusław Półtorak, prof. UEW.

Czy ceny nieruchomości spadną? Czy pojawią się okazje cenowe?

— To już drugi kwartał z rzędu, kiedy ceny są w miarę stabilne. Już nie obserwujemy kilku-, kilkunastoprocentowych wzrostów z kwartału na kwartał. Każdy rynek rządzi się swoimi prawami, są lokalizacje, gdzie cena jeszcze rośnie, również w zależności od segmentu, natomiast w tych największych miastach widzimy bardzo delikatną korektę ceny ofertowej. Chociaż ceny oczywiście wciąż są na wysokim poziomie — mówi Alicja Palińska na bazie analizy cen ofertowych mieszkań na sprzedaż prezentowanych na portalu Nieruchomosci-online.pl.

Zdaniem Alicji Palińskiej największa szansa na obniżki cen widoczna jest w przypadku większych mieszkań: — Jeżeli chcemy większego mieszkania w lepszym standardzie, należy obserwować rynek, bo korekty mogą się pojawiać. Uważam, że nieruchomości w tym segmencie nie będą drożeć. W badaniu nastrojów w III kwartale zapytaliśmy o to pośredników i spadku cen ofertowych przy większych mieszkaniach spodziewa się prawie 60 proc. ankietowanych. 

Konferencja online pt. "Nastroje na rynku nieruchomości. Analiza i prognozy na 2023 r." Na zdjęciu: Ewa Klos-Rychter z KLOS Kancelaria Prawna, Nieruchomości, dr hab. Bogusław Półtorak, prof. UEW.

Na pytanie dotyczące prognoz poziomu cen i ich możliwych spadków odpowiada również Ewa Klos-Rychter, pośrednik nieruchomości z ponad 20-letnim doświadczeniem w branży: — Kowalski zadaje sobie teraz pytanie: czy czekać, aż będzie załamanie na rynku i pojawią się okazje? Te okazje będą, ale inwestorzy z gotówką natychmiast je wychwycą. Nie wiem, czy przeciętny Kowalski zdąży kupić coś okazyjnie, ponieważ kiedy sprzedający ma do wyboru klienta gotówkowego i kredytowego, w sytuacji, gdy nie wiadomo, czy kredyt zostanie udzielony, zawsze wybierze klienta gotówkowego.

Najlepszy czas na sprzedaż już minął. Najgorszy czas na kupno też już minął — ocenia Ewa Klos-Rychter, właścicielka KLOS Kancelaria Prawna, Nieruchomości.

— Wszystko zależy jednak od bilansu zysków i strat. Co stracimy, jakie będą nasze koszty, jeśli będziemy czekać na spadek cen. Na horyzoncie nie widać obecnie zdarzeń, które prognozują krach. Niektórzy kojarzą kryzys z pęknięciem bańki, ale tej bańki nie ma. Nie będzie spektakularnej korekty cen, natomiast oczywiście będą pojawiać się okazje. Ale czy właśnie Kowalski zdąży kupić przed inwestorem gotówkowym? — zastanawia się Ewa Klos-Rychter.

— Mamy jeszcze niewzruszony segment klientów premium, którzy nie muszą brać kredytów. Oni nadal kupują, dlatego w tym segmencie jeszcze nie będzie okazji. Mogą pojawić się one w segmencie klientów, którzy nie wytrzymają rat kredytowych. Pytanie tylko, czy te okazje w przyszłym roku rzeczywiście się wysypią. Polacy są przyzwyczajeni do prawa własności, więc ostatnią rzeczą, którą zrobią, będzie wyzbywanie się nieruchomości po okazyjnych cenach. Kupujący czekają na takie okazje, ale Kowalscy zacisną pasa i ograniczą konsumpcję, aby zachować nieruchomość — dodaje Klos-Rychter. 

Konferencja online pt. "Nastroje na rynku nieruchomości. Analiza i prognozy na 2023 r." Na zdjęciu: Ewa Klos-Rychter z KLOS Kancelaria Prawna, Nieruchomości, dr hab. Bogusław Półtorak, prof. UEW, Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl oraz Patrycjusz Wyżga, dziennikarz WP.pl

Szukamy pewniaków na niepewne czasy, czyli w co warto zainwestować?

Dr hab. Bogusław Półtorak przypomina, że nieruchomości to inwestycja długoterminowa. — Musimy zastanowić się, co będzie za 10-20 lat. Przy nieruchomościach mieszkaniowych ważna jest zdolność do przynoszenia dochodu. Chodzi o stronę dochodową, która w Polsce przy wycenie jest jeszcze słabo uwzględniana. Lepiej więc nie działać krótkoterminowo, nie kupować na siłę, tylko szukać takiej nieruchomości, która przez lata zbuduje swoją wartość. Stąd właśnie popyt na kawalerki. Widać to w tym, co sygnalizują nam pośrednicy: szukamy pewniaków na niepewne czasy. [...] Na pewno osoby, które dziś kupują, mają tę przewagę nad nabywcami nawet z ubiegłego roku, że znają ryzyko. Ich nie zaskoczy trzy razy wyższa rata. Takie osoby mają możliwość bardziej bezpiecznego wyboru — mówi ekonomista.  

— W tych trudnych czasach zalecana jest ostrożność, szczególnie że mamy zmieniające się preferencje poszukujących. Segment dużych, 3-pokojowych mieszkań, które były najbardziej chodliwe jeszcze w ubiegłym roku, teraz kurczy się. To zainteresowanie spada i przesuwa się na mniejsze mieszkania, bo na tyle Polaków stać.

Jeśli nie mamy gotówki, nie ryzykujmy, bo skończyła się era zakupów na kredyt. Jeśli jednak mamy gotówkę, warto pomyśleć o inwestycji w nieruchomość, która będzie przedmiotem najmu długoterminowego — zauważa Ewa Klos-Rychter.

Według Ewy Klos-Rychter rynek najmu trzyma się świetnie, a prognozy są bardzo dobre. Jednak już nie dla fliperów, czyli osób kupujących mieszkania z chęcią ich droższej odsprzedaży, dla których czasy szybkiego zarobku już się skończyły. 

— Jeśli chodzi o najem: skończył się październik, jesteśmy już po boomie ze strony studentów, ale popyt wciąż jest wysoki, m.in. za sprawą młodych osób, rodzin, które nie mogą sobie pozwolić na kredyt, czy też uchodźców. Potencjał tego rynku wciąż jest bardzo duży. Do popytu zawsze należy podchodzić zachowawczo, nie długookresowo, ale w tym momencie mieszkanie kupione za gotówkę na pewno się wynajmie. Jak pokazuje nasze badanie, przy najmie większych mieszkań 50 proc. ankietowanych spodziewa się dalszych wzrostów stawek, a 40 proc.— stabilizacji już i tak wysokich czynszów — mówi Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl. 

Obejrzyj nagranie z całej rozmowy

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.