Zaloguj się
Obecnie coraz więcej osób zadaje sobie pytania: co dalej z cenami nieruchomości? Czy czeka nas kryzys w branży i korekta cen? A może ceny nadal będą rosły? Czy to jest dobry moment na sprzedaż? Czy może to dobry moment na zakup?
Co będzie dalej?
Obecnie branża nieruchomości stoi pod wielkim znakiem zapytania. Wielu ekspertów ma różne zdania i czasem są one sprzeczne ze sobą. Czy jednak ten znak zapytania jest inny niż zwykle? Wydaje się, że te same pytania ludzie zadają sobie od lat, niezależnie od sytuacji ekonomicznej w kraju: czy ceny nieruchomości spadną? Czy może będą rosły?
Od kilkunastu lat przyglądam się rynkowi nieruchomości z bardzo dużym zainteresowaniem, ponieważ uczestniczę w nim aktywnie jako inwestor i pośrednik, więc każdą decyzję o zakupie czy sprzedaży podejmuję po dogłębnej analizie. Z moich doświadczeń oraz z doświadczeń klientów, z którymi pracuję, wynika, że znacząca większość ludzi ma dokładnie te same obawy i dręczy ich jedno wspólne pytanie, czy to jest dobry moment (niezależnie, czy chodzi o zakup, czy o sprzedaż). Podejrzewam, że wielu czytelników oczekuje teraz jednoznacznej odpowiedzi ,czy ceny będą spadać, czy rosnąć. Bardzo chętnie przedstawię odpowiedź. Mam wrażenie, że najlepiej odda to przysłowie ze słynnego w latach 90. programu MDM (Mann do Materny, Materna do Manna):
„Jeżeli na Św. Hieronima jest deszcz albo go ni ma, to pod koniec listopada pada albo nie pada”.
Przewidywania a rzeczywistość
Niestety (albo na szczęście) nie da się przewidzieć, jak zachowa się rynek. Wiem – wielu Czytelników jest pewnie teraz rozczarowanych, ale w moim rozumieniu nie istnieje możliwość przewidzenia ruchu cen, ponieważ jest to kwestia bardzo złożona. Coś może wydawać się oczywiste, ale w praktyce czasem okazuje się inaczej. Na przykład, słyszałem niedawno, że sprzedający będą obniżali ceny, ponieważ pojawi się mnóstwo mieszkań od inwestorów, którzy mieli nieruchomości w tak zwanym rynku najmu krótkoterminowego. To podobno miało sprawić, że rynek mieszkaniowy zostanie zasypany takimi lokalami. Sama ta informacja może faktycznie wzbudzić chwilową nadzieję na obniżenie cen przez właścicieli. Jest to jednak tylko pojedyncza informacja i jak dotąd nic takiego się nie stało (może poza sporadycznymi przypadkami).
Poza tym, nawet gdyby w jakimś momencie tych mieszkań przybyło, należy również pamiętać, że w Polsce cały czas mamy deficyt mieszkaniowy na poziomie ok. 2 mlni. Dodatkowo na rynku pierwotnym spośród mieszkań już oddanych do użytku są dostępne tylko pojedyncze. Wśród lokali z dłuższym terminem (na przykład koniec 2020 r.) zostają zazwyczaj te mało atrakcyjne, a reszta jest wykupiona. Nawet gdyby wszyscy właściciele mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo chcieli je sprzedać, to i tak znaleźliby się nabywcy i w zasadzie dalej trwałby popyt, bo rynek nadal nie byłby zaspokojony. Co więcej – na ten moment obserwuję przewagę kupujących na rynku. Mam obecnie w kolejce czekających dwóch klientów, którzy są gotowi zapłacić zaliczkę na poczet poszukiwań mieszkania. Ze względu na ograniczone możliwości związane z mocami przerobowymi muszą oni poczekać. Są na to gotowi, ponieważ wiedzą, że bardzo często znajduję nieruchomości „spod lady”, które nie są publikowane w internecie. Zatem jest to dla mnie kolejna informacja pochodząca bezpośrednio z rynku, która świadczy o tym, że obecnie jest więcej chętnych na zakup niż chętnych na sprzedaż.
Być może chodzi o to, że ludzie obawiają się o swoje oszczędności i chcą je w jakiś sposób ulokować. Ponieważ zakup złota w tej chwili graniczy z cudem, rozsądne wydaje się zainwestowanie w nieruchomość, która w długoletniej perspektywie przyniesie zysk lub chociaż zminimalizuje stratę. W tym momencie inflacja rośnie w dość dynamicznym tempie, a dodruk pieniędzy cały czas trwa, więc oszczędności w postaci gotówki zwyczajnie będą topniały.
Obecnie spore zainteresowanie budzą również działki, zarówno rolne, jak i budowlane, szczególnie te o niewielkich areałach. Prawdopodobnie to klienci, których budżet nie jest wystarczający na zakup mieszkania, szukają takiej alternatywy. W moim odczuciu to dobra strategia, ponieważ ziemia jest dobrem ograniczonym i nigdy nie będzie jej więcej niż jest obecnie, więc jej wartość raczej będzie wzrastać. Ponadto, w porównaniu do cen gruntów u naszych zachodnich sąsiadów, mamy jeszcze stosunkowo niskie ceny, więc zakup ziemi wydaje się dobrą opcją.
Znajomość rynku to podstawa
Podaną informację trzeba zawsze zestroić z ogólnym obrazem sytuacji i spojrzeć na rynek nieco szerzej, zestawiając ze sobą cały szereg innych informacji. Eksperci mają zdania podzielone. Na łamach znanych branżowych czasopism różni ludzie wygłaszają różne teorie – jedni prorokują spadki, inni delikatne korekty, a jeszcze inni wzrosty. W ciągu najbliższych 10 lat każdy z nich będzie miał rację, bo każda z tych sytuacji nastąpi. Każdy z nich wówczas powie: a nie mówiłem?
Moim zdaniem najlepiej wyrobić sobie własną opinię, która będzie bazowała na faktach i liczbach. To i tak nie jest gwarancją prawidłowej oceny sytuacji, ale przynajmniej daje większe szansę na lepsze zrozumienie rynku oraz bardziej trafną prognozę. Przede wszystkim należy się przyjrzeć, co konkretnie dzieje się na rynku. Z moich osobistych obserwacji wynika, że rynek na moment wyhamował (znacząco mniej transakcji), ale ceny pozostają na stabilnym poziomie, a jeśli występują różnice, to praktycznie niezauważalne. Oczywiście trafiają się okazyjne ceny nieruchomości, ale tak się dzieje zawsze i są to pojedyncze przypadki, a liczy się to, czego jest więcej. Zatem na ten moment sytuacja związana z koronawirusem nie zaważyła na cenach sprzedaży nieruchomości.
Co innego w kwestii najmu – tu faktycznie rynkiem zachwiało. Nagła decyzja o kwarantannie oraz o braku możliwości studiowania w trybie stacjonarnym spowodowała, że zrobiła się niemała roszada, szczególnie w mieszkaniach wynajmowanych na pokoje. Wyjazd sporej części naszych sąsiadów z Ukrainy, którzy w ostatnich latach dość licznie zasilali szeregi zatrudnionych w polskich firmach, również spowodował zwiększenie liczby mieszkań na wynajem. Mamy tu do czynienia z lekkim zawirowaniem i wyraźnie widać przewagę liczby mieszkań w stosunku do liczby chętnych. Stąd obecnie znacząco niższe ceny wynajmu oraz sporo nowych ogłoszeń.. Przyszła najzwyklejsza w świecie korekta.
Należy jednak zwrócić uwagę, że nawet jeśli chwilowo sytuacja jest trudna, to trzeba pamiętać, że gospodarka nie zatrzymała się, tylko spowolniła i ludzie nadal będą pracować, przyjeżdżać do dużych miast i wynajmować mieszkania. Przyjadą również studenci – miejmy nadzieję, że jeszcze w tym roku, bo nie jesteśmy w stanie przewidzieć, jak rządzący się zachowają.
Moim zdaniem właściciele mieszkań na wynajem mogą być spokojni. Zazwyczaj są to osoby myślące długoterminowo i dobrze wiedzą, że na rynku występują cykle koniunkturalne i że jest to normalne zjawisko. Po dłuższym czasie inwestycja i tak się zwróci, zwłaszcza że coraz trudniej będzie dostać kredyt na zakup mieszkania, więc ludzie będą wynajmować. Należy zatem wziąć głęboki oddech i mieć świadomość, że to normalna sytuacja. Oczywiście nie zmienia to faktu, że trafią się osoby, które spanikują i będą chciały takie mieszkania szybko sprzedać, a na to czekają łowcy okazji.
Teraz czy później?
Jeśli więc ktoś nosi się z zamiarem zakupu lub sprzedaży nieruchomości, jest to tak samo dobry moment jak każdy. Trzeba pamiętać, że zazwyczaj takie zakupy są dokonywane na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. W tej perspektywie wstrzelenie się w idealny moment jest niemal niemożliwe. Nigdy nie będziemy mieli pewności, co się stanie, czy ceny wzrosną, czy też spadną. To mniej więcej tak, jak z planowaniem dziecka – zazwyczaj uważamy, że jeszcze na to za wcześnie (może kiedy będzie większe mieszkanie albo kiedy będziemy lepiej zarabiać itp.).
Pamiętam, jak znajomy kupował mieszkanie w dzielnicy Żabiniec w Krakowie za cenę 3 tys. zł za mkw. – był to kolejny rekord cenowy. Miał mnóstwo wątpliwości – całkowicie uzasadnionych, rzecz jasna, bo kto chciałby kupować, kiedy ceny są najwyższe w historii? Tylko ten, kto wierzy, że to mimo wszystko dobry moment. Kiedy kupowałem pierwszą kawalerkę na wynajem ponad 10 lat temu za cenę 8 tys. za mkw. w dzielnicy Stare Miasto, znajomi pytali, dlaczego kupuję, gdy ceny mieszkań są tak wysokie. Czy byłem pewien, że dobrze robię? Nie. Należy pamiętać, że moment jest dobry jak każdy inny, ale ryzyko jest zawsze.
Ryzyka niestety nie da się wyeliminować, ale można je zminimalizować. Najlepszą metodą jest doktoryzowanie się w obecnej sytuacji rynkowej, czyli poświęcanie kilku godzin dziennie na analizy i pracę nad określonym zagadnieniem, ale na to mało kto sobie może pozwolić. Oczywiście trzeba też wiedzieć, gdzie szukać i na co zwracać uwagę. Trudno jest zająć się porządnie tematem, jeśli poświęcimy mu tylko krótki czas. Najlepiej po prostu zlecić to jakiemuś specjaliście, tak jak każdą inną ważną sprawę w życiu, np. sprawę sądową czy też operację chirurgiczną. Choćbyśmy nawet pozyskali stosowną wiedzę, specjalista zawsze ma dodatkowe narzędzie – doświadczenie, a nie tylko teorię.
i https://heritagere.pl/hre-think-tank-upublicznia-raport-o-deficycie-mieszkaniowym/
Jacek Siewierski - licencjonowany pośrednik, członek Stowarzyszenia Inwestorów Indywidualnych, prezes Fundacji MBA, aktywny inwestor z ponad 10-letnim doświadczeniem w branży nieruchomości w zakresie obrotu nieruchomościami, zarówno własnymi, jak i klientów.
