Nastrojometr rynku nieruchomości wskazał w II kwartale 54,3 pkt, co oznacza nieznaczną poprawę względem początku roku. Po okresach dużej zmienności rynek powoli, ale jednak stabilizuje się i jest nieco bardziej dostępny dla osób kupujących na własne potrzeby. Zmniejsza się natomiast zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi i spekulacyjnymi – tak wynika z badania nastrojów, które przeprowadził portal Nieruchomosci-online.pl.

Nastrojometr rynku nieruchomości, przygotowywany co kwartał przez Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu, zanotował drugą w tym roku poprawę.

W II kwartale indeks nastrojów rynkowych osiągnął 54,3 pkt (zaledwie o 0,8 pkt więcej niż w I kwartale). Jednocześnie jest to też więcej niż w analogicznym okresie 2024 r. (wówczas – 52,7 pkt). Wyższy wynik wskazuje, że w ostatnich miesiącach warunki do zakupu nieruchomości nieznacznie polepszyły się. 

Na lepszy wynik nastrojometru złożyły się oceny wystawione dla poszczególnych kategorii nieruchomości. W opinii pośredników (w badaniu wzięło udziało blisko 1600 agentów), w II kwartale umiarkowanie polepszyła się sytuacja w segmentach mieszkań na sprzedaż i mieszkań na wynajem. Nastroje ustabilizowały się na rynku domów oraz lekko pogorszyły się, jeśli chodzi o działki budowlane i nieruchomości komercyjne.  

Czytaj pełną analizę nastrojów w II kw. 2025

Klienci mogą przebierać w ofertach, ale z decyzjami się nie śpieszą 

Rynek nieco się pobudził m.in. na skutek częstszych obniżek cen ofertowych mieszkań z drugiej ręki, cięcia stóp procentowych i ogólnie większej przewidywalności po tym, jak rząd zrezygnował z wprowadzenia nowego programu wsparcia. Ale to i tak za mało, aby mówić o przełomie. Na rynek nadal negatywnie oddziałują wysokie ceny, ograniczona zdolność kredytowa i wzbudzająca niepewność sytuacja geopolityczna, przez którą część osób zwyczajnie nie wie, co robić.

Jak zauważa Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, na rynku panuje sytuacja, w której podaż przewyższa popyt. 

– Klient może przebierać w ofertach i chce negocjować cenę. Rynek ustabilizował się po poprzednim wsparciu programem rządowym, wiele osób pogodziło się z realiami i przestało już czekać na kolejny program. Osoby, które obecnie decydują się na zakup, podchodzą do tego realniej. Nie wystarczy im jakakolwiek nieruchomość, chcą w miarę możliwości najlepiej zaspokoić swoje potrzeby, dlatego decyzje zakupowe poprzedzone są dłuższymi poszukiwaniami i negocjacjami – mówi ekonomista. 

– Po okresach dużej zmienności w końcu rynek powoli stabilizuje się i jest coraz bardziej dostępny dla osób kupujących na własne potrzeby, szczególnie jako alternatywa dla najmu.

Spadek stopy zwrotu, szczególnie w porównaniu z alternatywnymi formami lokowania pieniędzy, zmniejsza zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi i spekulacyjnymi – dodaje Bogusław Półtorak.     

Obniżki stóp zbyt późne i zbyt małe?  

Badanie nastrojów potwierdziło też wyraźnie: majowa obniżka stóp procentowych o 50 punktów bazowych nie przełożyła się na znaczący wzrost popytu na nieruchomości. 

– Część respondentów uważa, że to działanie zostało podjęte zdecydowanie za późno. Majowa obniżka stóp zwiększyła zainteresowanie kredytem, ale już samą dostępność kredytu i zdolność kredytową w niewielkim stopniu. Skala obniżki była zbyt niska, żeby miało to istotny wpływ na rynek. Bardziej zostało to odebrane jako sygnał i wzmocniło oczekiwania na kolejne działania w tym zakresie. Wiele osób pozostaje ostrożnych i wstrzymuje się z decyzją, licząc na dalsze obniżki i stabilizację rynku – mówi Bogusław Półtorak, prof. UEW. – Dopiero kolejna obniżka stóp procentowych może podbić zainteresowanie zakupami nieruchomości za pomocą kredytu bankowego, przede wszystkim na własne potrzeby. 

Zdaniem niektórych pośredników, zwiększenie aktywności klientów kredytujących zakup nieruchomości będzie możliwe dopiero na skutek ostrzejszych cięć oprocentowania. 

– Ożywienie na rynku kredytów będzie możliwe pod warunkiem, że stopy procentowe zostaną obniżone o około 2-2,5 punktu. Nie stanie się to jednak z dnia na dzień. Obniżki będą rozciągnięte w czasie. Czas reakcji rynku na zmianę stóp procentowych wynosi około 6-8 kwartałów – zauważa Wojciech Rusin z biura nieruchomości PROPERCO.

Większa gotowość do negocjacji 

Jednym z głównych czynników, które nieco poprawiły nastroje rynkowe, była większa elastyczność sprzedających co do obniżek cen, aby zwiększyć szanse na sprzedaż. Potwierdzają to dane Nieruchomosci-online.pl, według których na rynku wtórnym szczególnie widoczne było to przy mieszkaniach dwu- i trzypokojowych. Średnie ceny ofertowe takich lokali spadły w II kwartale w połowie miast wojewódzkich, chociaż korekty nie były duże i w większości wynosiły do 3%. 

– Widać większą gotowość do negocjacji. Sprzedający, szczególnie ci, którzy wystawili nieruchomości jeszcze w 2024 r., są coraz bardziej świadomi konieczności korekty oczekiwań cenowych. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań i domów w starszym standardzie oraz lokalizacji oddalonych od głównych punktów komunikacyjnych – komentuje biorąca udział w badaniu Kinga Baka z agencji Metrohouse Piaseczno Raszyńska. 

W obliczu wydłużającego się czasu sprzedaży ceny ofertowe coraz częściej są urealniane, ale i tak wciąż nie znika problem wielu przeszacowanych nieruchomości.  

– Sprzedający często zawyżają ceny, licząc na wartości z okresu boomu, podczas gdy kupujący twardo negocjują i oczekują dobrej jakości za rozsądną cenę. Duże znaczenie ma również stan techniczny. Klienci chętniej wybierają oferty nieruchomości gotowych do zamieszkania – zauważa Adrianna Czyż z Freedom Nieruchomości.  

– Jeśli nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż w rynkowej kwocie, jest ruch na ogłoszeniu. Przy przeszacowanych ofertach zapytań brak – dodaje Joanna Puchalska z Freedom Nieruchomości. 

Czytaj pełną analizę nastrojów w II kw. 2025

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.