Czy naprawdę dziś trzeba mieć fortunę, żeby dostać kredyt hipoteczny? Tak uważa wielu z nas – i nie są to tylko czcze narzekania. Ale czy rzeczywiście sytuacja wygląda aż tak źle? Sprawdzamy, ile trzeba zarabiać, by dostać kredyt hipoteczny.

Wyniki badania „To my. Polacy o nieruchomościach” za II kwartał 2025 roku przeprowadzonego przez Nieruchomosci-online.pl we współpracy z agencją Inquiry są bardzo wymowne:

• 65%: „Mało kto z mojego otoczenia może sobie pozwolić na kupno mieszkania lub domu”
• 49%: „Bardzo ciężko dostać teraz kredyt hipoteczny”
• 69%: „Ceny mieszkań w mojej okolicy są bardzo wysokie”
• Tylko 31% uważa, że to dobry moment na zakup nieruchomości

Dane pokazują, że Polacy czują się wypchnięci z rynku, niezależnie od wieku, miejsca zamieszkania czy sytuacji życiowej. Pesymistyczne odczucia znajdują też potwierdzenie w wynikach ankiety przeprowadzonej przez portal w kanałach społecznościowych. Wśród odpowiedzi trudno znaleźć takie, które jednoznacznie stwierdzałyby, że dzisiaj łatwo o kredyt.

I choć frustracja jest zrozumiała, sprawdźmy ile trzeba dziś zarabiać, żeby mieć szansę na hipotekę.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt?

– Dostęp do kredytu hipotecznego w Polsce charakteryzuje się wyraźną stratyfikacją społeczną. Dla gospodarstwa jednoosobowego o dochodzie 5000 zł netto, zdolność kredytowa na poziomie 351 500 zł de facto eliminuje możliwość zakupu nieruchomości w aglomeracjach miejskich, gdzie średnie ceny mieszkań przekraczają 10-12 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Sytuacja gospodarstw wieloosobowych prezentuje się odmiennie. Para bez dzieci dysponująca łącznym dochodem 15 000 zł osiąga zdolność kredytową ponad miliona złotych, co już umożliwia realne rozważanie zakupu mieszkania. Interesujące jest jednak, że progresja zdolności kredytowej nie jest liniowa względem wielkości gospodarstwa - rodzina 2+2 przy identycznym dochodzie ma niższą zdolność niż bezdzietna para, co odzwierciedla uwzględnienie przez banki wyższych kosztów utrzymania – analizuje Kornelia Szmit, ekspertka kredytowa.

– Kredyt hipoteczny stał się dostępny głównie dla górnych widełek rozkładu dochodów. Przy medianie wynagrodzenia netto około 4500-5000 złotych, znaczna część społeczeństwa znajduje się poza zasięgiem rynku nieruchomości własnościowych – dodaje.

Czy ostatnie obniżki stóp procentowych zwiększają zdolność kredytową?

Choć warunki nie są łatwe, wielu Polaków zakłada, że ich nie stać, zanim sprawdzą swoją zdolność kredytową. Tymczasem warunki kredytowe od 2023 roku nieco się poprawiły – stopy procentowe od maja 2025 roku zaczęły spadać, a banki wróciły do bardziej elastycznego podejścia. Zdolność kredytowa wciąż jest w zasięgu wielu osób, ale może wymagać kompromisu: mniejszego metrażu, lokalizacji dalej od centrum albo pomocy rodziny przy wkładzie własnym.

– Warto jednak pamiętać, że niższe stopy procentowe nie zawsze oznaczają automatycznie większą dostępność kredytów. Choć obniżka stóp przez Radę Polityki Pieniężnej zazwyczaj zwiększa zdolność kredytową Polaków, to mechanizm ten nie działa jak włącznik światła. Banki bowiem patrzą na znacznie więcej niż tylko dochód i stopę WIBOR, na której opierają oprocentowanie kredytów. W grę wchodzi całe spektrum czynników: ile już komuś zostało z pensji po spłacie innych zobowiązań, czy ma stabilną pracę, jak wyglądała jego historia kredytowa, a także dziesiątki innych elementów ryzyka, które bank bierze pod lupę. Te wszystkie zmienne mogą sprawić, że nawet przy niższych stopach procentowych kredyt wcale nie stanie się łatwiej dostępny. Dlatego też może się zdarzyć, że mimo lepszych warunków monetarnych, fundamentalne problemy z dostępem do kredytów mieszkaniowych pozostaną nierozwiązane – wyjaśnia Kornelia Szmit.

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

Bariery w dostępie do kredytu

Nasze poczucie, że jesteśmy wykluczeni z rynku, bierze się nie tylko z twardych liczb i symulacji kredytowych. Dochodzą do tego niepewność zatrudnienia, niechęć do wieloletniego zadłużenia, brak wiedzy, jak działa zdolność kredytowa.

Mimo tego, 79% badanych nie zgadza się z tezą, że lepiej wynajmować niż kupować. Własne mieszkanie to wciąż marzenie – może dziś trudniejsze do spełnienia, ale niekoniecznie nierealne. Gdzie leżą nasze największe bariery – w bankach, w portfelach, czy w głowach kredytobiorców?

– Struktura tych barier ma charakter wielowarstwowy, przy czym każdy poziom wzmacnia pozostałe. Na poziomie instytucjonalnym, regulacje Komisji Nadzoru Finansowego oraz restrykcyjna polityka monetarna Narodowego Banku Polskiego rzeczywiście ograniczają ekspansję kredytową. Banki, uwrażliwione doświadczeniami z kredytami walutowymi, przyjęły konserwatywne podejście do oceny ryzyka, co przekłada się na wyższe wymagania kapitałowe i kryteria udzielania kredytów. Fundamentalny problem tkwi jednak w strukturze dochodowej polskiego społeczeństwa. Dysproporcja między dynamiką wzrostu cen nieruchomości a tempem wzrostu wynagrodzeń stworzyła nierównowagę, która czyni zakup mieszkania nieosiągalnym dla znacznej części gospodarstw domowych. To nie jest kwestia polityki bankowej, lecz głębszej nierówności ekonomicznej – tłumaczy Kornelia Szmit.

– Problem ma jeszcze jeden wymiar – wiele naszych wyborów w sprawie kredytu nie wynika z twardych danych, tylko z emocji i skrótów myślowych. Często trzymamy się starych wyobrażeń o cenach mieszkań, bo wciąż porównujemy je z tym, ile kosztowały kilka lat temu – nawet jeśli rynek całkowicie się zmienił. Mamy też tendencję do przeceniania swoich przyszłych zarobków i zakładamy, że jakoś to będzie – że damy radę spłacać raty, nawet jeśli sytuacja się pogorszy. Z drugiej strony, wielu z nas boi się brać kredyt na 30 lat, bo samo słowo „dług” brzmi poważnie i przerażająco – nawet jeśli zdolność kredytowa na to pozwala. Co ciekawe, presja społeczna typu: „musisz mieć swoje”, „najem to wyrzucanie pieniędzy w błoto” może sprawić, że podejmujemy decyzje zbyt szybko – kierując się strachem, że coś nam ucieka. A do tego dochodzi jeszcze złudzenie, że mamy pełną kontrolę nad przyszłością – choć realnie nikt z nas nie wie, jak będą wyglądać nasze finanse za 5, 10 czy 20 lat. Bariery te funkcjonują jako system wzajemnie się wzmacniających ograniczeń, gdzie strukturalne problemy ekonomiczne spotykają się z instytucjonalnymi restrykcjami i psychologicznymi błędami poznawczymi, tworząc sytuację, w której mieszkanie własnościowe staje się dobrem dostępnym dla ekonomicznej elity – podsumowuje.

Dominika Studniak - Od 2010 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Realizuje projekty związane z administrowaniem portalami internetowymi i ich optymalizacją, copywritingiem i content marketingiem. Redaktor naczelna bloga Nieruchomosci-online.pl. Redaktor prowadząca e-magazynu „ESTATE”.