Badanie „To my. Polacy o nieruchomościach” (Q4 2025) pokazało już, jak Polacy oceniają sam rynek: ceny mieszkań, stopy procentowe i to, co „może się wydarzyć” w najbliższych miesiącach. Ale decyzje nieruchomościowe nie zapadają w próżni. Dla wielu osób zakup, sprzedaż czy kredyt to dziś nie tylko liczby w kalkulatorze, ale także wypadkowa klimatu społecznego i ogólnego poczucia bezpieczeństwa. Kiedy rośnie niepewność, rośnie też skłonność do wstrzymywania decyzji.

Sytuacja geopolityczna i napięcia społeczne działają jak tło, którego nie da się wyłączyć. W praktyce może ono przesuwać moment decyzji („poczekam”), zmieniać kryteria wyboru („wolę mniejsze, ale tańsze w utrzymaniu”) albo wzmacniać potrzebę stabilizacji („kupuję, bo chcę mieć swoje”). W badaniu widać trzy obszary, które najmocniej mącą dziś spokój Polaków – i każdy z nich może odbić się na rynku mieszkaniowym.

„Znowu będzie drogo” – koszty życia jako główny ciężar w głowie

Największy odsetek badanych wskazuje obawy związane ze wzrostem kosztów życia: wyższymi cenami żywności i usług. Aż 84% respondentów prognozuje, że takie podwyżki pojawią się w tym roku. To emocja wspólna dla wielu grup wiekowych, choć najmocniej widać ją wśród osób 55+, które patrzą na przyszłość najbardziej ostrożnie.

Gdy ludzie spodziewają się drożyzny, zaczynają mocniej liczyć swoje miesięczne zobowiązania, takie jak rata kredytu, czynsz, media czy opłaty administracyjne. W praktyce częściej mogą szukać tańszych w utrzymaniu mieszkań (mniejszy metraż, lepsza efektywność energetyczna, niższy czynsz), mocniej negocjować i zwracać większą uwagę na ukryte koszty. Dla branży to sygnał, że w rozmowie z klientem coraz większe znaczenie mają nie tylko metry i lokalizacja, ale też koszt utrzymania nieruchomości: wysokość opłat, standard budynku, stan instalacji czy realne koszty remontu.

Polaryzacja i podziały – niepewność społeczna, która może wpływać na decyzje

Polacy przewidują także pogłębianie się podziałów i polaryzacji społeczeństwa – uważa tak 7 na 10 badanych. Te obawy są wyraźnie silniejsze wśród osób 55+, a słabsze wśród najmłodszych (18–34 lata). Widać też różnice geograficzne: mieszkańcy największych miast wskazują to częściej (82%), podczas gdy na wsi odsetek ten wynosi 63%.

W takich nastrojach rośnie znaczenie posiadania stabilnego miejsca do życia. Dla części osób to argument za zakupem, a dla innych za odkładaniem decyzji (bo „nie wiem, co będzie”). W dużych miastach, gdzie polaryzację czuć mocniej, może to wzmacniać dwa równoległe trendy: część klientów może wybierać bezpieczne, sprawdzone lokalizacje (nawet drożej, ale „pewnie”), a część kierować się w stronę najmu albo mniejszych metraży. Dla branży to też ważna wskazówka: klienci w takich czasach potrzebują mniej „sprzedażowej narracji”, a więcej spokoju, konkretnych informacji i porządkowania faktów.

Obawa o eskalację wojny – hamulec dla dużych zobowiązań

Dużą przeszkodą w podejmowaniu decyzji dotyczących nieruchomości może być obawa, że konflikt w Ukrainie rozszerzy się na inne państwa regionu. Wskazuje na to 4 na 10 badanych. Tu ponownie widać różnice zależnie od wieku: najmniej obawiają się tego osoby najmłodsze w wieku 18–34 lata (29%), a najbardziej badani 55+ (47%).

Ten typ niepewności działa jak „cichy hamulec” przede wszystkim na rynku kredytowym i inwestycyjnym. Trudniej podjąć decyzję o wieloletnim zobowiązaniu, gdy w głowie słychać ryzyka. W efekcie klienci mogą chcieć jeszcze poczekać albo zapewniać sobie plany awaryjne (np. możliwość szybkiego wynajęcia mieszkania czy łatwość odsprzedaży).

Badanie przybliża perspektywę bliższej codzienności: sytuacji materialnej, prawdopodobnym poziomie kosztów życia oraz o samym rynku nieruchomości. Jeśli dołożymy do tego opisane wyżej nastroje społeczne i geopolityczne, robi się mieszanka, która może wzmacniać ostrożność klientów. Zwłaszcza gdy w tle pojawia się przekonanie o mało prawdopodobnym spadku cen, ryzyku wzrostu opłat mieszkaniowych oraz niepewność dotycząca stóp procentowych. Część uczestników rynku może dalej „stać w progu” i przeglądać oferty, rozmawiać, ale finalnie wstrzymywać się z decyzjami.

W czasach niepewności klient potrzebuje przewodnika i kogoś, kto zamienia emocje w fakty i realne scenariusze. Te obawy nie muszą zamrozić rynku, ale będą zmieniać jego rytm.

Anna Zachara-Widła - Customer Voice Expert w Nieruchomosci-online.pl. Badaczka z blisko 20-letnim doświadczeniem. Od 2025 r. odpowiada w portalu za realizację badań, które pokazują rynek nieruchomości nie przez pryzmat klasycznych danych, ale oczami ludzi – kupujących, sprzedających, wynajmujących. Ideą tych badań jest nie tylko analiza potrzeb uczestników rynku, ale przede wszystkim poznanie ich opinii, postaw oraz zrozumienie codziennych decyzji – tych, które często wynikają z życiowych zmian i emocji, a nie tylko z kalkulacji. W przeszłości realizowała liczne projekty badawcze m.in. w Polskiej Radzie Centrów Handlowych, Polpharmie, „Dzienniku Gazecie Prawnej” i wydawnictwie INFOR, a także w Onkofundacji Alivia, która wspiera osoby chore onkologicznie.