Kredyt mieszkaniowy można uzyskać nie tylko na zakup nieruchomości, ale również na jej remont lub wykończenie. Jeżeli chcemy uzyskać dodatkowe środki na remont, kwota kredytu nie może przekroczyć 100 procent wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

Krajowy Nadzór Finansowy w rekomendacji S wprowadził zalecenia dotyczące maksymalnej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku do wartości nieruchomości, znane jako wskaźnik LTV (Loan to Value), który dla osoby fizycznej przy kredytowaniu nieruchomości mieszkalnych wynosi 80%.

LTV liczymy w następujący sposób:
(kwota kredytu/wartość nieruchomości) x 100

Przykładowo, jeżeli nieruchomość kosztuje 500 000 zł, a bierzemy 400 000 zł kredytu, to LTV liczymy następująco: (400 000 / 500 000) x 100 = 80%. W niektórych bankach dopuszczalne jest 90% LTV, jeżeli bank zapewni ubezpieczenie brakującej różnicy do 10%, przy czym należy podkreślić, że marża takiego kredytu będzie wyższa w porównaniu do kredytu z LTV poniżej 80%. Wiąże sią to z faktem, że im niższe LTV, tym mniejsze ryzyko dla banku.

Dla klientów korzystających z programu rządowego RKM, po spełnieniu odpowiednich warunków, można kredytować maksymalnie do 100% wartości nieruchomości. Istnieje taka możliwość, ponieważ Bank Gospodarstwa Krajowego udziela gwarancji maksymalnie do 20% wartości inwestycji. Obecnie na rynku finansowym mamy cztery banki biorące udział w tym programie: PKO BP, Pekao SA, Alior Bank i Santander.

W jaki sposób bank ustala wartość zabezpieczenia?

Kluczową rolę odgrywa tutaj operat szacunkowy, który określa wartość rynkową nieruchomości. Na jego podstawie bank ustala, jaką maksymalną kwotę kredytu może uzyskać kredytobiorca. Jeżeli dodatkowym celem kredytowania jest remont bądź wykończenie, wówczas rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat wycenia nieruchomość z uwzględnieniem prac, które będą wykonane.

Taka sytuacja jest korzystna dla kredytobiorcy, ponieważ przy wycenie niejednokrotnie brany jest pod uwagę wyższy niż aktualny stan techniczny nieruchomości, co wiąże się z tym, że taka nieruchomość dla banku jako przedmiot zabezpieczenia jest bardziej atrakcyjna. Nie oszukujmy się, bank nie będzie chciał się zabezpieczyć na mieszkaniu zdewastowanym po uciążliwych lokatorach.

Należy tutaj podkreślić, że ustalając wartość zabezpieczenia, bank nie odnosi się do ceny mieszkania, lecz do jego wartości rynkowej.

Czym różni się cena mieszkania od jego wartości rynkowej?

Cena zakupu, to kwota jaką nabywca płaci sprzedającemu za nieruchomość, uzgodnioną w umowie sprzedaży. Nie zawsze jest ona równa wartości rynkowej nieruchomości. Może być niższa na skutek negocjacji lub z powodu wyjątkowej sytuacji osobistej sprzedającego (np. problemy materialne, potrzeba szybkiego pozamykania spraw spowodowana wyjazdem z Polski lub ograniczona czasowo konieczność podziału majątku związanego z wyrokiem rozwodowym). Może być również podwyższona ze względów na subiektywne przesłanki. Wartość sentymentalna związana ze wspomnieniami z dzieciństwa, czy pamięć po członkach rodziny niejednokrotnie potrafią wpłynąć na oczekiwanie wyższej ceny sprzedaży.

Wartość rynkowa

Wartość rynkową nieruchomości, zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, stanowi „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”. Wartość ta jest szacowana na podstawie wyceny wewnętrznej banku bądź operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Zarówno bank, jak i rzeczoznawca z firmy zewnętrznej określają rynkową wartość nieruchomości w sposób obiektywny na podstawie wiarygodnych i niezależnych baz danych.

Podsumowując, jeżeli zaciągamy dodatkową kwotę na remont, szacowana jest wartość rynkowa nieruchomości po wykonaniu nakładu prac.

Co bank uznaje za koszt wykończenia i jak to udokumentować?

Do prac remontowo-wykończeniowych akceptowalnych przez banki zalicza się wszelkie prace remontowe niewymagające pozwolenia na budowę oraz takie, które wymagają zgłoszenia lub pozwolenia na budowę. Wówczas zgłaszamy planowane roboty wraz z wymaganymi dokumentami w odpowiedniej dla lokalizacji jednostce – Urzędzie Gminy, Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miasta.

Do prac niewymagających zgłaszania w instytucjach zaliczamy te, które nie wpływają na sposób użytkowania nieruchomości, nie naruszają kształtu oraz konstrukcji, czy też nie dotyczą zmiany koloru zewnętrznego, który może mieć znaczenie w kontekście historycznym lub być regulowany przez przepisy miejscowe.
Bez dodatkowych formalności możemy dokonać wymiany starej instalacji elektrycznej bez zmiany parametrów sieci, liczby obwodów lub przeprowadzić modernizację instalacji wodno-kanalizacyjnej. Przy czym odnowienie instalacji nie może dotyczyć zmiany ułożenia poprzedniej oraz ingerować w konstrukcję budynku, która może pojawić się na przykład przy wykuwaniu głębszych bruzd w ścianach nośnych. Nie potrzebujemy również zgody instytucji na montaż klimatyzacji, drzwi wewnętrznych, położenie tynków, gładzi, malowanie, wykończenie ścian, podłóg i sufitów dowolnym materiałem, biały montaż, armaturę, meble (tylko w trwałej zabudowie), sprzęt AGD (do zabudowy). Możemy też wymienić okna, pod warunkiem, że nie ulegnie zmianie wielkość skrzydeł i otworów okiennych. W przypadku prac zewnętrznych w domu jednorodzinnym można skredytować wymianę pokrycia dachowego, odnowienie ułożonej wcześniej w tym samym miejscu kostki brukowej, odświeżenie elewacji, docieplenie budynku poniżej 12 m, pod warunkiem nie naruszenia jego konstrukcji, czy też postawienie ogrodzenia nie wyższego niż 2,2 m.

Do prac wymagających zgłoszenia zaliczamy zmianę konstrukcji dachu, koloru elewacji, jeżeli przepisy miejscowe tego wymagają, wymianę okien, jeśli następuje zmiana rozmiarów otworów, usypanie gruzem podjazdu, rozbudowę kostki brukowej, wymianę źródła ciepła, np. przejście z pieca gazowego na pompę ciepła, rozbudowę lub montaż nowej instalacji, np. położenie ogrzewania podłogowego, budowę tarasu w domu jednorodzinnym. Zgłoszenie przed urzędem modernizacji instalacji dotyczy sytuacji, w której następuje zmiana jej pierwotnego rozmieszczenia, rozbudowa dotychczasowej lub ingerencja w konstrukcję budynku.
Pozwolenia na budowę wymagają prace bardziej zaawansowane pod względem konstrukcyjnym lub użytkowym, np. zmiana geometrii dachu lub montaż okien dachowych, czy adaptacja lub zmiana sposobu użytkowania wybranych pomieszczeń.

Przed podjęciem decyzji co do planowanych bardziej zaawansowanych prac remontowych, najlepiej jest udać się do właściwego dla miejsca zamieszkania urzędu (Urząd Gminy, Urząd Miasta, Starostwo Powiatowe, Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego). Wówczas mamy pewność, że uzyskana informacja odniesie się do aktualnych przepisów.

Czego bank nie skredytuje?

Bank nie udzieli nam kredytu na meble, które nie będą zabudowane na stałe, zasłony, lampy, elementy dekoracyjne, np. obrazy, porcelanę, telewizor, pralkę, czy lodówkę wolnostojącą, czyli wszystko to, co można w każdej chwili swobodnie usunąć z nieruchomości.

W jaki sposób bank nas rozlicza z remontu?

Do wniosku kredytowego, dołączamy kosztorys prac remontowych wypełniony na druku bankowym, w którym zawieramy zakres i koszt prac, jakie planujemy wykonać. Deklarujemy również czas, w jakim zobowiązujemy się te prace zrealizować. Mamy na to maksymalnie dwa lata.

Po zakończonych pracach wysyłamy do banku zdjęcia z realizacji lub też bank sam zleca inspekcję za pośrednictwem rzeczoznawcy. Przeważnie banki nie wymagają faktur. Wystarczy, że wszystkie prace ujęte w kosztorysie zostaną wykonane w 100 procentach.

Jeżeli nie zakończymy remontu w terminie ustalonym z bankiem, a zakupimy materiały, wówczas możemy rozliczyć się na podstawie faktur, pod warunkiem, że materiały będą znajdowały się na inwestycji, a koszt wydatków nie będzie niższy niż zadeklarowany w kosztorysie.

Ponadto istnieje możliwość wydłużenia czasu na rozliczenie z prac remontowych po uprzednim złożeniu w banku odpowiedniego wniosku i podpisaniu aneksu do umowy kredytowej. Takie sprawy banki rozpatrują indywidualnie.

Czy opłaca się dobierać gotówkowy kredyt do hipoteki?

Wybór pomiędzy kredytem gotówkowym a większym kredytem hipotecznym uzależniony jest od kilku czynników:

• koszt remontu: Jeśli planujemy drobny remont, wówczas kredyt gotówkowy może być lepszym rozwiązaniem ze względu to, że procedura uzyskania środków, a następnie rozliczania się z nich jest mniej skomplikowana. Kredyt gotówkowy bierzemy na dowolny cel i nie musimy w określonym czasie się z tych środków rozliczać. W przypadku większych inwestycji zdecydowanie warto jest rozważyć zwiększenie kredytu hipotecznego.
• oprocentowanie: Kredyty hipoteczne są niżej oprocentowane niż kredyty gotówkowe. Warto jest porównać z doświadczonym ekspertem kredytowym oferty, aby oszacować, co będzie bardziej opłacalne w dłuższym czasie.
• okres spłaty: Kredyty gotówkowe mają krótszy okres spłaty, maksymalnie 144 miesiące, kredyty hipoteczne można uzyskać nawet na 35 lat. W związku z tym, przy kredycie hipotecznym rata będzie niższa i dla wielu kredytobiorców takie rozwiązanie jest bardziej wygodne. Jeżeli natomiast chcemy szybko uregulować zobowiązanie, opcja kredytu gotówkowego jest do rozważenia.
• zdolność kredytowa: Możemy nie posiadać zdolności kredytowej na zwiększenie kwoty kredytu hipotecznego o koszt remontu, natomiast w innym lub tym samym banku po zaciągnięciu kredytu hipotecznego, zdolność na kredyt gotówkowy będzie. Jest to uzależnione od wewnętrznej polityki kredytowej banku.
• wartość nieruchomości stanowiąca zabezpieczenie: Jeżeli oszacowana wartość nieruchomości jest niewystarczająca dla opisanego wcześniej wymaganego przez bank progu LTV, wówczas nie będzie możliwe uzyskanie wystarczającej kwoty na remont. Zdarza się bowiem sytuacja, że koszt remontu nie podnosi relatywnie wartości nieruchomości. I wtedy możemy posiłkować się kredytem gotówkowym.

Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny na nieruchomość wymagającą remontu lub wykończenia nie jest łatwym krokiem, dlatego najlepiej jest skorzystać z pomocy profesjonalnego eksperta kredytowego, dla którego taki temat to codzienność.

Joanna Rozpędowska-Bassa - Ekspert kredytowy ANG Odpowiedzialne Finanse, profesjonalistka z 15-letnim doświadczeniem na rynku kredytowym. Doświadczenie w obsłudze kredytów zdobyła podczas pracy w PKO Banku Polskim i Banku Millennium. Należy do ogólnopolskiej grupy ekspertów znajdujących się w katalogu https://sprawdzonyekspert.pl/ Specjalizuje się w kredytach hipotecznych. Dzięki dogłębnej znajomości rynku kredytowego, potrafi znaleźć najlepsze rozwiązania dostosowane do sytuacji finansowej klienta. Zawsze stawia na transparentność, dlatego jej klient jest świadomy, jakie są koszty, korzyści i ryzyka związane z ofertami banków.