Planujesz zakup mieszkania – być może pierwszego w swoim życiu. Stoisz przed dylematem: kupić je z „pierwszej ręki”, prosto od dewelopera czy może z rynku wtórnego – gotowe, do którego można wprowadzić się niemal od razu. Spisujesz plusy i minusy, porównujesz ceny, przeglądasz ogłoszenia na portalach i strony inwestycji deweloperskich. Przeliczasz budżet i dochodzisz do wniosku, że bez kredytu hipotecznego trudno będzie spełnić marzenie.

Czy zastanawiałeś się, czy dla banku ma znaczenie, z którego rynku kupujesz mieszkanie? Czy kredyt udzielany jest na dokładnie takich samych zasadach? Mogłoby się wydawać, że kredyt to kredyt – a bank i tak musi mieć pewność, że będziesz w stanie go spłacać. Jednak z punktu widzenia banku ma to znaczenie. Sam proces składania wniosku jest bardzo podobny, ale schemat udzielania i uruchamiania kredytu będzie się różnił.

Zdefiniujmy zatem w skrócie, czym jest rynek pierwotny a czym wtórny.

• Rynek pierwotny to sprzedaż nowych nieruchomości – domów i mieszkań, które wcześniej nie były przedmiotem obrotu. Zazwyczaj kupuje się je od dewelopera lub spółdzielni.
• Rynek wtórny obejmuje nieruchomości, które zostały już wcześniej sprzedane, były zamieszkane, a teraz ponownie trafiają do sprzedaży – mogą być oferowane przez pierwszego lub kolejnego właściciela.

Co do ogólnych zasad przyznawania kredytu, są one takie same w obu przypadkach.

• bank bada zdolność kredytową,
• weryfikuje w poszczególnych bazach jako „solidnych” ,
• wymaga wkładu własnego (najczęściej minimum 20%, choć czasem możliwe jest 10%),
• ustanawia hipotekę w dziale IV księgi wieczystej,
• wymaga wykupienia polisy ubezpieczenia nieruchomości z cesją na swoją rzecz.

Natomiast różnice to m.in.:

• lista dokumentów oraz załączniki, które niejednokrotnie wypełnia deweloper przy nowej nieruchomości,
• sposób uruchomienia – transze lub jednorazowo,
• przejściowe zabezpieczenie, które występuje przy rynku pierwotnym w postaci przelewu wierzytelności z tytułu umowy o wybudowanie domu albo lokalu,
• kontrola inwestycji, która przy rynku wtórnym jest zazwyczaj tylko jeden raz.

Jakie ryzyka widzi bank w obu przypadkach?

Z punktu widzenia banku, większym ryzykiem jest kredyt na zakup od dewelopera, czyli na rynku pierwotnym. Wypłacając środki, bank finansuje coś, co jeszcze nie istnieje. Choć klient zaczyna spłacać raty, bank przekazuje dużą sumę pieniędzy bez pewności, że inwestycja zostanie ukończona. Dlatego dokładnie sprawdza dewelopera – jego wiarygodność, wcześniejsze realizacje, sytuację finansową oraz dokumenty inwestycji, takie jak prospekt informacyjny, umowa deweloperska, pozwolenie na budowę czy rzuty z projektu. Mimo starannej weryfikacji zdarzały się przypadki, że solidna z pozoru firma popadła w kłopoty i nie ukończyła budowy.

Na rynku wtórnym mieszkanie ma swoją historię, można je zobaczyć, dotknąć i wycenić. Bank sprawdza jego stan prawny w księdze wieczystej, ocenia stan techniczny i porównuje cenę z realiami rynkowymi za pośrednictwem rzeczoznawcy. Kredyt wypłaca dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność na Ciebie, nowego właściciela. W tym przypadku ryzyko jest mniejsze, a to raczej Ty jako klient możesz się stresować, czy bank przeleje środki w terminie wskazanym w akcie, bo wtedy zobowiązujesz się do zapłaty reszty ceny. Aby uruchomić kredyt, trzeba dostarczyć do banku wszystkie dokumenty wskazane w umowie kredytowej, a następnie odczekać kilka dni na przelew do sprzedającego.

Jakie są najważniejsze różnice z punktu widzenia klienta?

Z perspektywy klienta różnice również są dość znaczne. Jeśli kupujemy od dewelopera, nabywamy de facto „obietnicę wybudowania”. Uruchamiane są kolejne transze kredytu, zaczynamy spłacać pierwsze raty (często tylko odsetki), a od momentu pierwszej płatności do odbioru kluczy może minąć nawet ponad rok. W tym czasie mieszkania jeszcze nie masz, ale raty trzeba płacić. Nikt nam też nie zagwarantuje, że mieszkanie nie będzie miało wad po przekazaniu nam kluczy. Z drugiej strony, możemy je wykończyć według własnego gustu, zamieszkać w nowym budynku i w otoczeniu sąsiadów, którzy również wprowadzają się po raz pierwszy. To skłania nas do podejmowania większego ryzyka, jakim jest zakup na rynku pierwotnym.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym jest prostszy i szybszy. Wchodzimy, oglądamy i od razu wiemy, co kupujemy. Takie mieszkania zazwyczaj mają księgę wieczystą, co pozwala od razu sprawdzić stan prawny. Oczywiście zdarza się, że wady ujawniają się dopiero po zamieszkaniu i będziemy musieli ponieść koszty np. na remont. W przypadku kredytu cała procedura jest krótsza – uruchamiamy go i już w kolejnym miesiącu płacimy pełną ratę kapitałowo-odsetkową.

Kiedy uruchamiany jest kredyt i jak jest wypłacany?

Każdy kredyt hipoteczny uruchamiany jest zgodnie z warunkami zawartymi w podpisanej umowie. Umowa o kredyt hipoteczny, jak i sama transakcja, są indywidualne, stąd też każdy klient będzie miał dokładnie wymienione warunki do wypłaty kredytu w swojej umowie podpisanej z wybranym bankiem.

Na rynku pierwotnym następuje to zwykle przed podpisaniem aktu przenoszącego własność, w transzach wysyłanych na konto dewelopera według harmonogramu. Każda wypłata kolejnej transzy jest wypłacana po kontroli czy dana inwestycja deweloperska następuje zgodnie z postępem prac tzn. czy budynek powstaje zgodnie z założonymi planem i etapami. Akt przeniesienia własności ma miejsce dopiero po uruchomieniu całego kredytu, wybudowaniu i oddaniu do użytkowania nieruchomości przez dewelopera lub spółdzielnię.

Na rynku wtórnym sprawa jest dość prosta. Najpierw podpisuje się akt notarialny i z tym dokumentem i zgodnie z zapisanymi warunkami zawartymi w naszej umowie kredytowej wracamy do banku, aby złożyć wniosek o uruchomienie kredytu. Wypłata odbywa się najczęściej w jednej transzy, choć zdarzają się wyjątki, gdy np. naszym kredytem spłacamy kredyt zbywcy, który jeszcze jest niespłacony.

Podsumowując, w poniższej tabeli znajdziesz najważniejsze informacje w skrócie.

Wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym to nie tylko kwestia gustu, ale też Twojej cierpliwości i planu finansowego. To Ty finalnie będziesz spłacać kredyt i decydujesz, gdzie zamieszkasz, czy chcesz czekać, a może jednak jak najszybciej chcesz wprowadzić się do swojego wymarzonego M.

Katarzyna Strzałkowska - Ekspert kredytowy w partnerskiej Grupie SprawdzonyEkspert.pl będącej częścią Grupy ANG S.A. Posiada ponad 16-letnie doświadczenie we współpracy z bankami, w tym 10-letni staż pracy w bankach m.in. jako ekspert ds. szeroko pojętego finansowania, wsparte kierunkowym wykształceniem. Zajmuje się pomocą w drodze do uzyskania finansowania celów prywatnych oraz firmowych. Działa również aktywnie jako agent nieruchomości pod licencją nr 23649. Dzięki swojej wiedzy i doświadczeniu świadczy usługi kompleksowe, które łączą obsługę kredytową oraz pośrednictwo w obrocie nieruchomością, na pierwszym miejscu stawiając przede wszystkim dobro klienta. We współpracy kieruję się głównie zaufaniem, rzetelnością, transparentnością oraz sumiennością w świadczonych usługach.