Pozytywna decyzja kredytowa jest jednostronnym potwierdzeniem banku, że jest gotowy udzielić kredytu hipotecznego na określonych warunkach. Czy jest możliwe, że bank nie wypłaci kredytu mimo pozytywnej decyzji? Odpowiedź brzmi – tak, natomiast takie sytuacje zdarzają się rzadko. Wyjaśniam okoliczności, w których bank może odmówić wypłaty kredytu oraz konsekwencje tej sytuacji.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jaki termin ważności mają decyzje kredytowe?

• Jakie warunki formalne mogą zostać postawione w decyzji kredytowej?

• Co może pójść nie tak przed sfinalizowaniem umowy z bankiem?

• Co może zrobić kredytobiorca, żeby się zabezpieczyć przed odmową tuż przed podpisaniem umowy?

• Co jeśli bank faktycznie odmówi kredytu tuż przed sfinalizowaniem umowy, jakie konsekwencje wiążą się z tym dla kupującego?

Jaki termin ważności mają decyzje kredytowe?

Ważność decyzji kredytowej jest ściśle określona i zwykle wynosi od 30 do 90 dni, w zależności od polityki danego banku. Po tym czasie – jeśli klient nie spełni wszystkich warunków formalnych – decyzja wygasa automatycznie, a cały proces może wymagać ponownej analizy. Co ważne – nawet decyzja ostateczna nie jest równoznaczna z obowiązkiem udzielenia kredytu. Bank może się z niej wycofać, jeśli zajdą przesłanki, które znacząco zwiększają ryzyko transakcji.

Jakie warunki formalne mogą zostać postawione w decyzji kredytowej?

W ostatecznej decyzji kredytowej często pojawiają się warunki, które muszą zostać spełnione przez kredytobiorcę, by mógł on przystąpić do zawarcia umowy kredytowej z bankiem. Okres ważności decyzji kredytowej to czas na wypełnienie tych warunków.

Przykłady warunków, które należy spełnić przed podpisaniem umowy kredytowej:

1. Dostarczenie aktualnego zaświadczenia z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu w podatkach
2. Dostarczenie aktualnego zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu w opłacaniu składek
3. Dostarczenie aktualnego zaświadczenia o saldzie kredytu hipotecznego do spłaty w przypadku zakupu nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym zbywców
4. Wymóg spłaty innych zobowiązań finansowych, np. kredytów gotówkowych.

Jeżeli kredytobiorca nie spełni warunków do podpisania umowy kredytowej, nie będzie mógł przystąpić do jej podpisania.

Co może pójść nie tak przed sfinalizowaniem umowy z bankiem?

Po uzyskaniu ostatecznej decyzji kredytowej mogą wystąpić przesłanki, wskazujące na wysokie ryzyko transakcyjne, w tej sytuacji bank może wycofać się z podpisania umowy kredytowej, oto kilka przykładów:

1. Zmiana sytuacji finansowej klienta. Jeśli między momentem analizy, a podpisaniem umowy kredytowej zmieni się sytuacja finansowa klienta (np. utrata pracy, zmiana formy zatrudnienia), bank może uznać, że ryzyko kredytowe jest zbyt wysokie.
2. Zdolność kredytowa. Warto wiedzieć, że banki mogą ponownie sprawdzić BIK klienta tuż przed podpisaniem umowy. Jeśli w tym czasie pojawią się nowe zapytania lub zobowiązania – nawet zakup sprzętu na raty – może to wpłynąć na zdolność i decyzję banku.
3. Opóźnienie w realizacji warunków. W decyzji kredytowej banki określają czas na spełnienie warunków decyzji kredytowej. Jeśli klient nie dostarczy dokumentów na czas, bank może zamknąć wniosek bez udzielenia kredytu.
4. Zmiana sytuacji prawnej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Jeśli zmieni się sytuacja prawna nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie transakcji (np. obciążenia hipoteczne, spory sądowe, zmiany w księdze wieczystej), bank może odmówić udzielenia kredytu.

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

Co może zrobić kredytobiorca, żeby się zabezpieczyć przed odmową tuż przed podpisaniem umowy?

Kredytobiorca może podjąć kilka kroków, aby zabezpieczyć się przed odmową udzielenia kredytu hipotecznego przed podpisaniem umowy. Oto kilka kluczowych działań:

1. Utrzymywać stabilną sytuację finansową: unikać zaciągania nowych zobowiązań, utrzymywać regularne dochody i unikać opóźnień w spłatach bieżących rachunków.
2. Dostarczać rzetelne dokumenty: upewnić się, że wszystkie dokumenty są kompletne i zgodne z prawdą. Wszelkie nieścisłości mogą wzbudzić podejrzenia banku.
3. Skorzystać z usług doświadczonego eksperta kredytowego: znajomość metodyk oraz procedur bankowych znacznie obniża ryzyko odmowy udzielenia kredytu oraz przyspiesza proces uzyskania finansowania.
4. Dokładnie przeczytać wzór umowy kredytowej: ważne, by przed podpisaniem umowy kredytowej zapoznać się z wzorem dokumentu i zgłosić ewentualne nieprawidłowości.

Co jeśli bank faktycznie odmówi kredytu tuż przed sfinalizowaniem umowy, jakie konsekwencje wiążą się z tym dla kupującego?

Jeśli bank odmówi wypłaty kredytu tuż przed podpisaniem umowy kredytowej, kupujący może napotkać na kilka poważnych konsekwencji.

Jedną z nich jest utrata zadatku. Jeżeli Kupujący zawarł umowę przedwstępną zakupu nieruchomości i wpłacił zadatek, a następnie nie dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej, przenoszącej własność) z powodu braku finansowania, sprzedający może zatrzymać zadatek, zgodnie z art. 394 Kodeksu Cywilnego:

§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Wysokość zadatku jest kwotą umowną, ustalaną podczas przygotowania umowy przedwstępnej.

Dodatkowo, kupujący ponosi koszty na etapie przygotowawczym, przed złożeniem wniosków kredytowych, które mogą stanowić nawet kilka tysięcy złotych. Są to koszty związane z wyceną nieruchomości oraz opłatami notarialnymi, które nie zostaną zwrócone w przypadku odmowy kredytu.

Odmowa udzielenia kredytu hipotecznego niesie ze sobą poważne konsekwencje dla kupującego – od utraty zadatku, przez koszty przygotowawcze, aż po opóźnienie realizacji planów mieszkaniowych. Kluczowe jest odpowiednie przygotowanie się do procesu kredytowego, szczególnie przed podpisaniem wiążących umów.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Karolina Marcińczyk - Ekspertka kredytowa, która od lat z sukcesem pomaga swoim klientom w zdobyciu wymarzonego finansowania hipotecznego. Jej wiedza na temat rynku kredytów hipotecznych oraz nieustanne śledzenie najnowszych trendów i zmian prawnych czynią ją niezastąpionym doradcą. Wyróżnia się indywidualnym podejściem do każdego klienta, analizując jego unikalną sytuację finansową i dobierając optymalne rozwiązania kredytowe.