Z roku na rok sprzedaż nieruchomości zajmuje coraz więcej czasu, a rok 2025 nie jest wyjątkiem. Pośrednicy mówią wprost: większość ofert musi swoje odczekać, zanim znajdzie nabywcę. W 2025 roku większość transakcji sprzedaży mieszkań zamyka się w ciągu pół roku od momentu wystawienia oferty, ale czas potrzebny na znalezienie nabywcy jest wyraźnie dłuższy niż jeszcze kilka lat temu – szczególnie w przypadku domów i działek.

Wydłużenie czasu sprzedaży najczęściej zauważalne było w kategorii mieszkań większych niż kawalerki. Jak wynika z badania nastrojów przeprowadzonego przez portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu, w 2025 r. odczuło to aż 66 proc. pośredników sprzedających takie lokale. 23 proc. agentów nie zauważyło różnicy w porównaniu do ubiegłego roku, a 11 proc. znajduje klienta szybciej.  Podobnie wygląda sytuacja z domami i działkami.

Pośrednicy przyznają, że wydłużenie czasu sprzedaży dotknęło ostatnio każdą kategorię nieruchomości.

👉 Co to oznacza? Kupujący nie dokonują zakupów pod presją czasu – zwykle porównują oferty, analizują szczegóły i prowadzą negocjacje. Sprzedający powinni więc uzbroić się w cierpliwość lub starannie dopracować propozycję, aby wyróżnić się na tle konkurencji. Jest to szczególnie ważne, teraz gdy przewagę na rynku mają kupujący.

Kiedy rzeczywistość rozmija się z oczekiwaniami

W opinii pośredników wydłużenie czasu sprzedaży w 2025 roku to przede wszystkim efekt nadwyżki podaży mieszkań przy wciąż słabym popycie. Ten z kolei wynika głównie z utrzymujących się wysokich cen oraz niskiej zdolności kredytowej kupujących, której nie poprawiły w istotny sposób nawet dwie tegoroczne obniżki stóp procentowych.

– Ze względu na dużą podaż klienci często decydują się na zakup takiego mieszkania, które w jak największej mierze spełnia kryteria ich poszukiwań. Ze względu na wydłużony czas sprzedaży pierwsze oferty pojawiają się więc dopiero po kilku tygodniach od pierwszego obejrzenia nieruchomości. Rynek zdecydowanie jest w fazie docierania się stron transakcji – mówi Paula Ojrzyńska z biura nieruchomości En Casa.

– Mamy obecnie stabilizację rynku. Kupujący nie dokonuje zakupów pod presją czasu, ogląda i przebiera w nieruchomościach. Najmocniej na decyzje wpływa nie tylko cena zakupu, lecz także standard wykończenia – potwierdza Franciszek Kaszowski z Freedom Nieruchomości.

Jak podkreśla biorąca udział w badaniu Patrycja Kobyłecka z Metrohouse, jednym z czynników najmocniej wpływających obecnie na zachowania kupujących, jest też rozdźwięk między oczekiwaniami a rzeczywistością rynkową. – Ceny nieruchomości są wysokie – zarówno dla osób szukających pierwszego mieszkania, jak i dla inwestorów – więc klienci oczekują czegoś „wow”. Skoro mają wydać kilkaset tysięcy, to chcą, by mieszkanie było gotowe do wprowadzenia, estetyczne, dobrze zaprojektowane, z przemyślanym układem i w dobrym standardzie. Tymczasem oferta rynkowa często rozczarowuje, wiele mieszkań wymaga remontu, odświeżenia lub totalnej zmiany stylu. Pojawia się też problem powierzchownego „odpicowania”, które na pierwszy rzut oka wygląda dobrze, ale przy bliższym kontakcie ujawnia tymczasowość i oszczędności materiałowe. Z kolei sprzedający mają wysokie oczekiwania cenowe, nawet jeśli ich nieruchomość wymaga pracy lub nie spełnia aktualnych standardów estetycznych. To powoduje, że obserwuję klientów, którzy szukają swojego idealnego mieszkania lub domu miesiącami.

Ograniczony popyt szczególnie wpłynął na właścicieli mieszkań większych niż kawalerki. W segmencie lokali dwu- i trzypokojowych odnotowaliśmy najwięcej obniżek średnich cen ofertowych. W II kwartale spadki pojawiły się w połowie miast wojewódzkich, choć nie były one duże. Część sprzedających zdecydowała się na korekty, gdy ich ogłoszenia przez tygodnie lub miesiące nie przyciągały zainteresowania. Dotyczyło to zwłaszcza osób, które z powodów życiowych musiały szybko sfinalizować transakcję.

Od pół roku do sprzedaży mieszkania, do roku w przypadku domu

Najlepiej radzą sobie kawalerki. Choć i tu prawie połowa pośredników widzi wydłużenie czasu sprzedaży, to jednocześnie właśnie one najczęściej sprzedają się szybciej niż wcześniej.  Potwierdza to, że małe i tańsze mieszkania wciąż są w cenie – szczególnie dla osób kupujących „na swoje” albo inwestycyjnie.  Kawalerki sprzedają się najszybciej – aż 54,9% pośredników wskazuje, że transakcje finalizują się w ciągu do 3 miesięcy (8,5% w ciągu miesiąca i 46,4% w ciągu 1–3 miesięcy). Kolejne 36,3% mówi o sprzedaży między 3 a 6 miesiącem, a jedynie 8,8% przypadków trwa dłużej niż pół roku.

Większe mieszkania sprzedają się wyraźnie wolniej – tylko 21,8% znajduje nabywcę w ciągu 3 miesięcy, a najwięcej transakcji (54,3%) realizuje się między 3 a 6 miesiącem od publikacji ogłoszenia. Co piąta sprzedaż zajmuje od pół roku do roku, a 1,8% ofert czeka na nabywcę ponad 12 miesięcy.

W przypadku domów wydłużenie czasu potrzebnego na znalezienie kupca potwierdziło 59 proc. agentów. 31 proc. uważa, że nie zaszła tu zmiana, a tylko 10 proc., że ich ogłoszenia znikają z oferty szybciej niż rok temu.

Z badania nastrojów wynika, że domy jednorodzinne najczęściej sprzedają się w czasie od 6 do 12 miesięcy – takie są doświadczenia 48 proc. ankietowanych. 24 proc. profesjonalistów sprzedaje domy zwykle w czasie 3-6 miesięcy, ale 21 proc. potrzebuje na to ponad roku.

W kategorii działek budowlanych też przeważały opinie o wydłużeniu się czasu sprzedaży, ale już nie tak wyraźnie: 49 proc. pośredników odczuło wydłużenie czasu, 36 proc. nie widziało różnicy, a 15 proc. zwykle sprzedawało szybciej. Sprzedaż gruntu pod budowę zajmuje aktualnie najczęściej od 6 do 12 miesięcy (40 proc. ankietowanych) oraz od 3 do 6 miesięcy (prawie 34 proc.).

👉 Wniosek: W przypadku większych i droższych nieruchomości czas oczekiwania na sprzedaż jest zazwyczaj dłuższy. Starannie przygotowana oferta – z realistyczną wyceną, czytelnym opisem i atrakcyjną prezentacją – może przyspieszyć transakcję, choć sprzedaż „od ręki” zdarza się coraz rzadziej. W przypadku domów i działek należy liczyć się z koniecznością dłuższego oczekiwania na finalizację transakcji.

Ostrożnie optymistyczne prognozy dla rynku

Na ogólny wynik Nastrojometru rynku nieruchomości składają się oceny posredników nieruchomości w obrebie wszystkich kategorii nieruchomości, czyli mieszkań, domów, działek, najmu i obiektów komercyjnych.

W I kwartale 2025 r. poprawa nastrojów odczuwalna była w każdym typie nieruchomości, chociaż o różnym nasileniu. Można jednak śmiało powiedzieć, że nastroje wróciły do poziomu bardzo ostrożnego optymizmu. Wpłynęły na to m.in. rządowe zapowiedzi programu dopłat do kredytów oraz większa elastyczność cenowa wieszcząca koniec szaleństwa cenowego. Wprawdzie podstawą rynku wciąż są wysokie ceny, które zostały wygenerowane przez poprzednie wsparcie rządowe, ale osoby sprzedające — w głównie w miastach — nie trzymają się już tak kurczowo swoich cen wyjściowych, co zapowiadać może wzrost liczby transakcji.

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.