Cena hektara ziemi zależy od klasy gleby, lokalizacji i powierzchni działki. Warto jednak wiedzieć, że stawki cenowe różnią się w zależności od województwa. Sprawdzamy, gdzie jest najtaniej, a gdzie najdrożej i czy grunty orne to dobra inwestycja.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy ziemia rolna zawsze drożeje?

• Jakie są ceny ziemi rolnej w różnych częściach Polski?

• Od czego zależy cena ziemi rolnej?

Główny Urząd Statystyczny co kwartał podaje stawki za cenę hektara ziemi rolnej. Są to uśrednione wartości i mogą różnić się w zależności od wycen poszczególnych działek.

Trzeba wiedzieć, co wpływa na cenę ziemi, aby rozsądnie zaplanować inwestycję i kupić taki grunt, który później będzie można sprzedać drożej.

Działki na sprzedaż

Czy ziemia rolna zawsze drożeje?

Porównując ceny hektara ziemi, które udostępnia GUS widać, że przez ostatnie piętnaście lat mamy do czynienia z trendem wzrostowym. W 2004 roku trzeba było zapłacić za hektar tylko 6 216 zł, w 2017 roku 40 403 zł, natomiast w czwartym kwartale 2020 roku aż 48 805 zł.

Widać, że rok do roku jest coraz drożej, ale warto zwrócić uwagę na specyficzne warunki, które miały miejsce w zeszłym roku. 2020 rok bowiem wywrócił rynek nieruchomości (także gruntów rolnych) do góry nogami.

Wzrost popytu stymuluje wzrost cen. Do tej pory nabywcami działek byli głównie rolnicy. Jednak w 2020 roku o wolne tereny bili się także inwestorzy, którzy szukali jakiegokolwiek gruntu pod inwestycje mieszkaniowe. Na cenę hektara ziemi rolnej wpływało także zainteresowanie osób mieszkających w miastach, którzy szukali miejsca, w którym mogliby odetchnąć na łonie natury. Działki rekreacyjne, leśne czy rolne dawały im bowiem szansę na odpoczynek niezależnie od obostrzeń związanych z pandemią.

Także w wyniku tego cena hektara ziemi wzrosła o prawie 800 zł – z poziomu 48 096 zł w drugim kwartale do 48 805 zł w czwartym kwartale ubiegłego roku.

Biorąc więc pod uwagę dane z ostatnich piętnastu lat, widzimy, że stawki cenowe są rok do roku wyższe. Nie ma przesłanek ku temu, aby w najbliższym czasie miało się to zmienić. Nieruchomości rzadko tracą na wartości, a obecnie jest na nie ogromny popyt, który sprawia, że ceny rosną.

Ceny ziemi rolnej w różnych częściach Polski

GUS opublikował średnie ceny hektara ziemi obowiązujące w danym województwie w czwartym kwartale 2020 roku. Przeciętnie najdrożej jest w następujących regionach:

• województwo wielkopolskie – 64 423 zł,
• województwo kujawsko-pomorskie – 56 372 zł,
• województwo podlaskie – 51 173 zł.

Z kolei najniższe stawki obowiązują w zachodniopomorskim, lubuskim i podkarpackim.

Źródło: Główny Urząd Statystyczny

Wynika to z kilku czynników. W powyższej tabeli widać, że cena tym wyższa, im lepsza jest klasa ziemi. Jednak nie jest to jedyna determinanta, bo cena hektara dobrego gruntu może się różnić o prawie 50 tys. zł, jeżeli porównamy stawki na przykład w województwie wielkopolskim i zachodniopomorskim.

Na cenę wpływa także bliskość ośrodków miejskich, możliwość wykorzystania działek pod alternatywne inwestycje (np. drogi czy farmy fotowoltaiczne), dogodny dojazd, klasa bonitacyjna, powierzchnia i kształt działek oraz ukształtowanie terenu. Przykładowo, pola dużo łatwiej uprawia się w Wielkopolsce, gdzie teren jest płaski niż w Małopolsce, gdzie dominują góry i wzniesienia. Ważna jest również popularność rolnictwa na danym terenie, bo często obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przechodzi z pokolenia na pokolenie. Im więcej zainteresowanych gruntami rolników, tym ceny są wyższe.

Klasa gleby, położenie i areał – od tego zależy cena

Grunty orne są podzielone według klasy bonitacyjnej:

• grunty dobre – I, II, IIIa,
• grunty średnie – III b, IV,
• grunty słabe – V, VI.

Im lepsza klasa, tym działka może osiągnąć wyższą cenę. Na to, jaką kategorię otrzyma dana ziemia, wpływa jej wartość użytkowa, czyli żyzność, ukształtowanie terenu, wielkość pola oraz warunki wodne. Im więcej plonów można uzyskać na danej działce, tym wyższą klasę otrzyma. Warto jednak pamiętać, że w obrębie jednego terenu mogą znajdować się grunty różnych kategorii.

Na koszt ziemi wpływa również areał. Generalnie im większa powierzchnia działki, tym cena hektara ziemi ornej będzie niższa. Warto bowiem pamiętać, że te powyżej jednego hektara powinni skupować zawodowi rolnicy albo osoby, które zobowiążą się prowadzić działalność rolniczą (po uzyskaniu zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa). Reguluje to ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, więc popyt na tak duże tereny jest relatywnie niski.

Z kolei grunty o powierzchni od 0,3 do 1 ha może kupić dowolna osoba, ale KOWR również musi się na to zgodzić. Natomiast nabywca przez 5 lat nie może sprzedać ani wydzierżawić działki.

Najwięcej chętnych jest na tereny, które mają maksymalnie 0,3 ha, bo nimi można swobodnie dysponować. Może więc kupić je każdy.

Warto także pamiętać o kwestii lokalizacji działki. Wyższą cenę osiągną nieruchomości, które znajdują się blisko ośrodków miejskich albo tam, gdzie tereny są zaludnione, a rolnictwo jest popularne. Działka będzie droższa, gdy prowadzi do niej taka droga, którą bez problemu można pokonać maszyną rolniczą.

Nie bez znaczenia jest również sąsiedztwo. Bliskość ruchliwych dróg czy fabryk, które emitują zanieczyszczenia i mogą wnikać w glebę, automatycznie obniża cenę gruntów rolnych.

W przypadku problemów z wyceną gruntu warto skontaktować się z rzeczoznawcą majątkowym, który specjalizuje się w tego typu nieruchomościach. Profesjonalna opinia da nam pewność, że cena jest zgodna z obecnie panującymi warunkami rynkowymi. Więcej o tym, jak sprzedać działkę rolną dowiesz się tutaj: "Jak sprzedać działkę rolną?"

Sprawdź oferty działek dostępnych na naszym portalu:

Działki na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.