W dniu 22 lipca 2017 roku weszły w życie przepisy ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, które uregulowały zasady dokonywania wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. W ustawie zagwarantowano możliwość wcześniejszej częściowej lub całkowitej spłaty, przy czym jednoznacznie określono wysokość i okres, w jakim banki mogą żądać w związku z taką spłatą, stosownej rekompensaty od kredytobiorcy.

Z tego artykułu dowiesz się:

• W jakim okresie od podpisania umowy kredytowej bank może pobrać opłatę za nadpłatę kredytu.

• Jaką maksymalną wysokość rekompensaty związanej z nadpłatą określa ustawa.

• Jakie są zasady nadpłaty kredytu zaciągniętego przed 22 lipca 2017 r.

• W jaki sposób nadpłacać kredyt.

Nadpłata kredytu zaciągniętego po 22 lipca 2017 r.

W przypadku kredytów zawartych ze zmienną stopą procentową, w związku z wcześniejszą spłatą, bank, jeżeli zastrzegł taką informację w umowie, może żądać rekompensaty od nadpłat, które miały miejsce w okresie pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy kredytowej. Natomiast w przypadku kredytów hipotecznych zawartych z okresowo stałą stopą procentową bank może pobierać rekompensatę w całym tym okresie, czyli z reguły w ciągu pierwszych 60 miesięcy. Przepisy również regulują maksymalną wysokość rekompensaty, która nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego.

Przepisy regulują tylko warunki maksymalne i nie nakładają obowiązku pobierania takiej opłaty, dlatego część banków pomimo możliwości pobierania rekompensaty nie wpisuje tego do umowy kredytowej i nie pobiera takiej opłaty dla nadpłat realizowanych nawet od pierwszego dnia spłaty kredytu.

Nadpłata kredytu zaciągniętego przed 22 lipca 2017 r.

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny przed dniem 22 lipca 2017. W ich przypadku zasady dokonywania nadpłat regulują wprost zapisy umowy kredytowej oraz tabela opłat i prowizji. W umowach kredytowych sprzed dnia wejścia w/w ustawy w życie z reguły pojawiała się informacja nie o rekompensacie, a o prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Pobieranie prowizji jest zazwyczaj realizowane w okresie 36–60 miesięcy od zawarcia umowy kredytowej. Oczywiście były też wyjątki jak np. zapis stosowany przez jeden z największych banków, który prowizję za wcześniejszą spłatę zastrzegał w całym okresie, pozwalając jedynie robić bezprowizyjnie częściowe nadpłaty w kwocie nie większej niż 10% zaciągniętego kredytu.
Dlatego chcąc dokonać nadpłaty warto spojrzeć w zapisy umowy kredytowej oraz tabeli opłat i prowizji i zweryfikować czy z dokonaną nadpłatą będą się wiązały dodatkowe koszty rekompensaty lub prowizji.

Jak nadpłacać kredyt?

Dokonując nadpłaty należy mieć również świadomość, że nie wystarczy przelać nadpłacaną kwotę na rachunek do spłaty nawet jak jest to rachunek techniczny. W większości banków do skutecznego zrealizowania nadpłaty należy wydać jeszcze dyspozycję spłaty kredytu. W części banków można już taką dyspozycję złożyć przez internet albo za pośrednictwem infolinii, ale wciąż są banki, które wymagają złożenia takiej dyspozycji w placówce banku i to poprzez stawienie się wszystkich kredytobiorców. Warto więc, jeżeli na stronie internetowej „swojego banku” nie widzimy pola do wykonania nadpłaty, doprecyzować u opiekuna w banku lub na infolinii, w jakiej formie i z jakim wyprzedzeniem należy taką dyspozycję złożyć.

Kwota dokonanej nadpłaty trafia na spłatę kapitału kredytu. W zależności od banku, z kwoty nadpłaty może on jedynie pobrać część środków na pokrycie odsetek, które narosły od dnia ostatnio zapłaconej raty do dnia nadpłaty. Po dokonaniu nadpłaty bank przelicza harmonogram spłat. Domyślnie nadpłata powoduje obniżenie wysokości kolejnych rat, ale w części banków można wybrać skrócenie okresu kredytowania, co spowoduje, że rata pozostanie na zbliżonym poziomie, ale za to w harmonogramie ubędzie odpowiednia liczba rat. Wybierając opcję skrócenia okresu kredytowania, należy mieć świadomość, że bank może chcieć w związku ze skróceniem okresu kredytowania podpisać aneks do umowy, który nie w każdym banku będzie bezpłatny.

Dokonując systematycznych nadpłat tak naprawdę nie ma sensu wybierać wariantu ze skróceniem okresu kredytowania, gdyż każda nadpłata, powodując obniżenie raty, zostawia w domowym budżecie więcej wolnych środków na kolejną nadpłatę i w końcu doprowadzi do całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu.

Co więcej obniżanie raty daje kredytobiorcy w przyszłości większą elastyczność w sytuacji, gdyby strona dochodowa uległa pogorszeniu lub stopy procentowe poszły gwałtownie do góry, powodując istotny wzrost raty. Skrócenie okresu kredytowania warto w mojej ocenie rozważać, jedynie dokonując znacznej incydentalnej nadpłaty.

***

Krzysztof Musiał - Z wykształcenia inżynier elektronik, z branżą finansową związany od 2002 roku, a kredytami hipotecznymi zajmuje się od 2005 roku. W pośrednictwie finansowym łączy pasję i osobiste zainteresowania rynkami kapitałowymi z przyjemnością poznawania nowych ludzi, którym jest w stanie pomóc. Uważa, że rynek usług finansowych w ostatniej dekadzie w Polsce bardzo się rozwinął, a równocześnie skomplikował, dlatego warto korzystać z pomocy specjalistów, którzy są w stanie prawie wszystko policzyć i znaleźć optymalne rozwiązanie.*** Grupa ANG powstała po to, by służyć ludziom. Pomagać im zrozumieć zawiłości zawarte w umowach z instytucjami finansowymi, pomagać dobrać usługi, których klienci naprawdę potrzebują i na które ich stać. W tym trudnym czasie kontynuuje swoją misję przez dzielenie się wiedzą dotyczącą świata finansów w czasie epidemii.