W jakim nastroju jest branża nieruchomości po I kw. 2022? Jak wojna w Ukrainie wpływa na rynek? Co jeszcze ochładza entuzjazm zakupowy i jakie czasy nas czekają w związku z rosnącą inflacją, coraz droższymi kredytami, wysokimi kosztami prowadzenia działalności i spadkiem złotego? Czy mamy już widmo kryzysu gospodarczego i stagflacji?

Na te pytania odpowiada dr hab. Bogusław Półtorak – prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, ekspert rynku nieruchomości, współtwórca i długoletni główny ekonomista portalu Bankier.pl – z perspektywy czynników ekonomicznych, które wpływają na polską gospodarkę i rynek nieruchomości.

Rozmowa odbyła się podczas spotkania online pt. „Nastroje w branży nieruchomości w I kw. 2022 r. Analizy i prognozy” zorganizowanego przez portal Nieruchomosci-online.pl w dniu 26.04.2022 r.

Obejrzyj nagranie 20-minutowej rozmowy z ekspertem

Jakie nastroje panują w branży nieruchomości po I kw. 2022? Czy wojna w Ukrainie mocno je pogorszyła?

Odczyt indeksu nastroju pośredników (INPON) w I kw. 2022 jest niższy, choć niewiele, niż jeszcze kwartał temu i wynosi 57,71 pkt na 100 bazowych, ale wciąż mieści się on w przestrzeni pozytywnych nastrojów. Jednak coraz mocniej odczuwany jest już koniec radosnego i "boomowego" 2021 roku, który tak intensywnie wpłynął na rynek nieruchomości. Omawiane na początku 2022 roku czynniki ryzyka dotykające przede wszystkim sytuacji finansowej, na którą mają wpływ: drożejące kredyty, rosnąca inflacja, problemy popytowe wśród deweloperów, rosnące koszty produkcji budowlanej w związku z atakiem Rosji na Ukrainę umocniły ich wpływ na sytuację na rynku.

O ile odczyt indeksu głównego nie oddaje emocji po I kw. 2022 r., to jeśli popatrzymy na odczyty 8 subindeksów, które składają się na INPON – wówczas widoczne jest już mocne rozwarstwienie rynku. Wpływ wojny w Ukrainie oraz niepewność z tym związana jest już bardzo drastyczny. Przede wszystkim mamy gwałtowną zmianę subindeksów związanych z najmem. Segment ten, jeszcze kwartał temu odczuwał popandemiczne skutki zmiany stylu życia i pracy, obecnie przeszedł w stan euforii – głównie za sprawą napływu Uchodźców do Polski. Po drugiej stronie mamy spadki w odczycie subindeksów w segmencie sprzedaży mieszkań, domów i działek, związane z malejącym popytem. Obserwujemy również pogłębiające się negatywne nastroje w segmencie nieruchomości komercyjnych.

Nastroje w poszczególnych segmentach świadczą o mocnej polaryzacji rynku, co trwająca wojna w Ukrainie może jeszcze pogłębić.

Pobierz pełen raport z badania nastrojów pośredników

Co będzie kształtować poziom popytu, podaży i cen w najbliższym czasie?

Rynek nieruchomości w ciągu kilka najbliższych miesięcy będzie zdominowany przez segment najmu. Gwałtowny wzrost popytu jest spowodowany prawie 3-milionową migracją uchodźców z Ukrainy, głównie w kontekście łączenia się rodzin z osobami, które przebywały w Polsce jeszcze przed wybuchem wojny. Wraz ze zmianą sytuacji wojennej na poszczególnych terenach Ukrainy obserwowane są powroty do miast, z których wojsko rosyjskie się wycofuje. To świadczy o tym, że sytuacja jest dynamiczna i dostosowana do rozwoju działań wojennych, jednak niewykluczone, że w ciągu najbliższych lat popyt na mieszkania na wynajem się utrzyma.

Niepewna sytuacja w polityce finansowej i sytuacji gospodarczej kraju zwiększa popyt na mniejsze jednostki mieszkaniowe, jakimi są kawalerki, które stają się produktem inwestycyjnym, jak również lokatą kapitału. Strona popytowa, już mocna rozgrzana w 2021 roku będzie budowana w dalszym ciągu, również ze strony obcokrajowców, chcących zamieszkać w Polsce. Większe problemy będzie stwarzać strona podażowa. Negatywnie na pojawianie się nowych mieszkań na rynku pierwotnym wpływa odpływ pracowników budowlanych pochodzenia ukraińskiego. Gorsze perspektywy dotyczą obszaru zaopatrzenia w surowce i materiały budowlane, co będzie wpływać na wzrost kosztów budowy. Ograniczy to nie tylko inwestycje deweloperskie, ale także rozwój budownictwa jednorodzinnego, jak również zakup działek budowlanych z perspektywą budowy. W obecnych czasach budowa domu nie jest już alternatywą do zakupu mieszkania.

Zainteresowanie popytu może za to przenieść się na rynek wtórny, który jest dostępny "od ręki" i pozwala racjonalizować koszt zakupu niezwiązany z kosztami budowy czy wykończenia.

Jakie czasy czekają polską gospodarkę i rynek nieruchomości? Czy mamy już widmo kryzysu i stagflacji?

Według oficjalnych danych poziom inflacji w Polsce wynosi obecnie ponad 11 p.p. z tendencją wzrostową – głównie ze względu na sytuację wojenną, wzrost kosztów nośników energii czy problemy z kursem walutowym. Już od kilku lat polityka pieniężna w kraju zakładała słabego złotego jako warunek do wzrostu eksportu, dziś jest to pokłosie niepewności geopolitycznej czy makroekonomicznej. Dodatkowo na spadek wartości złotego wpływa rosnące zadłużenie państwa polskiego, pogłębiające się ze względu na działania związane z tarczą antykryzysową oraz wydatkami budżetowymi, co w efekcie wpływa na decyzje związane z podwyższaniem stóp procentowych w celu walki z inflacją. To wpływa na wzrost kosztów związanych z kredytami hipotecznymi, a tym samym na pogorszenie się sytuacji finansowej Polaków.
Ogłoszone przez Premiera Morawieckiego wsparcie dla kredytobiorców, którzy mogą zmagać się z problemami ze spłatą zaciągniętego zadłużenia hipotecznego, nie rozwiązują jednak przyszłego problemu wielu młodych osób, których nie będzie stać na zakup mieszkania, nawet poprzez finansowanie kredytem, który jest coraz trudniej dostępny. To znacznie ograniczy popyt naturalny na mieszkania, wynoszący obecnie w Polsce ok 180 tys. rocznie.

Rosnąca inflacja, oprócz wzrostu kosztów życia, zagraża również sektorowi firm. Wzrost kosztów produkcji czy prowadzenia działalności przynosi widmo stagflacji. To zjawisko, któremu przy rosnących cenach towarzyszy ograniczenie działalności firm, a tym samym wzrost bezrobocia. To rzutuje mocno na działalność deweloperów, a tym samym na rynek nieruchomości. Już dziś ceny zakupu nieruchomości rozchodzą się znacznie z możliwościami finansowymi wielu Polaków, co przełoży się na wstrzymanie realizacji nie tylko nowych inwestycji, ale również tych w budowie. To oznacza problemy nie tylko w branży budowlanej, lecz także tych wrażliwych na wzrost kosztów usług czy produkcji. Mówimy tu o drugim kręgu inflacyjnym, związanym z presją na wzrost płac, a to początek spirali płacowo-cenowej. W wielu branżach on się dokonuje, jednak w przypadku m.in. budżetówki wszelkie podwyżki płac zostaną zamrożone, co jeszcze bardziej rzutuje na rozwarstwienie popytu na rynku nieruchomości.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.