Właściciele nieruchomości rzadko zadają sobie pytanie zawarte w tytule tego artykułu. Często za to odpowiadają: „Jakoś to będzie”. Niestety, równie często potencjalni spadkobiercy przekonują się, że jest zupełnie nie tak, jak by się tego spodziewali…

Sukcesja, czyli dziedziczenie, nie zawsze jest procesem łatwym i zrozumiałym. Szczególnie, jeśli w grę wchodzą nieruchomości i wielu spadkobierców. Do tego wszystkiego dochodzą emocje. Na pewno wielu z nas miało okazję obserwować to wszystko w swojej zawodowej praktyce.

Dlatego też sama doradzam swoim klientom podjęcie tematu dziedziczenia jeszcze za życia. Spokojnie, bez pośpiechu, podczas szczerych rozmów z bliskimi oraz na konsultacjach ze specjalistami. Oczywiście, w praktyce najczęściej klienci trafiają do nas w chwili, gdy na to rozwiązanie jest już za późno…

Z czym musimy się w takiej sytuacji mierzyć? Jakie pułapki dziedziczenia ustawowego na nas czyhają?

Sukcesja nie zawsze jest procesem łatwym i zrozumiałym. Zwłaszcza, gdy w grę wchodzą emocje i wielu spadkobierców.

Dziedziczenie małoletnich

Z dziedziczeniem przez małoletnich związane są ograniczenia i dodatkowe formalności przy sprzedaży nieruchomości. Rodzic nie sprzeda udziału w nieruchomości należącego do niepełnoletniego dziecka bez zgody sądu rodzinnego. Trzeba wówczas złożyć stosowny wniosek i podczas rozprawy odpowiednio go umotywować. Sąd rozpatruje, czy pozbycie się danej nieruchomości w żaden sposób nie zaszkodzi dziecku – czy nie obniży jakości czy standardu jego życia, czy nie pozbawi go potencjalnych korzyści w przyszłości itd. To nie jest zwykła formalność – sąd może zgody odmówić.

Ważne: bez prawomocnego postanowienia – zgody sądu rodzinnego na sprzedaż nieruchomości (choćby niskiego udziału w niej!) – żaden notariusz nie zgodzi się sporządzić aktu notarialnego sprzedaży! Weź pod uwagę tę konieczność, planując realizację transakcji, uprzedź strony i zarezerwuj na to czas (np. wpisując odpowiednio długi termin w umowie przedwstępnej sprzedaży). W sądzie wszystko trwa: trzeba prawidłowo przygotować i złożyć wniosek, poczekać na wyznaczenie terminu rozprawy, rozprawa musi się odbyć, a następnie trzeba jeszcze poczekać na uprawomocnienie się postanowienia. Czas – od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od nawału pracy sądu w danym mieście.

Warto również uprzedzić klientów, że nawet jeśli sąd zgodzi się na sprzedaż nieruchomości, to pieniądze uzyskane ze sprzedaży nie mogą być dowolnie rozdysponowane przez przedstawiciela ustawowego. Sąd w postanowieniu wyrażającym zgodę na sprzedaż wskazuje, w jaki sposób środki uzyskane ze sprzedaży mają być zabezpieczone dla małoletniego do czasu uzyskania przez niego pełnoletności – nakazuje np. założyć konto oszczędnościowe czy lokatę na nazwisko małoletniego, a pieniądze muszą zostać tam złożone w pełnej kwocie i czekać na wypłatę osobiście przez niego.

Wyjątkiem mogą być tylko sytuacje, kiedy udział małoletniego jest naprawdę niewielki i cena sprzedaży nie jest wysoka. Wtedy sąd może zgodzić się na wydanie pieniędzy od razu, według uznania rodzica, ale z zastrzeżeniem, że mają być przeznaczone na zaspokojenie potrzeb dziecka.

Małoletni wynajmujący

Z umową najmu nieruchomości jest już prościej. Taką umowę przedstawiciel ustawowy (najczęściej rodzic) może podpisać w imieniu małoletniego bez zgody sądu rodzinnego. Należy jednak pamiętać, aby umowa ta była skonstruowana w taki sposób, by obejmowała małoletniego jako współwłaściciela, czyli wymieniała jego dane – z zaznaczeniem, kto działa w jego imieniu, a więc podpisuje umowę.

Poinformuj również rodzica, że dochody z wynajmowania odziedziczonej nieruchomości będzie musiał proporcjonalnie dzielić pomiędzy siebie i dziecko, a do swojej deklaracji PIT dołączać rozliczenie dochodów małoletniego.

Meandry dziedziczenia

Wróćmy jednak do mniej skomplikowanych przypadków. Jeśli chodzi o przeznaczone do sprzedaży nieruchomości pochodzące ze spadku, to najczęściej trafiają do nas takie, których obecny właściciel lub wszyscy obecni współwłaściciele są już dorośli. Nie daje to gwarancji, że wszystko odbędzie się szybko, przy minimalnych kosztach i bez problematycznych formalności.

fot. Juan Pablo Arenas / pexels.com

Ustalenie właścicieli

Zaczynamy od sprawdzenia księgi wieczystej. Właścicieli sprawdzamy w dziale drugim. Idealną sytuacją jest taka, w której są już tam wpisani spadkobiercy (i wszyscy wciąż żyją). Często jednak nie są, dlatego musimy ustalić, czy było przeprowadzone postępowanie spadkowe i spadkobiercy zostali formalnie wyłonieni.

Zanim przejdziemy do kolejnych kroków, koniecznie zajrzyjmy jeszcze do działu trzeciego KW. W przypadku, gdy poprzedni właściciel (czy współwłaściciel) nieruchomości zmarł i spadkobiercy zostali ustaleni, może się tam znaleźć ostrzeżenie o niezgodności treści KW z rzeczywistym stanem prawnym. Będzie tam wpisane, że wskazana osoba zmarła i obecnie należąca do niej nieruchomość (czy udział) należy do innej wskazanej osoby (osób). Ostrzeżenie takie jest wpisywane przez sąd z urzędu (tzn. bez wniosku i bez opłat stron), zaraz
po tym, gdy wydział wieczysto-księgowy sądu otrzyma informację z wydziału cywilnego bądź od notariusza, że odbyło się postępowanie spadkowe po danej osobie (to sami spadkobiercy podają notariuszowi lub w sądzie numery ksiąg wieczystych nieruchomości należących do spadkodawcy).

Ważne: nawet jeśli spadkobiercy złożą do sądu wniosek o wpisanie ich w dziale drugim w miejsce spadkodawcy i będą tam ujawnieni, to sąd automatycznie ostrzeżenia nie wykreśli! O wykreślenie ostrzeżenia spadkobiercy muszą złożyć wniosek i za nie zapłacić (obecnie to kwota 75 zł – od ostrzeżenia, bez względu na liczbę spadkobierców).

Zajmijmy się teraz sytuacją, w której w dziale drugim nadal widnieje osoba zmarła. Dalsze kroki zależą od tego, czy postępowanie spadkowe odbyło się czy nie. Prościej i szybciej będzie, jeśli odpowiedź na to pytanie brzmi „tak”. W takiej sytuacji opcje również są dwie.

Spadkobiercy mogą jeszcze przed sprzedażą nieruchomości złożyć do sądu wniosek o wpisanie ich w dziale drugim w miejsce zmarłego – na podstawie postanowienia sądu w sprawie o dziedziczenie lub aktu poświadczenia dziedziczenia od notariusza. Wiąże się to jednak z dodatkowymi kosztami (opłaty sądowe) oraz koniecznością oczekiwania, aż sąd wniosek wykona.

Jeśli nam się spieszy (a najczęściej: jeśli jest już na tę nieruchomość zdecydowany kupujący) to istnieje możliwość, że notariusz sporządzi umowę sprzedaży na podstawie księgi wieczystej z wpisanym jeszcze zmarłym byłym właścicielem. Wtedy dokumenty potwierdzające dziedziczenie składamy u notariusza, a on je opisuje w akcie. Jest to na pewno opcja prostsza, szybsza i tańsza.

Ważne: należy pamiętać, że nieaktualny wpis właściciela w dziale drugim wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych! Nie każdy świadomy kupujący będzie chętny ponieść to ryzyko…

Przeprowadzenie postępowania spadkowego

Postawmy się teraz w sytuacji, gdy w KW wpisany jest zmarły, a postępowanie spadkowe jeszcze się nie odbyło. Nie ma tu innej możliwości, jak tylko postępowanie to przeprowadzić. W tym celu przyszli spadkobiercy muszą udać się do sądu bądź do notariusza. W sądzie jest taniej, ale załatwienie sprawy trwa zdecydowanie dłużej. U notariusza z kolei wszystko potrwa bez porównania krócej, kosztować będzie jednak więcej.

Jak długie są to terminy i o jakiego rzędu kwotach mówimy? Czas oczekiwania na sprawę spadkową w sądzie to kilka tygodni lub kilka miesięcy, w zależności od tego, ile pracy ma dany sąd. Po wydaniu postanowienia przez sąd musimy poczekać jeszcze kolejne trzy tygodnie na jego uprawomocnienie się. W przypadku konfliktów pomiędzy spadkobiercami na jednej sprawie się nie zakończy – może się to rozciągnąć nawet na lata... Minimalne koszty w sądzie to około 60 zł. Jeśli nie minęło pół roku od śmierci spadkodawcy, każdy ze spadkobierców musi złożyć oświadczenie o przyjęciu spadku, a to dodatkowe koszty, po 50 zł od każdego oświadczenia. Notariusz jest w stanie przygotować akt poświadczenia dziedziczenia nawet z dnia na dzień, częściej jednak musimy poczekać kilka dni. Akt jest od razu ważny, nie potrzebuje czasu na uprawomocnienie się. Musi być jedynie zarejestrowany w rejestrze aktów poświadczenia dziedziczenia, ale w praktyce notariusz rejestruje APD tego samego dnia, internetowo, od razu po jego podpisaniu. Koszty notarialne wynoszą kilkaset złotych, w większości wypadków zmieścimy się w widełkach od 300 do 600 zł (może być więcej przy większej liczbie spadkobierców).

Wizyta w urzędzie skarbowym

Kolejnym krokiem po uzyskaniu prawomocnego postanowienia w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku bądź aktu poświadczenia dziedziczenia, jest wizyta w urzędzie skarbowym. Każdy ze spadkobierców rozlicza się indywidualnie, a ma na to pół roku od momentu uprawomocnienia się postanowienia sądu bądź zarejestrowania APD przez notariusza. Spóźnienie grozi utratą prawa do zwolnienia z podatku od spadku!

Do którego urzędu się udać? W pierwszej kolejności właściwy jest urząd, pod który „podlega” odziedziczona nieruchomość. Gdy nieruchomości jest więcej i są one rozsiane po terytoriach podlegających pod więcej niż jeden urząd, udajemy się do urzędu właściwego dla ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Jeśli złożymy deklarację w nieprawidłowym urzędzie, nie ma tragedii – z obowiązku się wywiązaliśmy i termin mamy zachowany. Urzędy przesyłają pomiędzy sobą deklaracje, które miały trafić pod inny adres – niewątpliwie jednak czas załatwienia sprawy bardzo nam się wydłuży.

Ważne: do sprzedaży odziedziczonej nieruchomości potrzebne będzie zaświadczenie z urzędu skarbowego odnośnie uregulowania podatku od spadku – nawet w sytuacji, kiedy są to czasy zamierzchłe i sprawa się przedawniła, czy w sytuacji, gdy żadnego podatku płacić nie trzeba było, bo była to na tyle bliska rodzina, że spadkobierca skorzystał ze zwolnienia. Bez takiego dokumentu notariusz nie podpisze aktu!

Najlepiej udać się po zaświadczenie od razu po podjęciu decyzji o sprzedaży nieruchomości – jest ważne bezterminowo, a na jego wydanie US ma czas do 7 dni. Po takie zaświadczenie każdy ze spadkobierców musi udać się indywidualnie, już do swojego urzędu skarbowego, w którym zwykle się rozlicza.

Na koniec

Świadomość konieczności dopełnienia tych wszystkich formalności, a przede wszystkim ich przebiegu i czasu trwania, może uratować niejedną transakcję. Jak najszybciej ustalaj stan prawny i przekazuj te informacje klientom.

Nie traćcie czasu i działajcie. Powodzenia!

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Monika Balińska - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie oraz Studiów Podyplomowych na Politechnice Częstochowskiej, przedsiębiorca, właścicielka biura rachunkowego, aktywna inwestorka w nieruchomości na wynajem. Liderka Częstochowskiego Oddziału Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Мieszkanicznik. Swoją wiedzą dzieli się chętnie podczas prelekcji oraz na blogu formalnoscinieruchomosci.pl, jest też współautorką książki Pomysł do wynajęcia 2.