Koszt budowy domu jednorodzinnego stale wzrasta, co jest szczególnie zauważalne od początku pandemii. Co wpływa na wzrost cen? Na jakie kwoty należy się przygotować? Czy ceny mogą nadal rosnąć w przyszłości?

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie są koszty budowy domu jednorodzinnego?

• Jak drożeje budowa domu?

• Dlaczego koszty budowy domu rosną?

• Jak pandemia wpłynęła na koszty budowy domu?

• Czy koszty budowy domu będą nadal rosły?

Dom jednorodzinny - jakie koszty?

Koszty budowy domu jednorodzinnego mogą być bardzo zróżnicowane, gdyż zależą od wielu czynników. Należą do nich m. in. powierzchnia, rodzaj i jakość zastosowanych materiałów, czy też koszty robocizny. Niemałe znaczenie ma też lokalizacja budowy, gdyż w większych miastach ceny są zwykle wyższe, a ceny prac budowlanych wykazują pewne zróżnicowanie regionalne. Przykładowo, według cennika Kalkulatorów Budowlanych z początku 2022 r. budowa ścian fundamentowych wychodzi najtaniej w województwach: podkarpackim, łódzkim, małopolskim i warmińsko-mazurskim (ok. 63-70 zł/mkw.), a najdrożej w woj. dolnośląskim (ok. 73-81 zł/mkw.).

Domy na sprzedaż

Można jednak pokusić się o pewną uśrednioną wycenę, choć trzeba mieć na uwadze, że koszty zmieniają się dość szybko i liczby te mogą być wkrótce nieaktualne. Według kosztorysu Kalkulatorów Budowlanych na styczeń roku 2022, średni koszt budowy domu do stanu deweloperskiego (bez uwzględnienia kosztów działki, projektu i jego adaptacji oraz doprowadzenia mediów) to:

• w przypadku domu parterowego o powierzchni 100 mkw. – ok. 342 tys. zł netto;
• dla domu z poddaszem o powierzchni 140 mkw. – ok. 410 tys. zł netto;
• dla domu z piwnicą i poddaszem, powierzchnia 195 mkw. – ok. 470 tys. netto.

Dla porównania, według wyceny z roku 2021 powyższe koszty wyniosły odpowiednio: 300 tys. zł (co oznacza, że w ciągu roku wzrosły o 14 proc.); 358 tys. zł (wzrost o 14,5 proc.); 412 tys. zł (wzrost o 14 proc.).

Czy mimo wszystko można zredukować koszty budowy domu? Jedną z możliwości zmniejszenia ceny jest wybór projektu o małym metrażu, który jest dobrą alternatywą dla mieszkania w bloku, a może być wystarczający dla pary lub małej rodziny. Nowe przepisy budowlane, które weszły w życie od 1 stycznia 2022 r., umożliwiają budowę małego (do 70 mkw.) domu całorocznego bez pozwolenia na budowę. Według kosztorysu Kalkulatorów Budowlanych ze stycznia 2022 r. średni koszt budowy takiego domu – murowanego z poddaszem użytkowym, w stanie deweloperskim (nie licząc działki, projektu i przyłączy) – wynosi około 204 500 zł w wariancie ekonomicznym (niedrodzy wykonawcy, niektóre prace wykonane samodzielnie) lub 264 500 zł w wariancie droższym (z wykorzystaniem materiałów wyższej jakości zapewniających lepsze parametry termoizolacyjne, niektórzy wykonawcy z wyższej półki cenowej).

Inną tańszą opcją jest zakup domu modułowego (z prefabrykatów). Szacuje się, że koszt takiego domu może być nawet o 20-30 proc. niższy od typowego domu murowanego, choć oczywiście zależy to od konkretnego projektu, metrażu, stopnia skomplikowania konstrukcji oraz zastosowanej technologii. Poza tym trzeba mieć na uwadze, że sytuacja na rynku takich domów zmienia się dynamicznie, a ich rosnąca popularność wpływa także na podwyżki cen. Według wyceny Kalkulatorów Budowlanych koszt metra kwadratowego prostego domu modułowego w konstrukcji szkieletowej wynosi ok. 1400 zł, domu skandynawskiego – 1600 zł, domu z keramzytobetonu – 1700 zł. Jednak krótki czas montażu (kilka tygodni) i możliwość realizacji inwestycji niezależnie od pory roku wpływają na niższe koszty pracy oraz składowania materiałów.

Dowiedz się więcej - "Domy modułowe - czy warto?".

Jak drożeje budowa domu?

Gdy analizujemy koszty budowy domu na przestrzeni lat, widać ogólną tendencję wzrostową, ale wzrosty te następowały z różną prędkością w różnych okresach. Według danych GUS, cena budowy metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w IV kwartale 1998 r. (pierwszym przedziale czasu, dla którego dostępne są takie dane na stronie GUS) wyniosła 1930 zł. Natomiast równe 10 lat później, w ostatnim kwartale 2008 r. – już 3631 zł, czyli nieco mniej niż dwukrotność wspomnianej wcześniej kwoty. W latach 2009-2017 cena ta oscylowała w okolicach 4 tys. zł, lecz od ok. 2018 r. zaczęła tę wartość wyraźnie przekraczać. W latach 2018-2021 koszty budowy metra kwadratowego budynku mieszkalnego kształtowały się następująco:

2018 r.

• I kwartał - 4132 zł,
• II kwartał – 4294 zł,
• III kwartał – 4385 zł;
• IV kwartał – 4139 zł.

2019 r.

• I kwartał - 4388 zł,
• II kwartał – 4484 zł,
• III kwartał – 4376 zł,
• IV kwartał – 4597 zł.

2020 r.

• I kwartał - 4567 zł,
• II kwartał -5000 zł,
• III kwartał - 4987 zł,
• IV kwartał - 5012 zł.

2021 r.

• I kwartał - 4944 zł,
• II kwartał - 5112 zł,
• III kwartał - 5347 zł.

Widać więc, że w latach 2018-2019 i na początku 2020 r. wzrosty cen jeszcze nie były duże. Większy skok nastąpił między I a II kwartałem 2020 r. Zbiegło się to w czasie z początkiem pandemii COVID-19. Od tego czasu koszty budowy utrzymują się na wysokim poziomie, a w II połowie 2021 r. widać dalszą tendencję wzrostową.

Dlaczego koszty budowy rosną?

Jednym z najważniejszych czynników wpływających na koszt budowy domu są ceny materiałów budowlanych. Od dłuższego czasu obserwujemy ich znaczne wzrosty. Według danych Ośrodka Wdrożeń Ekonomiczno-Organizacyjnych Budownictwa PROMOCJA i wydawnictwa SEKOCENBUD, w 2021 r. najbardziej wzrosły ceny blach stalowych płaskich i trapezowych (od 76,6% do 105,4%), prętów stalowych (od 68,6% do 79,5%) oraz płyt OSB (o 52,3%).

Przyczyną podwyżek cen materiałów może być zmniejszona dostępność surowców niezbędnych do ich wytwarzania. Przykładowo, wysokie ceny stali wynikały m.in. z utrudnień w jej transporcie z Chin, które są jej głównym dostawcą, a jednocześnie z wielkiego popytu, za którym nie nadążała produkcja w europejskich hutach. Z kolei wzrost cen styropianu był spowodowany niedoborem półproduktu – styrenu, gdyż wystąpiły przerwy w jego produkcji w fabrykach.

Kolejne czynniki, które przyczyniają się do wzrostu kosztów, to nieustająco wysoki popyt na domy i mieszkania, rosnące stawki robocizny, a także podwyżki cen paliw i energii elektrycznej. Wszystko to jest powiązane z aktualną sytuacją gospodarczą – m.in. poziomem inflacji i polityką kredytową banków. Duże znaczenie mają także zarobki i siła nabywcza inwestorów – im wyższe, tym większy popyt.

Całościowe koszty związane z posiadaniem własnego domu wiążą się także ściśle z cenami działek – a te już od dłuższego czasu są wysokie, zwłaszcza jeśli chodzi o działki położone niedaleko aglomeracji miejskich. Wynika to z utrzymującego się wysokiego zainteresowania gruntami, a zarazem malejącej ich dostępności.

Działki na sprzedaż

Jako kolejną przyczynę można wskazać wyższe standardy dotyczące energooszczędności budynków, a zwłaszcza nowe wymagania techniczne wprowadzone od początku 2021 r. Wprawdzie w długoterminowej perspektywie przekładają się one na niższe koszty ogrzewania i energii elektrycznej, ale też sprawiają, że w dom trzeba więcej zainwestować na samym początku, na etapie budowy i wykończenia.

Pandemia a koszty budowy domu

Pandemia COVID-19, ogłoszona w naszym kraju w marcu 2020 r., spowodowała szereg utrudnień dla branży budowlanej. Obostrzenia doprowadziły do problemów logistycznych (wspomnianych powyżej trudności w dostawach z niektórych krajów) i zmniejszyły dostępność materiałów, co z kolei spowodowało wzrosty ich cen. Nowe wytyczne dotyczące bezpieczeństwa pracowników sprawiły, że wzrosły także koszty pracy.

Pandemia wpłynęła też znacząco na zwiększenie zainteresowania budową domów. Ograniczenia w przemieszczaniu się i spędzaniu wolnego czasu wprowadzone podczas pierwszego lockdownu wiosną 2020 r. były łatwiejsze do zniesienia dla osób, które miały do dyspozycji choćby niewielki ogródek. Z kolei pracę i naukę zdalną łatwiej było zorganizować na większym metrażu i przy większej liczbie pomieszczeń. Dlatego mieszkania w blokach stały się dla wielu osób za ciasne. Dodatkowo, wraz z upowszechnieniem się pracy zdalnej, odległość od miejsc pracy straciła na znaczeniu – stąd zainteresowanie działkami budowlanymi poza miastami. Z powyższych czynników wynika wysoki popyt – zarówno na materiały, jak i na usługi budowlane, a to z kolei prowadzi do wzrostu cen.

Czy koszty budowy domu będą nadal rosły?

Za tym, że popyt, a zatem i ceny, mogą pozostawać na wysokim poziomie, przemawia fakt, że sytuacja pandemiczna jest wciąż niestabilna, a przez to własny dom z działką wciąż jest dla wielu bardziej pożądaną opcją niż mieszkanie w bloku.

Najnowsza edycja raportu z badania INPON z IV kwartału 2021 r. wskazuje, że nadal utrzymuje się tendencja do inwestowania gotówki w nieruchomości (zwłaszcza przed przewidywanym dalszym wzrostem cen), a więc zainteresowanie domami i działkami może być wciąż wysokie. Z drugiej strony czynnikiem hamującym popyt jest niepewność co do sytuacji gospodarczej, która prowadzi do mniejszej liczby wniosków o kredyty hipoteczne. Według danych z raportu, w ostatnim kwartale 2021 r. odnotowano spadek zainteresowania domami – subindeks w tym segmencie spadł o 4,6 pkt. Może to jednak wynikać z faktu, że nie był to sprzyjający sezon dla prac budowlanych. Jednakże spora część pośredników biorących udział w badaniu prognozuje, że w I kwartale 2022 r. popyt na domy może wzrosnąć (44 proc. ankietowanych, wobec 39,1 proc. twierdzących, że pozostanie bez zmian, i 16,4 – że spadnie). Jeszcze więcej pośredników (58,1 proc) uważa, że wzrośnie popyt na działki, co z kolei może wskazywać na plany budowy domów w przyszłości. Jeśli natomiast chodzi o prognozowane zmiany cen w I kwartale 2022 r., 56,1 proc. ankietowanych zakłada wzrosty cen domów (27,7 proc. – ceny bez zmian, 12,1 proc. – spadek), a 65 proc. – wzrosty cen działek (27,7 proc. – ceny bez zmian, 7,3 proc. – spadek).

Źródła danych: GUS, Kalkulatory Budowlane, Nieruchomosci-online.pl, Ośrodek Wdrożeń Ekonomiczno-Organizacyjnych Budownictwa PROMOCJA i SEKOCENBUD

Domy na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• "Budowa domu (krok po kroku)"
• "Oszczędności czy wygoda? Metoda gospodarska vs. generalny wykonawca budowy domu"
• "Jak tanio kupić działkę budowlaną"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.