Zdarza się, że podczas szukania własnego M znajdujemy oferty mieszkań obciążonych kredytem hipotecznym. Niektórzy z nabywców czy inwestorów od razu skreślają takie lokale z listy potencjalnych zakupów. Czy jednak jest się czego bać? Jak sprawić, by zakup mieszkania z hipoteką był bezpieczny?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, które służy zabezpieczeniu wierzytelności i na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z danej nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela domu lub mieszkania.

Często osoby, którą chcą kupić własne M, traktują hipotekę jako przeszkodę i odrzucają obciążone nią lokale już na pierwszym etapie poszukiwań. Nie należy jednak obawiać się kupna lokali z kredytem. By przygotować się do transakcji tego rodzaju, dobrze jest skorzystać z pomocy osoby, która ma doświadczenie w wykreślaniu hipoteki na rzecz zbywcy.

Pierwsze kroki warto skierować do wybranego przez siebie banku. Po uprzednim zapoznaniu się z wpisem do księgi wieczystej będzie można omówić przeniesienie zadłużenia na kupującego nieruchomość. Podczas rozmowy z przedstawicielem banku będą istotne trzy wartości: wysokość hipoteki, wysokość zaciągniętego kredytu i aktualne zadłużenie. Procedurę transakcji powinno się zacząć od ustalenia wysokości zadłużenia oraz warunków jego spłaty na rzecz banku. Wszystkie warunki mogą zostać określone na podstawie zaświadczenia do spłaty, które potencjalny nabywca lokalu otrzyma od sprzedającego. Muszą się tam znaleźć: aktualna wysokość zadłużenia, ewentualne prowizje od przedterminowej spłaty, dokładny termin spłaty kredytu i rachunek banku.

Sprzedający musi zatem wystosować do banku zbywcy specjalne pismo o ustalenie wysokości sumy pieniędzy, której wpłata rozwiąże hipotekę mieszkania. Owa zgoda, zwana też promesą, musi zawierać trzy elementy: oświadczenie danego banku, wyliczenie całkowitej kwoty spłaty wierzytelności oraz numer konta, na które trzeba dokonać wpłaty. Promesa stanowi dla kredytobiorcy gwarancję, że wcześniejsza spłata zobowiązania dotyczącego danego lokalu umożliwi wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Procedura sprzedaży mieszkania, które jest obciążone hipoteką w obcej walucie, jest identyczna jak w przypadku kredytu w polskich złotych. Pamiętajmy jednak, że bank musi wskazać wartość danego zadłużenia po przeliczeniu na polską walutę na podstawie aktualnych kursów walut (wykazując je na piśmie). Niedopuszczalna jest sytuacja, kiedy bank podaje wartość zadłużenia w obcej walucie (bez przelicznika na złotówki). W takim wypadku potencjalny kupujący nie będzie mógł zaznajomić się z realną kwotą zadłużenia hipotecznego.

Kolejnym krokiem powinno być zawarcie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości, podpisanej w formie aktu notarialnego. Jest to szczególnie istotne dla kupującego, który zaciąga kredyt. W umowie tej, oprócz postanowień dotyczących samego mieszkania, warunków transakcji i jej terminu, obie strony ustalają warunki spłaty zadłużenia, ze szczególnym naciskiem na sankcje w postaci odstąpienia od umowy, jeśli dług nie zostanie spłacony. Warto podkreślić, że jest to umowa przedwstępna, którą się zawiera pod warunkiem, że dług zostanie spłacony.

Następnie nabywca musi dokonać przelewu środków na spłatę wierzytelności zbywcy mieszkania (zadatek lub zaliczka). Wtedy można złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po uprzednim otrzymaniu dokumentu wyrażającego na to zgodę ze strony banku sprzedawcy. Pamiętajmy bowiem o tym, że wykreślenie hipoteki danego mieszkania z księgi wieczystej nie następuje samoistnie po spłaceniu zadłużenia bankowego.

Po wystawieniu przez bank zbywcy odpowiednich dokumentów o wygaśnięciu długu, możliwe są trzy warianty wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej:

• dłużnik, czyli kredytobiorca, sam występuje z odpowiednim wnioskiem na podstawie zaświadczenia banku wierzyciela;
• wierzyciel, czyli bank, kieruje wniosek o wykreślenie hipoteki do sądu wieczystoksięgowego;
• notariusz opisuje całą zaistniałą sytuację w akcie notarialnym, czyli umowie sprzedaży, i sam kieruje wniosek do sądu, powołując się na oświadczenie banku dotyczące wygaśnięcia długu.

Najlepiej jest wybrać ostatni wariant, choć wiąże się on z dodatkowymi kosztami. Wtedy mamy pewność, że wszelkie formalności związane z wykreśleniem obciążenia naszego nowego M zostały dokonane prawidłowo oraz w odpowiednim terminie.

Opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki wynosi 100 zł. Koszt taksy notarialnej (wynagrodzenia notariusza za zawarcie wniosku o wykreślenie danej hipoteki bezpośrednio w akcie notarialnym) wynosi od 600 zł wzwyż. Warto pamiętać, że nabywca ma prawo kupić nieruchomość nieobciążoną prawami osób trzecich. Zatem powyższe koszta powinien ponieść nie nabywca, lecz zbywca nieruchomości.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.