Amortyzacja mieszkania na wynajem

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Utarło się, iż amortyzacja dotyczy jedynie środków trwałych używanych przez przedsiębiorców. Nie wszyscy jednak wiedzą, iż mogą z niej skorzystać również osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, które wynajmują innym osobom własne mieszkanie.

Czym jest amortyzacja?

W skrócie amortyzacja polega na rozłożonym w czasie zmniejszeniu wartości środków trwałych (którymi są np. budynki bądź lokale mieszkalne) w efekcie ich użytkowania w celu osiągnięcia przychodu. Oczywiste jest bowiem, iż użytkowane środki trwałe ulegają eksploatacji i tracą na jakości. Ich amortyzacja polega więc na sukcesywnym zużywaniu składników majątku przez dokonywanie odpisów amortyzacyjnych w efekcie planowanego rozłożenia ich wartości na ustalony okres. Amortyzacja pozwala uznać ich zużycie za koszt uzyskania przychodu. Odpisy amortyzacyjne zmniejszają więc przychód, powodując pomniejszenie podatku dochodowego. Widać tu prostą zależność, że wysokość odpisów amortyzacyjnych jest odwrotnie proporcjonalna do dochodu, a tym samym i podatku dochodowego.

Dla kogo amortyzacja?

Warto wiedzieć, że amortyzacji może podlegać zarówno lokal użytkowany do celów działalności gospodarczej, jak i mieszkanie prywatne udostępnione na podstawie umowy najmu. Wynajmujący nie musi w tym przypadku rejestrować działalności gospodarczej, a odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oddanych w najem może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Niestety możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych wynajmowanego mieszkania narzuca rozliczanie się z dochodu na zasadach ogólnych, czyli skalą podatkową, a także wprowadzenie wynajmowanego lokalu do ewidencji środków trwałych. Trzeba się również dostosować do obowiązujących w danym przypadku stawek. I tak na przykład podstawową stawkę amortyzacji dla budynków mieszkalnych i mieszkań ustalono na 1,5 proc. w skali roku. Nie jest to jednak stawka ostateczna, bowiem w niektórych przypadkach może ona osiągnąć do 10 proc. Tak się dzieje w przypadku tzw. amortyzacji przyspieszonej (dotyczącej lokali użytkowanych w warunkach pogorszonych lub złych). Wtedy stawki ustala się indywidualnie z przedziału od 1,5 proc. do 10 proc. w skali roku. Wiąże się to z faktem, że minimalny okres amortyzacji powyższych środków trwałych został określony na 10 lat.

W przypadku chęci wyboru amortyzacji przyspieszonej trzeba jednak spełnić kilka dodatkowych wymagań. Przede wszystkim budynek lub lokal przed jego kupnem powinien być użytkowany co najmniej przez 60 miesięcy (czyli 5 lat). Ponadto, zanim zostanie wpisany do ewidencji środków trwałych, powinny w nim zostać wprowadzone ulepszenia, których wartość wyniosła minimum 30 proc. jego wartości początkowej.

Warto zwrócić uwagę, iż wprowadzenie ulepszeń dotyczy jedynie części z katalogu kosztów poczynionych na nieruchomość, zwiększających jej wartość. Takim ulepszeniem będzie np.:

  • przebudowa lub rozbudowa nieruchomości, która poprawiła jego funkcjonalność;
  • adaptacja lokalu lub budynku polegająca na wykonaniu robót budowlanych umożliwiających przystosowanie budynku lub lokalu do spełniania odmiennej funkcji od tej, do której został zbudowany lub użytkowany (np. adaptacja strychu na mieszkanie);
  • zmodernizowanie obiektu poprzez wykonanie robót budowlanych, które umożliwiły zmianę przeznaczenia lokalu lub zaadaptowanie lokalu do innych warunków użytkowania, zmniejszenie kosztów eksploatacji lub podwyższenie jakości usług prowadzonych w danym obiekcie.

Istotna jest wartość początkowa

Podstawowym warunkiem dokonywania odpisów amortyzacyjnych wynajmowanego mieszkania jest wpisanie go do ewidencji środków trwałych. Decyzja o amortyzacji mieszkania łączy się również z ustaleniem wartości początkowej nieruchomości. Można je wykonać na kilka sposobów. W przypadku zakupu mieszkania wartość początkową będzie stanowiła cena zakupu nieruchomości (z umowy sprzedaży) powiększona o wszystkie wydatki poniesione na remont, które pozwoliły na doprowadzenie mieszkania do „stanu używalności”, a także o poniesione opłaty skarbowe, sądowe, opłaty poniesione w związku z koniecznością sporządzenia aktu notarialnego czy założeniem księgi wieczystej, podatek od czynności cywilnoprawnych, a także koszty kredytu na zakup mieszkania. W przypadku budowy domu wartość początkową stanowić będą koszty użytych materiałów budowlanych, powiększone o koszty robocizny. Najprościej ustalić wartość początkową nieruchomości w przypadku otrzymania jej na drodze darowizny. W w takiej sytuacji wystarczy określenie jego wartości rynkowej.

Jak obliczyć roczny odpis amortyzacyjny?

Ustalenie wartości początkowej jest podstawą obliczenia rocznych odpisów amortyzacyjnych. Przykładowo, jeśli łączny koszt zakupu mieszkania, po uwzględnieniu dodatkowych wydatków, wyniósł 300.000 zł, a właściciel zdecyduje się na amortyzację przyspieszoną ze stawką 10 proc., to roczny odpis amortyzacyjny będzie wynosił 30.000 zł. Kwota ta w skali roku będzie stanowić koszt uzyskania przychodu zmniejszający dochód.

Należy jednak pamiętać, że odpisów amortyzacyjnych można dokonywać jedynie w przyjętym okresie amortyzacji, zależnym od stawki. Po jego upływie mieszkania nie można już amortyzować. Warto również uwzględnić fakt, iż amortyzacja nieruchomości ze stawką maksymalną jest opłacalna tylko wówczas, gdy dochód z najmu mieszkania w skali roku przewyższy lub będzie równy od kwoty odpisu amortyzacyjnego. W przeciwnym razie zanotowana będzie strata, której zasady rozliczenia nie są korzystne i prowadzą do częściowego niewykorzystania kosztów uzyskania przychodu.

Natomiast jeśli stawka będzie niższa niż faktyczne przychody z najmu, ędzie można skorzystać z odpisów amortyzacyjnych przez dłuższy okres i w całości wykorzystać wygenerowane koszty uzyskania przychodu.

Od stycznia 2018 r. do kosztów uzyskania przychodów nie można zaliczyć jednak odpisów m.in. od środków trwałych nabytych nieodpłatnie, jeśli dochód nie jest objęty podatkiem dochodowym lub nabycie lokalu nie jest przychodem z tytułu nieodpłatnego otrzymania rzeczy.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Dodaj komentarz

Komentarze:

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym ponad 350 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Co miesiąc odwiedzany jest przez 3 miliony użytkowników, co daje mu drugą pozycję pod względem popularności.

Zobacz także

Zamknij

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij