Każdy z nas ma jakieś miejsce do życia. Zapewnienie sobie lokum do codziennej egzystencji to nasze podstawowe zadanie i zarazem potrzeba. Poza okresem, kiedy jako dzieci i młodzi ludzie mieszkamy z rodzicami, mamy tylko dwie możliwości zapewnienia sobie dachu nad głową: kupić lub wynająć. I dziś krótko o tym, od czego zależy ten wybór i co należy brać pod uwagę, decydując się na sposób zapewnienia sobie miejsca na ziemi.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie argumenty przemawiają za zakupem nieruchomości na kredyt

• Jakie powody przemawiają za wynajmem nieruchomości

• Co jest bardziej opłacalne: wynajem czy kredyt

O ile jednak możliwości są oczywiste, a wybory mogą być teoretycznie tylko dwa, to proces zastanawiania się, które rozwiązanie wybrać, jest bardzo złożony. Dodatkowo, czym więcej rozmyślań, tym mniej jednoznaczne wnioski. Co zatem zrobić? Kupić czy wynająć? Najbardziej właściwa odpowiedź brzmi: „To zależy”.

Zacznijmy jednak z innej beczki. Własne cztery kółka ma prawie każdy. W czasie wakacji, gdy lecimy w odległe rejony, a chcemy pozwiedzać okolice we własnym zakresie, idealnym wyborem jest samochód. Naturalną opcją jest wówczas oczywiście jego wypożyczenie. Nawet przez moment nie bierzemy pod uwagę zakupu, choć na co dzień taką formę preferujemy. Ten przykład pokazuje, jak wiele zależy od okoliczności i aktualnych potrzeb.

Podobnie jest z nieruchomościami. Patrząc czysto matematycznie, finansowo wynajmowanie mieszkania czy domu zawsze będzie mniej opłacalne niż zakup. Wydawane co miesiąc środki na najem idą – można powiedzieć – w powietrze, a dokładnie do kieszeni właściciela lokalu. I poza tym, że mamy dach nad głową, nic z tego nie mamy. Płacąc czynsz najmu, często spłacamy kredyt komuś. A przecież te środki moglibyśmy przeznaczyć na ratę własnego kredytu i z każdym miesiącem mieszkanie stawałoby się coraz bardziej nasze. Tyle czysta matematyka, na podstawie której zdecydowanie wygrywa opcja kredytowania.

Czy jednak zawsze warto patrzeć na to czysto matematycznie? Na pewno nie. W wielu przypadkach i momentach życia trzeba, a wręcz należy, przyjąć szeroką perspektywę i w takim pryzmacie przyjrzeć się możliwym opcjom i ocenić, która z nich jest bardziej opłacalna.

Dla kogo kredytowanie i własność mieszkania?

Rozpoczynając dorosłe życie, jednym z podstawowych celów, jakie chcemy zrealizować, jest stworzenie sobie azylu, w którym możemy nie tylko się wyspać i wypocząć, ale w miły i bezpieczny sposób spędzać czas. Jeśli myślimy przy tym o założeniu rodziny, to z wielkim prawdopodobieństwem możemy zakładać, że w danym mieszkaniu spędzimy następnych kilkanaście lat. Biorąc pod uwagę przytaczane wcześniej zasady matematyki i finansów, decydujemy się na zakup. Dokonując go, w większości przypadków posiłkujemy się kredytem hipotecznym. Oto garść wyliczeń, która pomoże zrozumieć, dlaczego opcja zakupu wygrywa z wynajmowaniem.

Przyjmijmy ostrożnie, że nowe mieszkanie będzie naszym miejscem na ziemi przez kolejne 10 lat. I drugie ostrożne założenie, że koszt wynajęcia jest nie większy niż rata kredytu. Na koniec tego okresu mamy spłacone około 25% kredytu. Doliczając wkład własny wniesiony w zakup oraz wzrost wartości nieruchomości w tym czasie okazuje się, że prawie połowa mieszkania jest nasza, a nie banku. Gdybyśmy wynajmowali, „w powietrze” poszłoby ponad 20% wartości mieszkania, krótko mówiąc – spłacilibyśmy je komuś, a nie sobie. Brzmi nieźle, prawda?

Taki kapitał to niezła podstawa do zmian, jakie często niesie życie. Powiększenie rodziny, wyższe dochody, a tym samym potrzeby powodują chęć zmiany lokum na większe. Przy założeniu sprzedaży posiadanej nieruchomości mamy spory wkład własny, przez co łatwiej o zakup nowego mieszkania lub domu.

Wiem, że kredyt lepszy, ale… nie dostanę

Tak może powiedzieć, niestety, znacząca część z tych, których do powyższych racji przekonywać nie trzeba. Wspominany chwilę wcześniej wkład własny powoduje często zburzenie marzeń o własnym, a nie wynajmowanym, mieszkaniu. W praktyce uzyskanie kredytu bez posiadania 20% wkładu własnego jest mało realne. Z tego powodu, chcąc kupić nawet niewielkie mieszkanie kosztujące 250 tys. zł, musimy zgromadzić na wstępie 50 tys. zł. To kapitał nieosiągalny dla młodych ludzi, zwłaszcza gdy rodzice nie są w stanie im pomóc. To pierwszy powód, dla którego wynajem staje się nie wyborem, a koniecznością. Jest i kolejny, nie mniej ważny – a właściwie dwa, związane ze sobą. Stabilność zatrudnienia i wysokość dochodów. Wynajmując mieszkanie, obecnie musimy liczyć się z weryfikacją, jaką stosują wynajmujący. Sprawdzają oni nasze zatrudnienie, poziom zadłużenia itp. Jednak sito, jakie stosują banki, oceniając naszą wiarygodność kredytową, jest o wiele mocniejsze. Podstawą uzyskania kredytu jest zdolność kredytowa. Bez niej nie ma kredytu, a tym samym opcja najmu staje się koniecznością, a nie wyborem.

Jeśli jesteśmy zdeterminowani, to okres najmu możemy wykorzystać na gromadzenie kapitału na wkład własny i poprawę swojej zdolności kredytowej. To pozwoli na powrót do opcji kupna.

Wiem, że kredyt lepszy, ale… nie dla mnie

Czasami do czystej matematyki związanej z kosztami kredytu i wynajmu trzeba dorzucić domieszkę innych wartości. Sprawiają one, że niektórzy mogą śmiało powiedzieć, że kredyt i zakup mieszkania to dla nich opcja mniej opłacalna niż najem. I będą mieli rację. Do grupy, która może śmiało tak powiedzieć, należą na pewno studenci. Oprócz nich Ci wszyscy, którzy rozpoczynają swoje życie na własną rękę i nie mają sprecyzowanych potrzeb. Będą to także pracownicy rzucani w różne krańce kraju na rok czy dwa, w celu wykonania konkretnej pracy. We wszystkich tych przypadkach zakup mieszkania jest opcją, która jest mniej opłacalna.

O ile w dalszym ciągu rata kredytu nie przewyższy przecież kosztów najmu, to musimy bliżej przyjrzeć się temu, co dostajemy w opcji „wynajem”. Czasy, gdy wynajmując, wchodziliśmy do pustych czterech ścian lub co najwyżej dostawaliśmy w pakiecie meblościankę po babci, minęły bezpowrotnie. Przeważająca większość oferowanych do wynajęcia mieszkań to urządzone ze smakiem i relatywnie dobrze wyposażone „apartamenty”. Musimy wziąć pod uwagę, że zakup takiego wyposażenia kosztuje. Jeśli zatem potrzebujemy lokum na dwa–trzy lata, sam zakup, choć tańszy niż wynajem, nie rozwiązuje problemu. W przeciwieństwie do wynajmowanych lokali, te kupowane są w stanie często nienadającym się do zamieszkania z marszu.

Powyższe rozważania to wstęp do burzy mózgu, którą każdy musi przeżyć sam. W zależności od potrzeb, sytuacji, ale i przede wszystkim możliwości finansowych, podejmując decyzję: kredyt czy wynajem, musimy a przynajmniej powinniśmy wziąć pod uwagę przedstawione powyżej informacje. Informacje i zależności między nimi. Dopiero wtedy w sposób łatwy, a przede wszystkim odpowiedzialny, podejmiemy decyzję o sposobie zapewnienia sobie dachu nad głową. Nie odrzucajmy z góry żadnej z opcji. Każda ma swoje plusy i minusy, a my musimy dopasować je do siebie.

***

Krzysztof Iwan - Ekspert w zakresie kredytów hipotecznych z 15-letnim stażem w finansach. Prelegent na kongresach, aktywnie współpracujący z inwestorami. Zawiłości kredytowe oraz rynku nieruchomości nie mają przed nim tajemnic. Dzięki temu jest doceniany przez klientów. *** Grupa ANG powstała po to, by służyć ludziom. Pomagać im zrozumieć zawiłości zawarte w umowach z instytucjami finansowymi, pomagać dobrać usługi, których klienci naprawdę potrzebują i na które ich stać. W tym trudnym czasie kontynuuje swoją misję przez dzielenie się wiedzą dotyczącą świata finansów w czasie epidemii.