Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu nieruchomości mieszkaniowej, który zabezpiecza prawa wynajmującego, w szczególności pozwala na eksmisję uciążliwego najemcy. Od standardowej umowy różni się tym, że jest zawierany na czas nie dłuższy niż 10 lat wraz z oświadczeniem najemcy o dowolnym poddaniu się egzekucji i przyrzeczeniu opuszczenia lokalu mieszkalnego.

W przeciwieństwie do standardowej umowy najmu uregulowanej w Kodeksie cywilnym, najem okazjonalny ma swoje uregulowanie w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Pomimo tego, że obie umowy są podobne w swojej strukturze, już po przeczytaniu samej definicji najmu okazjonalnego można dostrzec liczne odmienności od standardowej umowy najmu.

Szczególną uwagę należy zwrócić na formę i czas trwania umowy najmu okazjonalnego, która jest zawierana na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat w formie pisemnej pod rygorem nieważności oraz na warunki zawarcia umowy, które wymagają dołączenia do niej dodatkowych dokumentów, tj. oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i przyrzeczenia opróżnienia najmowanego lokalu mieszkalnego wraz ze wskazaniem innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, gdy dojdzie do egzekucji z oświadczeniem osoby trzeciej, będącej właścicielem lub posiadającej tytuł prawny do tego mieszkania, w którym wyraża ona zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących – w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu.

Najem okazjonalny został wprowadzony do porządku prawnego z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych, w głównej mierze bowiem zabezpiecza prawa wynajmującego, w szczególności pozwala na eksmisję uciążliwego najemcy. Poszerzenie praw wynajmujących wiąże się z ograniczeniem w pewnym stopniu praw lokatorów. Zgodnie z art. 19e Ustawy w przypadku najmu okazjonalnego wyłącza się zastosowanie szeregu przepisów tej ustawy, które m.in. służą ochronie lokatorów.

Kto może skorzystać z umowy najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny przysługuje wyłącznie osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Oznacza to, że wynajmującym może być jedynie właściciel danej nieruchomości mieszkaniowej. Należy przy tym przyjąć szerokie rozumienie pojęcia „właściciel”, a zatem wynajmującym może być także posiadacz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Najemca nie może podnajmować lokalu bądź jego części, chyba że strony zawarły w umowie taką możliwość, np. za uprzednią zgodą wynajmującego wyrażoną w formie pisemnej pod rygorem nieważności

Zawarcie umowy

Umowę najmu okazjonalnego należy zawrzeć w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Wszelkie zmiany tej umowy powinny być dokonywane w tej samej formie. Oznacza to, że umowa i zmiany do niej muszą być odręcznie podpisane.

UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO LOKALU MIESZKALNEGO

zawarta w dniu ………………………………….. w ……………………………………………………….…… pomiędzy…

Strony umowy

W umowie należy wskazać wszystkie osoby będące wynajmującymi oraz najemcami. Prawidłowa identyfikacja stron będzie szczególnie istotna i cenna, jeśli w przyszłości zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie.

pomiędzy:

Panią/Panem …………………………………………………………………………….………………………………………………........

zamieszkałą/ym w …………………………………………………………………….……… (………...… – …………...….) przy ul. ……………………………………………………………………………………………, PESEL: …………………………………………...……, legitymującą/ym się dowodem osobistym wydanym przez ……………………………………………………..…………, numer ………………………….…………...…….., zwaną/ym dalej „Wynajmującym”;

a Panią/Panem …………………………………………………………………………………………………………………………………….

zamieszkałą/ym w ………………………………..………………………………..… (…………… – …………………….…) przy ul. ………………………………………………………………………………………………………, PESEL: ……………………………………, legitymującą/ym się dowodem osobistym wydanym przez …………………………………………………….…, numer ……………………………………...…...….., zwaną/ym dalej „Najemcą”;.

Wynajmujący i Najemca są dalej zwani łącznie „Stronami”;

Oświadczenia stron

W umowie należy dokładnie opisać lokal, który będzie wynajmowany, poprzez określenie jego adresu, wielkości, liczby pomieszczeń oraz stanu technicznego i wyposażenia. Ponadto w umowie powinno znaleźć się oświadczenie wynajmującego o prawie własności do lokalu z numerem księgi wieczystej.

§ 1 Oświadczenia Stron
1. Wynajmujący oświadcza, że:
1) jest właścicielem lokalu mieszkalnego*/przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr ………………………..……, znajdującego się w budynku położonym w ……………………………………………………………………………………………., przy ul. ……………………………………………………………………………………………………………………………………... Dla przedmiotowego lokalu mieszkalnego prowadzona jest przez Sąd Rejonowy ……………………………………………..…….……………………..……, ………...……….……..... Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr .......……………………………………………………………….....……….
2) lokal, o którym mowa w ust.1 (zwany dalej „Lokalem mieszkalnym”) usytuowany jest na ………...….….... piętrze (………………........ kondygnacji), składa się z ………………………………………………………………………………………………………………………………..…….……………………………………………………………………………………………………………………………………... i ma powierzchnię całkowitą …………………………………………....…… m2 (słownie: ……………………………………………………………………………...…………………………………metrów kw.). Do Lokalu mieszkalnego przynależy nadto balkon oraz komórka lokatorska oznaczona nr …………………………………………………...…........, znajdująca się w piwnicy budynku. Wykaz elementów wyposażenia Lokalu mieszkalnego (zwanych dalej „Wyposażeniem”) stanowi załącznik nr 1 do Umowy.
3) nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmowaniem lokali.
2. Najemca oświadcza, że Lokal mieszkalny obejrzał oraz nie wnosi zastrzeżeń co do stanu technicznego Lokalu mieszkalnego ani Wyposażenia.

Istotne jest, aby strony już na etapie zawierania umowy doprecyzowały, jaki jest stan techniczny lokalu i co wchodzi w skład jego wyposażenia. We wzorze umowy zaproponowano, aby spis wyposażenia stanowił załącznik do umowy. Nie jest to rozwiązanie niezbędne, ale niesie ze sobą zalety dla obu stron.

Przedmiot umowy najmu okazjonalnego

Przedmiotem umowy najmu okazjonalnego może być wyłącznie lokal mieszkalny.

§ 2 Przedmiot umowy
Wynajmujący oddaje Najemcy Lokal mieszkalny wraz z Wyposażeniem do używania w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Najemcy, zaś Najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu umówiony czynsz.

Przekazanie lokalu

 Ważnym momentem jest przekazanie lokalu odbiorcy.

§ 3 Przekazanie Lokalu mieszkalnego
1. Przekazanie Lokalu mieszkalnego Najemcy nastąpi w dniu ……………………………..…........*/w terminie …………………...… dni od dnia zawarcia Umowy* (* niepotrzebne skreślić), przy czym dokładny termin zostanie ustalony przez Strony za pośrednictwem poczty elektronicznej.
2. Przekazanie Lokalu mieszkalnego zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym, którego wzór stanowi załącznik nr 2 do Umowy.

Strony mogą dowolnie ustalić, czy lokal zostanie przekazany w dniu zawarcia umowy najmu czy w innym terminie. Przydatnym rozwiązaniem jest skorzystanie z protokołu zdawczo-odbiorczego, który będzie załącznikiem do umowy. W protokole strony potwierdzają, że najemca dokonał oględzin lokalu. To również miejsce na zgłoszenie przez najemcę wszelkich uwag dotyczących stanu technicznego lokalu lub usterek wyposażenia. Zgłoszenie tego rodzaju uwag jest ważne przede wszystkim dla najemcy, ponieważ dzięki temu chroni się przed zarzutami, że to on spowodował określone usterki w trakcie korzystania z lokalu.

Sposób korzystania z Lokalu i Wyposażenia

§ 4 Sposób korzystania z Lokalu mieszkalnego i Wyposażenia
1. Najemca uprawniony jest do używania Lokalu mieszkalnego i Wyposażenia wyłącznie w celu określonym w § 2 Umowy, w szczególności w Lokalu mieszkalnym nie może prowadzić działalności gospodarczej.
2. Najemcy zabrania się:
1) palenia oraz umożliwiania innym osobom palenia wyrobów tytoniowych (w tym e-papierosów) w Lokalu mieszkalnym;
2) utrzymywania w Lokalu mieszkalnym jakichkolwiek zwierząt;
3) używania Lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, dobrymi obyczajami lub potrzebami sąsiadów i innych mieszkańców budynku, czyniąc korzystanie z innych lokali uciążliwym;
4) używania elementów Wyposażenia w sposób sprzeczny z ich przeznaczeniem.
3. Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za rzeczy Najemcy wniesione do Lokalu mieszkalnego.

W umowie wyraźnie wskazano, że najemca może korzystać z lokalu i wyposażenia wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i najemcy nie wolno prowadzić w lokalu działalności gospodarczej. Naruszenie tego zakazu może prowadzić do rozwiązania umowy najmu w trybie natychmiastowym lub z zachowaniem krótszego okresu wypowiedzenia, jeśli w umowie przewidziano takie rozwiązanie.

Do umowy wprowadzono także dodatkowe zakazy, np. zakaz palenia w lokalu. Zakazy te mogą być dowolnie i według potrzeb modyfikowane przez strony. Ich naruszenie będzie mogło pociągnąć za sobą konsekwencje, np. rozwiązanie umowy. Jeżeli wynajmujący zdecyduje się na dodanie do umowy dodatkowych zakazów, powinien pamiętać, aby nie były one nadmierne. W obrocie można spotkać się z umowami, w których zabrania się najemcy np. przyjmowania gości w lokalu. Tego rodzaju zakazy należy uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i uniemożliwiające najemcy swobodne korzystanie z lokalu.

Dodanie do umowy postanowienia, zgodnie z którym wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za rzeczy najemcy wniesione do lokalu, jest bardzo istotne z punktu widzenia wynajmującego. Dzięki temu wynajmujący nie będzie odpowiedzialny za uszkodzenie lub kradzież przedmiotów należących do najemcy i najemca nie będzie mógł zgłaszać wobec wynajmującego roszczeń w tym zakresie.

Obowiązki i uprawnienia Wynajmującego

Strony mogą samodzielnie określić obowiązki wynajmującego lub posłużyć się regulacjami ustawowymi. Należy jednak pamiętać, że obowiązki wynikające z przepisów co do zasady będą obowiązywać nawet wtedy, gdy nie zostaną zawarte w umowie. Strony mogą więc jedynie rozszerzyć odpowiedzialność wynajmującego lub zmodyfikować ją tam, gdzie przepisy na to pozwalają.

§ 5 Obowiązki i uprawnienia Wynajmującego
1. Wynajmujący jest zobowiązany do wykonywania obowiązków, o których mowa w art. 6a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (zwanej dalej „Ustawą o ochronie praw lokatorów”).
2. Wynajmujący jest uprawniony do dokonywania w obecności Najemcy kontroli stanu Lokalu mieszkalnego na potrzeby sprawdzenia czy Najemca używa Lokal mieszkalny w celu, o którym mowa w § 2 Umowy oraz czy wywiązuje się z Umowy w sposób należyty i prawidłowy.
3. Wynajmujący jest zobowiązany zgłosić zawarcie Umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania Wynajmującego, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Wymienione w art. 6a u.pr.lok. obowiązki wynajmującego to:

• zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, energii elektrycznej, ciepła, dźwigów osobowych, itp. oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku,
• wymiana zużytych elementów wyposażenia lokalu – w razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę,
• utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,
• dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn - z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,
• dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy.

Z punktu widzenia wynajmującego jest istotne, aby wyraźnie postanowić w umowie, że przysługuje mu prawo do kontroli stanu lokalu w obecności najemcy. Dzięki temu wynajmujący zachowuje kontrolę nad stanem lokalu i wyposażenia, a jednocześnie może zweryfikować, czy najemca korzysta z lokalu w sposób zgodny z umową i w razie stwierdzenia nieprawidłowości, podjąć odpowiednie działania.

Obowiązki i uprawnienia Najemcy

Strony mogą samodzielnie określić obowiązki najemcy lub posłużyć się regulacjami ustawowymi. Należy jednak pamiętać, że obowiązki wynikające z przepisów co do zasady będą obowiązywać nawet wtedy, gdy nie zostaną zawarte w umowie. Strony mogą więc jedynie rozszerzyć odpowiedzialność najemcy lub zmodyfikować ją tam, gdzie przepisy na to pozwalają.

 § 6 Obowiązki i uprawnienia Najemcy
1. Najemca jest obowiązany do:
1) wykonywania obowiązków, o których mowa w at. 6b Ustawy o ochronie praw lokatorów;
2) niezwłocznego zgłaszania Wynajmującemu uszkodzenia i awarii Lokalu mieszkalnego lub Wyposażenia.
2. Najemca jest uprawniony do zawarcia we własnym imieniu, umów usług telekomunikacyjnych, telewizji kablowej i Internetu.

Wymienione w art. 6b u.pr.lok. obowiązki najemcy to:

• utrzymywanie lokalu oraz pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzeganie porządku domowego,
• dbanie i ochrona przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku,
• naprawa i konserwacja:
• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,
• okien i drzwi,
• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,
• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej, podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,
• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
• pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,
• etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,
• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Najemcę należy zobowiązać do niezwłocznego zgłaszania wynajmującemu wszelkich usterek lokalu lub wyposażenia. Można w umowie wskazać precyzyjny termin dokonania takiego zgłoszenia. Należy bowiem pamiętać, że brak zgłoszenia powoduje, że wynajmujący nie wie o usterkach, a w konsekwencji nie może odpowiednio zareagować i podjąć kroków w celu dokonania naprawy.

W umowie przewidziano, że najemca na własny rachunek zawrze umowę dotyczącą usług telekomunikacyjnych, telewizji i internetu, jeżeli będzie miał taką potrzebę. Można jednak przewidzieć odmienne rozwiązanie, np. umówić się z najemcą, że będzie opłacał usługi wykupione przez wynajmującego.

Czynsz

W umowie najmu okazjonalnego strony powinny określić wysokość czynszu, jaką najemca będzie obowiązany uiszczać, jego termin oraz formę płatności.

§ 7 Czynsz najmu oraz opłaty eksploatacyjne
1. Z tytułu najmu Najemca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Wynajmującego czynszu w kwocie ……………………………………...… (słownie: ………….…………………………………………………….…) miesięcznie.
2. Czynsz najmu płatny jest z góry do ……….... dnia każdego miesiąca kalendarzowego przelewem na rachunek bankowy Wynajmującego o numerze: ……………………………………………………………………………………………………………………….………………….
3. Wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia wysokości czynszu najmu określonego w ust. 1 powyżej z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca. Oświadczenie o wypowiedzeniu czynszu najmu nie może zostać złożone wcześniej niż po upływie ……....... miesięcy obowiązywania Umowy. Każdorazowe wypowiedzenie wysokości czynszu najmu nie może następować częściej niż co ………………...miesięcy i nie może być wyższe niż 150% wysokości czynszu dotychczasowego.
4. Niezależnie od obowiązku zapłaty czynszu najmu, Najemca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Wynajmującego opłat eksploatacyjnych niezależnych od Wynajmującego związanych z używaniem Lokalu mieszkalnego, w szczególności: zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, opłat za energie elektryczną, opłat za dostarczanie wody, opłat za dostarczanie ciepła, opłata za wywóz nieczystości stałych.
5. Najemca przyjmuje do wiadomości, że opłaty eksploatacyjne maja charakter zmienny, ich wysokość uzależniona jest od czynników niezależnych od Wynajmującego, w szczególności takich jak: sezon grzewczy, zużycia wody, energii elektrycznej, gazu przez Najemcę.
6. Wysokość opłat eksploatacyjnych ustalana będzie na podstawie rachunków lub innych dokumentów rozliczeniowych. Opłaty eksploatacyjne płatną będą w terminie 5 dni od dnia poinformowania Najemcy o wysokości opłat eksploatacyjnych w danym miesiącu przez Wynajmującego na rachunek bankowy wskazany w ust. 2 powyżej.
7. W przypadku gdy opłaty eksploatacyjne ulegną podwyższeniu lub zaistnieje konieczność dokonania stosownego rozliczenia, Najemca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Wynajmującego kwot wynikających z podwyższenia lub dokonanego rozliczenia.

Jeżeli strony nie postanowią w umowie inaczej, z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, tj. opłaty za prąd, wodę czy media. Ponadto ustawodawca zastrzega, że wynajmujący nie może podwyższyć czynszu wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. W konsekwencji, jeśli wynajmujący przewiduje w trakcie trwania umowy podwyższyć czynsz, powinien uprzednio zawrzeć w umowie wszelkie warunki i okoliczności podwyższenia.

Kaucja

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

§ 8 Kaucja
1. Na zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu Lokalu mieszkalnego, w tym szkód wyrządzonych w trakcie najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia Lokalu mieszkalnego, Najemca w dniu zawarcia Umowy wpłacił Wynajmującemu gotówką kaucję w kwocie ………………………………………………………………………. (słownie: ………………………………………………………………………………………………………...…) złotych równej miesięcznemu czynszowi.
2. W przypadku zaspokojenia Wynajmującego z kaucji, Najemca jest zobowiązany do jej uzupełnienia do ustalonej w ust. 1 wysokości w terminie .……...... dni od daty otrzymania powiadomienia o rozliczeniu nieuregulowanych należności z kaucji.
3. Wynajmujący zobowiązuje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie miesiąca od dnia opróżnienia Lokalu mieszkalnego przez Najemcę i jego wydania w stanie niepogorszonym, zwrócić Najemcy kaucję, bez oprocentowania, z zastrzeżeniem prawa potrącenia z kaucji wszelkich należności, o których mowa w ust. 1 powyżej.

Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela, np. za koszty naprawy wyrządzonych przez najemcę szkód.

 Prace remontowe i ulepszenia w lokalu

Z uwagi na to, że lokal, o którym mowa w umowie, jest przeznaczony na cele mieszkalne, u najemców może pojawić się potrzeba lub chęć wprowadzenia modyfikacji we wnętrzu lokalu, przeprowadzenia remontu lub zmiany aranżacji. Z tego względu bardzo ważne jest, aby w umowie wskazać, czy najemcy wolno dokonywać takich zmian, a jeśli tak, to w jakim zakresie i na czyj koszt.

§ 9 Prace remontowe, ulepszenia
1. Wszelkie zmiany w Lokalu mieszkalnym, w szczególności prace remontowe i adaptacyjne, wymagają uprzedniej zgody Wynajmującego wyrażonej w formie pisemnej, zawierającej w szczególności określenie zakresu prac, sposobu ich finansowania oraz warunków usunięcia albo pozostawienia dokonanych zmian po ustaniu najmu.
2. Jeśli Najemca ulepszył Lokal mieszkalny za zgodą Wynajmującego, Wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
3. Wszelkie nakłady na Lokal mieszkalny poczynione przez Najemcę bez zgody Wynajmującego, przepadają na rzecz Wynajmującego bez wynagrodzenia.

W umowie wprowadzono zasadę, że prace remontowe i adaptacyjne wymagają uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego, a wszelkie szczegóły dotyczące zakresu tych prac i sposobu ich finansowania, będą wynikać z tej zgody. Takie rozwiązanie chroni wynajmującego przed dokonaniem przez najemcę nieustalonych wcześniej zmian i adaptacji, które będą dla wynajmującego nieakceptowalne, np. ze względów estetycznych lub funkcjonalnych. W momencie zakończenia stosunku najmu pomiędzy stronami powstaje problem rozliczenia ulepszeń, które zostały dokonane przez najemcę za zgodą wynajmującego. Zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z k.c., wynajmujący może wówczas zdecydować, czy chce zatrzymać te ulepszenia i zapłacić najemcy sumę odpowiadającą ich wartości, czy zażądać od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego.

Jeżeli jednak najemca poczyni nakłady na lokal bez zgody lub wbrew zgodzie wynajmującego, przepadają one na rzecz wynajmującego i najemca nie może żądać od wynajmującego wynagrodzenia.

 Oddanie lokalu do bezpłatnego używania i podnajem

Wynajmujący może przyznać najemcy prawo do oddania lokalu do bezpłatnego używania lub w podnajem osobom trzecim albo zabronić najemcy takiego działania.

§ 10 Oddanie do bezpłatnego używania i podnajem
Najemca nie może oddać Lokalu mieszkalnego lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć osobie trzeciej bez uprzedniej zgody Wynajmującego wyrażonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

W umowie wprowadzono zasadę, że oddanie lokalu w podnajem lub do bezpłatnego używania będzie dopuszczalne tylko za pisemną zgodą wynajmującego. Brak takiej zgody albo udzielenie zgody w formie innej niż pisemna będzie powodować, że najemcy nie będzie przysługiwać prawo oddania lokalu do korzystania osobie trzeciej. Naruszenie zakazu będzie z kolei uprawniało wynajmującego do rozwiązania umowy najmu z najemcą.

Jeżeli wynajmujący zgadza się na korzystanie z lokalu przez osoby trzecie, warto doprecyzować w umowie, że najemca będzie odpowiadał przed wynajmującym za wszelkie szkody wyrządzone w lokalu przez osoby trzecie.

 Czas trwania i rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego

W odróżnieniu od standardowej umowy najmu, umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta jedynie na czas określony. Ustawodawca zastrzegł przy tym, że maksymalny czas trwania tej umowy może wynosić 10 lat. Po tym czasie jednak, okres trwania umowy może zostać przedłużony o kolejne 10 lat.

§ 11 Okres obowiązywania Umowy
1. Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony, tj. na okres …………... lat. (nie dłuższy niż 10 lat)

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

2. Wynajmujący uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy z zachowaniem siedmiodniowego okresu wypowiedzenia w przypadku:
1) określonym w art. 19d ust.5 w zw. z art. 19a ust. 3 Ustawy o ochronie praw lokatorów;
2) dwukrotnego nieudostępnienia Wynajmującemu przez Najemcę Lokalu mieszkalnego celem dokonania kontroli, o której mowa w § 5 ust. 2 Umowy.
3. Wynajmujący uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca w przypadku:
1) korzystania przez Najemcę, pomimo pisemnego upomnienia, z Lokalu mieszkalnego w celu innym niż cel określony w § 2 Umowy;
2) naruszenia przez Najemcę, pomimo pisemnego upomnienia, którekolwiek z zakazów, o których mowa w § 4 ust. 2 Umowy;
3) dokonania przez Najemcę zmian w Lokalu mieszkalnym bez zgody Wynajmującego;
4) oddania przez Najemcę Lokalu mieszkalnego lub jego część do bezpłatnego używania lub podnajęcia go osobie trzeciej bez zgody Wynajmującego;
5) Najemca jest w opóźnieniu z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie Lokalu mieszkalnego co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
4. Najemca uprawniony jest do wypowiedzenia Umowy z zachowanie 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego w przypadku:
1) utraty zatrudnienia przez Najemcę;
2) uzyskania przez Najemcę zatrudnienia w innym mieście.
5. Oświadczenie o wypowiedzeniu Umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli lokal mieszkalny użytkowany jest w sposób niewłaściwy i sprzeczny z umową najmu, najemca zalega z płatnościami minimum 3 okresy płatności lub podnajmuje lokal wbrew woli właściciela nieruchomości. Najemca może wypowiedzieć umowę najmu, gdy nie może dalej użytkować lokalu ze względu na występujące w nim nieprawidłowości, np. zagrażające jego zdrowiu.

Ponadto właściciel może wypowiedzieć najemcy na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia, w sytuacji, jeżeli najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazał przy zawieraniu umowy w załączniku oraz nie dostarczył oświadczenia jego właściciela o możliwości zamieszkania w przypadku przeprowadzenia egzekucji.

Warto dodać, że najem okazjonalny nie przewiduje okresu ochronnego uniemożliwiającego eksmisję lokatora w okresie od 1 listopada do 31 marca. Eksmisja z lokalu wynajmowanego okazjonalnie może mieć miejsce nawet w stosunku do kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych.

 Zwrot lokalu

 Umowa reguluje zasady zwrotu lokalu wynajmującemu po zakończeniu stosunku najmu.

§ 12 Zwrot Lokalu mieszkalnego
1. W terminie 7 dni od dnia ustania najmu, Najemca zobowiązany jest do zwrócenia Wynajmującemu Lokalu mieszkalnego wraz z Wyposażeniem w stanie niepogorszonym.
2. Zwrot Lokalu mieszkalnego wraz z Wyposażeniem potwierdzony zostanie protokołem zdawczo-odbiorczym sporządzonym przez Strony.

We wzorze umowy zaproponowano, aby strony sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostaną stwierdzone ewentualne uszkodzenia powstałe w lokalu lub w wyposażeniu. W tym momencie istotną rolę odegra protokół zdawczo-odbiorczy podpisany podczas przekazywania lokalu najemcy oraz wykaz wyposażenia dołączony do umowy. Porównanie tych dokumentów pozwoli sprawdzić, czy w wyposażeniu nie ma żadnych braków, a co więcej, czy uszkodzenia i usterki stwierdzone w lokalu nie istniały już wcześniej, tj. w momencie odbioru lokalu przez najemcę.

3. Najemca zobowiązany jest do opróżnienia zwracanego Lokalu mieszkalnego ze wszystkich stanowiących jego własność rzeczy. Rzeczy pozostawione przez Najemców po zakończeniu najmu lub w przypadku opuszczenia Lokalu mieszkalnego przed zakończeniem najmu traktuje się jako porzucone w zamiarze wyzbycia się ich własności.

Postanowienie zawarte w ust. 3 chroni wynajmującego. W praktyce często można spotkać się z sytuacjami, gdy najemca opuszcza lokal, pozostawiwszy w nim wiele swoich rzeczy, często o niewielkiej wartości. Jeśli jest ich dużo, mogą powodować po stronie wynajmującego trudności w ponownym wynajmie lokalu. Dlatego też ważne jest, aby wynajmujący mógł pozbyć się tych przedmiotów bez obaw, że najemca w przyszłości zażąda ich zwrotu.

Egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga dołączenia do niej dodatkowych dokumentów, bez których umowa nie spełni wymagań najmu okazjonalnego, w świetle prawa będzie stanowić jedynie zwykłą umowę najmu. Ten dodatkowy obowiązek dostarczenia dokumentów leżący po stronie najemcy ma na celu lepszą ochronę praw wynajmującego, w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Najemca jest zobowiązany dostarczyć wynajmującemu:

• oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym (może otrzymać je po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy);
• informację ze wskazaniem innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy dojdzie do egzekucji obowiązku opróżnienia i opuszczenia lokalu.

W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Ponadto najemca pod rygorem wypowiedzenia umowy musi przedstawić oświadczenie, o którym mowa w poniższym punkcie.

• oświadczenie osoby trzeciej, będącej właścicielem lub posiadającej tytuł prawny do tego mieszkania, w którym wyraża ona zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących – w swojej nieruchomości po zakończeniu trwania umowy najmu. Wynajmujący może żądać załączenia oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

§ 13 Egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu
1. Strony oświadczają, iż Najemca (oraz wszystkie osoby mające zamieszkiwać w Lokalu mieszkalnym wraz z Najemcą) złożyły, stosownie do dyspozycji przepisów art. 19a ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów:
1) oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym Najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania Lokalu mieszkalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów,
2) oświadczenie zawierające wskazanie przez Najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia Lokalu mieszkalnego.
2. Ponadto Strony oświadczają, że Najemca przedłożył Wynajmującemu oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadające tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w ust. 1 pkt 2) powyżej o wyrażeniu zgody na zamieszkanie Najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu z podpisem notarialnie poświadczonym.
3. Oświadczenia określone w ust. 1 i ust. 2 stanowią integralną część niniejszej umowy i zostały do niej dołączone jako załączniki nr 3, 4 i 5.
4. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 1 pkt 2) powyżej, Najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić stosowne oświadczenie właściciela tego lokalu, pod rygorem wypowiedzenia Umowy zgodnie § 11 ust. 2 pkt 1) Umowy.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie opróżnienia lokalu powinno zawierać w szczególności:

• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
• termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Jeśli najemca nie opróżni lokalu w terminie 7 dni, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji. Do wniosku należy załączyć:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
• potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy do urzędu skarbowego.

Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu wynajmujący zgłasza naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy, właściciel jest zobowiązany przedstawić mu potwierdzenia zgłoszenia złożonego w urzędzie skarbowym. Jeżeli właściciel nie zgłosi zawarcia umowy do urzędu, umowa będzie uważana za zwykłą umowę najmu, tym samym wynajmującemu nie będzie przysługiwać ochrona, jaką zapewniają przepisy dot. najmu okazjonalnego.

Komunikacja stron

 Postanowienia dotyczące komunikacji stron nie są niezbędne, ale warto je dodać do umowy, aby uprościć komunikację.

 § 14 Komunikacja Stron
1. W trakcie wykonywania Umowy, Strony mogą komunikować się za pośrednictwem poczty elektronicznej przy użyciu następujących adresów e-mail:
- Wynajmujący: …………………………………………………………………….…@…………………………………;
- Najemca: ………………………………………………………………………...…@………………………………….… .
2. Zmiana adresów e-mail określonych w ust. 1 powyżej jest dokonywana poprzez informację skierowaną do drugiej Strony na piśmie i nie wymaga zmiany Umowy.

Należy jednak pamiętać, że komunikacja mailowa nie powinna zmieniać treści postanowień umownych, ponieważ każda zmiana umowy dla swojej ważności wymaga formy pisemnej (zob. § 14 umowy).

Postanowienia końcowe

 § 15 Postanowienia końcowe
1. Wszystkie nagłówki Umowy zostały w niej umieszczone w celu zwiększenia jej przejrzystości i nie mają znaczenia dla interpretacji jej postanowień.
2. Załączniki do Umowy stanowią jej integralną część.
3. Wszelkie zmiany Umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
4. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz Ustawy o ochronie praw lokatorów.
5. Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

W umowie wprowadzono zasadę, że zmiana umowy wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że wszelkie ustalenia dokonane ustnie lub mailowo nie będą ważne.

Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Można również sporządzić odrębne egzemplarze dla każdego z najemców lub wynajmujących, jeżeli jest ich więcej niż jeden. Pod każdym egzemplarzem powinny się podpisać wszystkie osoby wskazane we wstępie umowy jako strony.

Pobierz darmowy wzór umowy najmu okazjonalnego mieszkania:

Pobierz DOC

Pobierz PDF

Julia Wawrzyńczak - Aplikantka radcowska w Lubasz i Wspólnicy Kancelaria Radców Prawnych, absolwentka studiów prawniczych na Wydziale Prawa i Administracji UŁ o specjalizacji prawo gospodarcze oraz Szkoły Prawa Francuskiego organizowanej przez UŁ we współpracy z Uniwersytetem w Tours. Praca magisterska jej autorstwa o tematyce znaków towarowych została wyróżniona nagrodą Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego za najlepszą pracę naukową na temat własności intelektualnej. Posiada wieloletnie doświadczenie w obsłudze prawnej spółek prawa handlowego i przedsiębiorców oraz szeroko rozumianym prawie cywilnym, w szczególności w sporach dot. kredytów frankowych. Realizuje projekty związane z problematyką ochrony danych osobowych i jest autorką licznych artykułów poświęconych tej tematyce.