II kwartał był niezłym momentem na zakup mieszkania dwu- lub trzypokojowego, jeśli komuś pozwalała na to sytuacja finansowa. W efekcie przyblokowanego popytu oczekiwania cenowe osób sprzedających takie lokale spadły w połowie miast wojewódzkich. Korekty cen ofertowych nie były jednak duże i w większości wynosiły do 3% – tak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl.  

Szachy mieszkaniowe. Tak można nazwać to, co działo się w II kwartale na rynku wtórnym. Sprzedający czekali na ruch kupujących, licząc na to, że do większej aktywności zachęci ich wiosna i majowa obniżka stóp procentowych. Osoby kupujące czekały natomiast na ruch właścicieli odnośnie obniżek cen, skoro popyt jest ograniczony.

Jak pokazują dane Nieruchomosci-online.pl, wydłużenie czasu sprzedaży i problemy z przyciągnięciem kupca spowodowały, że to osoby sprzedające musiały wykonać ruchy. W wielu miastach pojawiły się obniżki, chociaż nie były one duże.

W przypadku najpopularniejszych mieszkań na rynku wtórnym, czyli dwupokojowych, spadek średniej ceny ofertowej zaliczyło 8 z 18 miast wojewódzkich. W II kwartale w tym gronie znalazły się Warszawa, Łódź, Szczecin, Katowice, Białystok, Olsztyn, Gorzów Wlkp. i Zielona Góra (obniżki od 1 do 5%). 

W porównaniu do I kwartału, oczekiwania sprzedających praktycznie nie zmieniły się natomiast w Krakowie, Wrocławiu, Lublinie i Rzeszowie (wahania w górę lub w dół poniżej 1%). 

Było wprawdzie sześć miast, w których średnia cena ofertowa „dwójek” wzrosła, ale pomijając Kielce, wszędzie zmiana wyniosła zaledwie 1%. Tak właśnie było w Gdańsku, Poznaniu, Bydgoszczy, Opolu i Toruniu.

Mieszkasz w Kielcach lub Zielonej Górze? Tylko tam podrożały „trójki”

Spełniły się też prognozy mówiące o tym, że z kursu wzrostu cen jeszcze wyraźniej zejdą  większe mieszkania. 

W II kwartale były zaledwie dwa miasta wojewódzkie, w których zaobserwowano wzrost średniej ceny ofertowej mieszkań trzypokojowych. To Kielce (4%) i Zielona Góra (2%), czyli jedne z najmniejszych stolic regionalnych, jak również te, w których występują jedne z najniższych średnich cen za metr. Można powiedzieć, że trwa tam pogoń za cenami z innych miast wojewódzkich i zbliżanie się do granicy 10 tys. zł. za metr.

Średnia cena za metr mieszkania trzypokojowego spadła w 9 z 18 miast wojewódzkich. Obniżki wynoszące od 1 do 3% pojawiły się w Warszawie, Białymstoku, Gorzowie Wlkp., Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Rzeszowie i Szczecinie. Większa korekta pojawiła się tylko w Katowicach. 

Stabilizacja cen ofertowych – bo za nią należy uznać wahania poniżej 1% – widoczna była natomiast w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Bydgoszczy, Olsztynie, Opolu i Toruniu.

Mieszkania na sprzedaż

Chcesz kupić kawalerkę? Negocjacje mogą być trudne     

Jeśli komuś pozwalała na to sytuacja finansowa, II kwartał był więc niezłym momentem na zakup mieszkania dwu- lub trzypokojowego. Tego samego nie można powiedzieć o kawalerkach z rynku wtórnego, które raczej trzymają cenę. W wielu miastach sprzedający i kupujący wciąż pozostają w klinczu. Nie widać tam wielu przejawów kompromisu między oczekiwaniami sprzedających a możliwościami kupujących. 

W II kwartale tego roku wzrost średniej ceny ofertowej kawalerek zaliczyło 8 miast wojewódzkich, chociaż w żadnym nie było to więcej niż 4%. Takie podwyżki zanotowały Kraków, Gdańsk, Białystok, Bydgoszcz, Gorzów Wlkp., Kielce, Olsztyn i Opole. 

Tylko w pięciu stolicach województw doszło do obniżki średniej stawki ofertowej za metr kawalerki i były to: Warszawa, Katowice, Łódź, Rzeszów i Zielona Góra. W pozostałych analizowanych lokalizacjach ceny ofertowe były stabilne w porównaniu do I kwartału.

Warszawiaku, w stolicy cena metra spadła w rok o tysiąc złotych  

A jak kształtowały się ceny w największych miastach w ujęciu rocznym, a więc porównując II kwartał 2025 do II kwartału 2024?

W Warszawie ceny ofertowe kawalerek spadły w rok średnio o około tysiąc zł na metrze do poziomu 18,9 tys. zł/mkw. W przypadku mieszkań dwupokojowych średnia cena za metr także spadła o około tysiąc złotych do poziomu 17,4 tys. zł/mkw., a w przypadku trzypokojowych o ponad 600 zł do 16,8 tys. zł/mkw. 

W Krakowie spadki w ujęciu rocznym były mniejsze. Wyniosły około 400 zł przy kawalerkach (17,5 tys. zł/mkw.), blisko 300 zł przy lokalach dwupokojowych (16,3 tys. zł/mkw.) oraz około 500 zł, jeśli chodzi o mieszkania trzypokojowe (15,5 tys. zł/mkw.).

Porównując natomiast II kwartał 2025 do II kwartału 2024 we Wrocławiu, widać, że średnia cena ofertowa kawalerek spadła o ponad 300 zł do 14,7 tys. zł/mkw. W przypadku mieszkań dwupokojowych przeciętna cena w ogłoszeniu spadła o około 200 zł do 13,3 tys. zł/mkw., a w przypadku trzypokojowych o około 300 zł do 12,4 tys. zł/mkw. 

Porównując rok do roku, widzimy, że drożej jest w Gdańsku. Szczególnie widoczne jest to w cenach kawalerek, których jest wysyp na inwestycyjnym nabrzeżu Motławy. Ich średnia cena ofertowa za metr osiąga już poziom 17,2 tys. zł/mkw.

Niższe stopy jeszcze nie skusiły kupujących

W II kwartale poziom zainteresowania ogłoszeniami z rynku wtórnego na Nieruchomosci-online.pl był o 15% niższy niż w I kwartale. Jednak, co warte podkreślenia, i tak był to pod tym względem nieco lepszy kwartał niż analogiczny okres ubiegłego roku (+8% r/r). 

Pierwsza od 2023 r. obniżka stóp procentowych nie sprawiła jeszcze, że osoby kupujące chętniej przeglądały ogłoszenia i łapały za telefon, aby kontaktować się ze sprzedającymi. Majowe cięcie oprocentowania spowodowało wprawdzie chwilową większą aktywność poszukujących, ale ten stan nie trwał długo. Także nasze cokwartalne badanie nastrojów na rynku nieruchomości wskazuje, że mniejszy ruch w swoim biurze odczuł średnio co trzeci pośrednik.   

Chociaż widać spadki w cenach ofertowych, to wciąż jest to za mała skala wobec ograniczonych możliwości kredytowych kupujących. Ceny, podkręcone programami wsparcia, wciąż są za wysokie, aby poszukujący odważniej wrócili na rynek bez dopingu ze strony rządu. W takich miastach jak Białystok, Lublin, Opole, Szczecin czy Toruń średnia cena za metr przekracza obecnie 10 tys. zł, a w Poznaniu i Rzeszowie nawet 12 tys. zł.

Szukając mieszkania, masz nieco większy wybór       

Osoby planujące zakup mieszkania z drugiej ręki wciąż nie mogą narzekać na brak ogłoszeń, chociaż oczywiście dużo zależy od wielkości danego lokalnego rynku. Gdy jednak bierzemy pod uwagę cały kraj, widzimy, że w II kwartale liczba ofert z rynku wtórnego na Nieruchomosci-online.pl wzrosła o prawie 4%. 

Można więc mówić o lekkim odbiciu, ponieważ w I kwartale tego roku pierwszy raz od dawna doszło do sytuacji, w której liczba ofert w relacji kwartał do kwartału nie wzrosła. Jak widać, mniejsza aktywność sprzedających z początku roku była tylko chwilowa.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.