Zaloguj się
Po miesiącach niepewności, zmiennych warunków kredytowych i oczekiwania na rządowe programy, rynek mieszkaniowy coraz wyraźniej stabilizuje się. Coraz więcej osób decyduje się na zakup na własne potrzeby – i to one napędzają dziś rynek. Co zmienia się po kolejnej obniżce stóp procentowych i dla kogo to może być dobry moment na decyzję?
Sygnały stabilizacji i umiarkowanego ożywienia
Drugi kwartał 2025 roku przyniósł na rynku nieruchomości wyraźniejsze oznaki spokoju i powrotu do bardziej przewidywalnych decyzji zakupowych. Rynek stopniowo odzyskuje równowagę, co potwierdza Indeks nastrojów rynkowych, który w II kw. 2025 r. wzrósł do 54,34 pkt na 100. To już drugi kwartał z rzędu, kiedy nastroje się poprawiają, co oznacza odejście od chaosu końcówki 2024 r. i wejście w fazę umiarkowanego optymizmu.
Indeks nastrojów (Nastrojometr rynku nieruchomości) – oparty o rzeczową ocenę sytuacji na rynku i tworzony co kwartał przez portal Nieruchomosci-online.pl we współpracy z zespołem badawczym z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu pokazuje, że zarówno pośrednicy w obrocie nieruchomościami, jak i ich klienci czują większą pewność co do sytuacji rynkowej. To dobry fundament do podejmowania spokojnych, świadomych decyzji – a właśnie takie dziś dominują.
Jednak to wciąż zbyt mało, by mówić o przełomie. Rynek choć „cieplejszy” to do rozgrzania jeszcze daleko…
Mimo obniżek, stopy wciąż za wysokie. Decyzje zapadają ostrożnie
Lipcowa oraz wrześniowa decyzja RPP o kolejnej obniżce stóp procentowych, choć niewielka, została odczytana przez wielu jako sygnał: kredyty będą łatwiej dostępne, a rynek mieszkaniowy – bardziej przewidywalny. To pobudziło zainteresowanie zakupem nieruchomości, jednak – w odróżnieniu od poprzednich lat – nie wśród inwestorów.
– Kolejna lipcowa obniżka stóp procentowych podbija zainteresowanie zakupami nieruchomości za pomocą kredytu bankowego, ale przede wszystkim na własne potrzeby.
Liczba wniosków kredytowych według danych sektora bankowego była już w czerwcu wyższa o ponad 36 proc. r/r. Wyraźnie wzrosły też kwoty udzielanych kredytów – średnia wartość przekroczyła według danych BIK 477 tys. zł – zauważa dr hab. Bogusław Półtorak, prof. UEW, autor komentarza ekonomicznego do wyników badania.
To ważna zmiana: na rynek wracają głównie osoby kupujące dla siebie. Nie po to, by zarobić. Po to, by mieszkać.
Zatrzymanie wzrostu cen, a nawet lekkie korekty w niektórych lokalizacjach oraz duża podaż – to warunki, które sprzyjają decyzjom zakupowym.
Wyniki badania nastrojów rynkowych pokazują jednak, że dzisiejsze stopy procentowe – mimo spadków – nadal są barierą.
– Wciąż wysokie stopy procentowe nie przekładają się na wystarczającą zdolność kredytową nabywców. Niewielka obniżka niestety nic nie zmieniła. U kupujących wyczuwa się wyczekiwanie na obniżki cen lub wyjątkowe okazje. Niestety wysokie ceny w poprzednich okresach rozbudziły wielkie apetyty cenowe sprzedających i nie są oni skłonni obniżać cen nieruchomości – komentuje Stanisław Przybylski z biura nieruchomości LOKUM w Sulęcinie.
Niektóre rodziny odzyskały zdolność kredytową, ale dla wielu realna dostępność kredytu pozostaje ograniczona.
– Stopy musiałyby spaść mocno (co raczej się nie wydarzy) albo obniżać się regularnie, żeby wpłynęło to wyraźnie na popyt. Część klientów – jeśli zauważą taki trend – będzie czekać, licząc na dalszy spadek do satysfakcjonującego poziomu. Inni zaczną szukać wcześniej, przewidując (słusznie), że gdy stopy będą niskie, popyt wzrośnie na tyle, że wyczerpie dostępne oferty, spadnie podaż, a to zwiększy konkurencję między kupującymi i może znów wywindować ceny lub ograniczyć margines negocjacyjny – zauważa Krzysztof Startek, z krakowskiego biura ANNDERSONESTATES.PL.
Jak podkreślają pośrednicy:
- Potrzebne są dalsze obniżki – nawet o 2–2,5 pkt proc., by rynek znów ruszył z kopyta.
- Ożywienie jest umiarkowane, a nie masowe – kupujący są nadal ostrożni i analizują każdą złotówkę.
- Wielu klientów wyczekuje – na dalszy spadek rat, ceny lub konkretne rządowe wsparcie.
– Kupujący nadal są niezdecydowani, oczekując lepszych warunków kredytowych. Sprzedający trzymają dość wysokie ceny, sugerując się ofertami w internecie, a nie analizując sytuacji kupujących oraz warunków panujących na rynku nieruchomości – podsumowuje Zbigniew Galon z AP7 Group w Krakowie.
Dlaczego inwestorzy zniknęli z rynku?
Zupełnie inna sytuacja dotyczy inwestorów. Rosnące koszty utrzymania nieruchomości, niższe stopy zwrotu z najmu (szczególnie przy wysokich cenach zakupu) oraz lepsza opłacalność innych form lokowania kapitału sprawiły, że ten segment rynku znacząco się wycofał.
– Spadek stóp zwrotu (szczególnie w porównaniu z alternatywnymi formami lokowania pieniędzy) zmniejsza natomiast zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi i spekulacyjnymi, szczególnie mieszkań. Widoczne są więc oznaki poprawy na rynku nieruchomości, co dopiero w kolejnych fazach rozwoju gospodarczego i spodziewanego ożywienia może pobudzać ten sektor jako potencjalny obiekt inwestycji – dodaje prof. Bogusław Półtorak.
Co powinieneś wiedzieć, zanim zaczniesz szukać mieszkania?
- Masz czas – rynek jest spokojniejszy, a oferty dłużej czekają na kupców.
- Możesz negocjować – wielu sprzedających jest dziś bardziej otwartych na rozmowy o cenie, szczególnie jeśli płacisz gotówką lub kupujesz lokal długo obecny w ogłoszeniach.
- Nie wszystko się opłaca – pamiętaj nie tylko o cenie za m², ale też o kosztach utrzymania i kosztach kredytu.
- Sprawdź zdolność, zanim coś „upolujesz” – zanim zaczniesz przeglądać ogłoszenia, upewnij się, na co cię stać.
To dobry moment, by przymierzyć się do zakupu, jeśli szukasz mieszkania dla siebie – masz więcej ofert do wyboru i mniej konkurencji wśród kupujących. Warto obserwować dalsze decyzje RPP i banków, które mogą stopniowo poprawiać warunki finansowania.
PodsumowanieDotychczasowe obniżki stóp procentowych nie wywołały boomu inwestycyjnego, ale poprawiły warunki dla osób kupujących „dla siebie”. To właśnie ten segment popytu – spokojniejszy, bardziej przemyślany – odbudowuje dziś rynek nieruchomości. Wraz ze stabilizacją cen, wzrostem liczby ofert i umiarkowanym optymizmem widocznym w wynikach Nastrojometru, tworzy to klimat sprzyjający podejmowaniu dobrze przemyślanych decyzji zakupowych.
|
Artykuł powstał na podstawie ogólnopolskiego badania nastrojów rynkowych (Nastrojometr rynku nieruchomości), opartego na opiniach prawie 1600 pośredników w obrocie nieruchomościami z całej Polski. To głos praktyków, którzy na co dzień obserwują zmiany zachodzące na rynku – lokalnie i w skali całego kraju.
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą, który zaoferuje ekspercką poradę dopasowaną do twoich potrzeb i indywidualnej sytuacji: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Alicja Palińska - Brand manager w zespole Nieruchomosci-online.pl. Od 13 lat związana z portalem Nieruchomosci-online.pl, gdzie realizuje projekty związane z rozwojem serwisu oraz strategią komunikacji i promocji marki. Z zamiłowania do analityki i danych od 2020 r. odpowiada za tworzenie indeksu nastrojów rynkowych – pierwszego barometru koniunktury na rynku wtórnym, opartego na ocenach i prognozach pośredników z całej Polski (INPON). Przygotowuje też raporty i artykuły dotyczące polskiego rynku mieszkaniowego. Członek zespołu redakcyjnego e-magazynu „ESTATE” dla profesjonalistów z branży nieruchomości.
