Jednym z największych problemów po rozstaniu okazują się często wspólne nieruchomości i kredyty. Najtrudniejszy w tej sytuacji jest jednak wspólny kredyt hipoteczny.

Bardzo istotna – i często zaskakująca dla klientów – jest sytuacja, w której sąd przy podziale majątku orzeka, że nieruchomość przypada jednej osobie i to ona ma dalej spłacać związany z nią kredyt. Takie rozstrzygnięcie samo w sobie nie powoduje jednak wykreślenia drugiego kredytobiorcy z umowy kredytowej. Dla banku wciąż obowiązuje zawarta umowa kredytowa. Dopóki bank nie wyrazi zgody na zwolnienie jednej osoby z długu i nie zostanie dokonana odpowiednia zmiana umowy, oboje kredytobiorcy pozostają wobec banku zobowiązani do spłaty kredytu.

Ma to bardzo praktyczne konsekwencje. Jeżeli osoba, która zgodnie z wyrokiem sądu nie spłaca już rat, a będzie chciała zaciągnąć kolejny kredyt – np. kupić własne mieszkanie – to bank przy badaniu jej zdolności kredytowej będzie nadal uwzględniać dotychczasowe zobowiązanie i jego ratę. Sam wyrok dotyczący podziału majątku nie zmienia bowiem automatycznie stron umowy zawartej z bankiem.

Dlatego przy podziale majątku nie wystarczy ustalić wyłącznie, kto otrzymuje nieruchomość i kto ma spłacać kredyt. Trzeba również uregulować sytuację bezpośrednio z bankiem – np. poprzez przejęcie długu za zgodą banku albo przeniesienie kredytu w taki sposób, aby druga osoba została rzeczywiście zwolniona ze zobowiązania. Dodam jeszcze, że z punktu widzenia banku problem rozstania, czy było to małżeństwo, czy też związek partnerski, jest podobny. Dwie osoby są związane jednym kredytem, a po rozstaniu chcą również finansowo pójść własnymi drogami.

Ciekawe jest to, że można rozstać się w życiu. Można też dokonać podziału majątku. Można nawet przestać być właścicielem nieruchomości. Ale to nie oznacza jeszcze, że przestajemy być kredytobiorcą. Przy kredytach obowiązuje prawo bankowe. Mało kto wie, że wyrok sądu nie zwalnia kredytobiorcy wobec banku. Rozpatrzmy więc kilka możliwych scenariuszy w tej skomplikowanej sytuacji.

Wariant najprostszy – jedna osoba przejmuje nieruchomość i kredyt

Załóżmy, że mieszkanie jest obecnie warte 1 000 000 zł, a do spłaty w banku pozostało 700 000 zł kredytu.
Wartość nieruchomości po odjęciu zadłużenia wynosi więc 300 000 zł. Jeżeli przyjmiemy, że każdej ze stron przysługuje połowa, mamy po 150 000 zł.
Jedna osoba może więc przejąć mieszkanie wraz z pozostałym kredytem w wysokości 700 000 zł i jednocześnie spłacić drugą stronę kwotą 150 000 zł.

To najprostsze rozwiązanie, ale pod jednym warunkiem: osoba pozostająca z nieruchomością musi posiadać odpowiednią zdolność kredytową. Bank ponownie ją zbada i dopiero jeżeli uzna, że jedna osoba jest w stanie samodzielnie obsługiwać zobowiązanie, może zgodzić się na zwolnienie drugiego kredytobiorcy z długu. Lub – jeśli jest to inny bank – na przeniesienie kredytu i ewentualne dobranie kwoty na spłatę.

Co jeśli osoba, która chce zatrzymać mieszkanie, nie ma zdolności?

I właśnie tutaj zaczyna się większość problemów. Jeżeli byli małżonkowie, byli partnerzy, są w stanie się porozumieć, warto najpierw sprawdzić, czy nieruchomość wraz z kredytem może przejąć ta osoba, która ma większą zdolność kredytową. Czasem oznacza to zmianę wcześniejszych planów dotyczących tego, kto pozostanie w mieszkaniu, ale może pozwolić uniknąć jego sprzedaży.

Jeżeli jednak żadna ze stron samodzielnie nie ma wystarczającej zdolności, nadal istnieją inne możliwości. Z punktu widzenia kredytu problem jest więc podobny: dwie osoby są związane jednym zobowiązaniem, a po rozstaniu chcą również finansowo pójść własnymi drogami.

Jak można to zrobić?

Oto 5 sposobów na odłączenie byłego małżonka lub partnera od kredytu

1. Zwolnienie jednej osoby z długu w obecnym banku

Pierwszym i najprostszym rozwiązaniem jest pozostawienie kredytu w obecnym banku i zwolnienie jednego z dotychczasowych kredytobiorców z zobowiązania. Bank ponownie bada zdolność kredytową osoby, która ma pozostać przy kredycie. Jeżeli jej sytuacja finansowa na to pozwala, może wyrazić zgodę na zmianę. Wtedy jedna osoba pozostaje właścicielem nieruchomości i kredytobiorcą, a druga zostaje rozliczona i – po dokonaniu odpowiednich zmian zaakceptowanych przez bank – przestaje odpowiadać za kredyt.

Samo porozumienie pomiędzy byłymi partnerami nie wystarczy. Na zwolnienie jednej osoby z odpowiedzialności za kredyt musi zgodzić się bank.

2. Nowy kredyt i spłata dotychczasowego zobowiązania

Jeżeli obecny bank nie zgadza się na pozostawienie jednej osoby przy kredycie, możemy sprawdzić możliwości w innych bankach. Wtedy zamiast zmieniać starą umowę, zaciągamy nowe zobowiązanie, z którego spłacany jest dotychczasowy kredyt hipoteczny. W nowym kredycie występuje już osoba, która ma pozostać właścicielem nieruchomości – samodzielnie albo razem z nowym współkredytobiorcą.

Nie zmieniamy więc starego kredytu. Spłacamy go nowym finansowaniem i od początku ustalamy, kto będzie właścicielem nieruchomości i kto będzie odpowiadał za nowe zobowiązanie.

3. Dołączenie dodatkowego współkredytobiorcy

Jeżeli osoba, która chce zatrzymać mieszkanie, nie posiada wystarczającej zdolności samodzielnie, w niektórych sytuacjach rozwiązaniem może być dodatkowy współkredytobiorca. Może to być na przykład rodzic lub inna osoba akceptowana przez dany bank. Jej dochody mogą pomóc w uzyskaniu wymaganej zdolności kredytowej i umożliwić zwolnienie byłego małżonka lub partnera ze wspólnego zobowiązania. Każdy taki przypadek trzeba jednak analizować indywidualnie, ponieważ banki mają różne zasady dotyczące tego, kto może przystąpić do kredytu.

4. Nowy partner wchodzi do kredytu i nabywa udziały

Może również zdarzyć się, że po rozstaniu jedna ze stron jest już w nowym związku. Nowy partner może wtedy nie tylko uczestniczyć w finansowaniu, ale również odkupić udziały należące do byłego małżonka lub partnera. Wróćmy do naszego przykładu.

Nieruchomość jest warta 1 000 000 zł, a saldo starego kredytu wynosi 700 000 zł. Jedna osoba chce pozostać w mieszkaniu, ale samodzielnie nie ma wystarczającej zdolności. Do transakcji może przystąpić nowy partner. Wspólnie mogą uzyskać finansowanie pozwalające na spłatę dotychczasowego kredytu, a jeżeli pozwalają na to warunki transakcji i finansowania – również na rozliczenie osoby wychodzącej z nieruchomości. Co ważne, nowy partner nie zawsze musi nabywać dokładnie 50% nieruchomości. Wielkość udziałów może zostać ustalona odpowiednio do konkretnej sytuacji, wartości transakcji, wniesionych środków i uzgodnień pomiędzy stronami.

5. Sprzedaż nieruchomości i zamknięcie wspólnego kredytu

Czasami żaden z wcześniejszych wariantów nie jest możliwy. Żadna ze stron nie ma odpowiedniej zdolności, nie ma osoby, która mogłaby przystąpić do finansowania, albo byli partnerzy po prostu chcą definitywnie zakończyć wszystkie wspólne sprawy finansowe. Wtedy najbardziej przejrzystym rozwiązaniem może być sprzedaż nieruchomości.

Jeżeli mieszkanie jest warte 1 000 000 zł, a do spłaty pozostało 700 000 zł kredytu, z ceny sprzedaży spłacamy zobowiązanie wobec banku. Pozostaje 300 000 zł.

Jeżeli strony mają równe udziały i nie występują pomiędzy nimi inne rozliczenia, każda otrzymuje po 150 000 zł i może rozpocząć kolejny etap życia bez wspólnego kredytu hipotecznego.

Najważniejsze w tym wszystkim jest to, że nieruchomość i kredyt to dwie różne sprawy. To jedna z najważniejszych rzeczy, które tłumaczę osobom zgłaszającym się do mnie po rozstaniu. Podział majątku albo przeniesienie udziałów w nieruchomości nie powoduje automatycznego wykreślenia jednej osoby z kredytu. Można przestać być właścicielem mieszkania, a nadal pozostawać odpowiedzialnym wobec banku za jego kredyt. Dlatego nie powinno się najpierw dzielić nieruchomości, a dopiero później zastanawiać, co zrobić z finansowaniem. Te dwa elementy warto zaplanować wspólnie.

Rozstanie nie musi oznaczać wieloletniej wojny o mieszkanie i kredyt. Jeżeli obie strony chcą się porozumieć, można znaleźć rozwiązanie, które pozwoli uporządkować własność nieruchomości, rozliczyć wzajemne udziały i – co równie ważne – rozdzielić wspólne zobowiązania wobec banku.

Wycena nieruchomości – częsty punkt sporny

Bardzo ważnym elementem przy podziale nieruchomości jest ustalenie jej aktualnej wartości rynkowej. To właśnie wycena często staje się jednym z głównych punktów spornych pomiędzy stronami – szczególnie gdy jedna osoba chce przejąć nieruchomość i spłacić drugą.

W praktyce można podejść do tego na dwa sposoby. Jeżeli strony są zgodne, mogą wspólnie wybrać jednego rzeczoznawcę majątkowego i zamówić operat szacunkowy, który stanie się podstawą do dalszych rozliczeń i ustalenia wysokości spłaty.

Jeżeli natomiast każda ze stron inaczej ocenia wartość nieruchomości, dobrym rozwiązaniem jest zlecenie dwóch niezależnych wycen – każda ze stron wybiera własnego rzeczoznawcę. Jeżeli otrzymane wartości się różnią, strony mogą negocjacyjnie przyjąć wartość pośrednią, np. średnią z obu wycen.

Takie rozwiązanie pozwala oprzeć rozmowy nie na oczekiwaniach jednej ze stron, ale na możliwie obiektywnej wartości rynkowej nieruchomości, i często znacząco ułatwia osiągnięcie porozumienia bez wielomiesięcznego sporu.

Przepisy, procedury bankowe, wycena nieruchomości czy sposób przejęcia kredytu są niezwykle istotne, ale w większości przypadków można znaleźć rozwiązanie, które pozwoli obu stronom zamknąć wspólne zobowiązania i rozpocząć kolejny etap życia. Tak naprawdę „finansowo” rozwieść można się nawet w miesiąc. Kluczem jest jednak to, aby obie strony chciały się porozumieć i wspólnie wypracować rozwiązanie, które pozwoli przejść przez cały proces możliwie gładko.

Hanna Hadryś - Ekspertka kredytowa. Od 2017 roku prowadzi własną firmę specjalizującą się w kredytach hipotecznych. Ukończyła z wyróżnieniem matematykę z informatyką w finansach i ubezpieczeniach, co pozwala jej patrzeć na kredyt nie tylko przez pryzmat oferty, ale przede wszystkim opłacalności i strategii w czasie. Dwukrotnie zdobyła pierwsze miejsce w Polsce jako najlepszy ekspert w kategorii kredytów hipotecznych w latach 2023 i 2024 w ANG Odpowiedzialne Finanse, co potwierdza jej skuteczność i wysoki poziom obsługi. Na co dzień działa w Zielonej Górze i województwie lubuskim, współpracując także z klientami z całej Polski.