Po śmierci ojca zostaje mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym. Matka chce je sprzedać i spłacić kredyt, ale – oprócz niej spadek po ojcu dziedziczą również dzieci w wieku 10 i 15 lat. Formalnie więc mieszkanie należy do matki i dwójki małoletnich współwłaścicieli.

***

Każdy z nas zna historie o domach, mieszkaniach czy działkach, które po śmierci bliskich zamiast bezpieczeństwa przynoszą długie sądowe batalie, rodzinne konflikty i notarialne przepychanki. Bo choć wydaje się, że „spadek to spadek”, w praktyce każda nieruchomość ma swoją historię – czasem sięgającą kilku pokoleń wstecz.

W cyklu „Dziedziczenie nieruchomości” na przykładach z życia pokazuję, co naprawdę dzieje się, gdy nieruchomość staje się przedmiotem spadku.

***

Czy matka może sprzedać odziedziczoną nieruchomość i spłacić kredyt z pieniędzy ze sprzedaży, działając w imieniu swoim i dzieci?

Nie jest to – niestety, – możliwe, nawet jeżeli w ocenie matki jest to działanie rozsądne. Obecnie obowiązujące przepisy upoważniają rodziców do dokonywania zwykłego zarządu majątkiem dzieci, ale już nie pozwalają na niekontrolowane dokonywanie czynności w ich imieniu, jeżeli te przekraczają tzw. zwykły zarząd majątkiem dziecka. Choć brak ustawowej definicji czynności zwykłego zarządu oraz tych przekraczających ten zarząd, decydujący jest tu ciężar gatunkowy dokonywanej czynności, stąd też transakcja tak istotna jak sprzedaż nieruchomości nie może odbyć się bez zezwolenia sądu. Podstawę prawną stanowi tutaj art. 101 § 3 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego mówiący, że rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać takich czynności w imieniu dziecka.

Generalnie, bez zgody sądu rodzice nie mogą ani zbywać, ani nabywać nieruchomości, także wtedy, gdy środki pieniężne na zakup pochodzą z dokonanej przez nich darowizny celowej, co potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 15 lutego 2019 r., III CZP 85/18. Nie ma tu znaczenia fakt, że zostanie spłacona hipoteka obciążająca nieruchomość, której współwłaścicielami są dzieci. Ich matka nie może samodzielnie zbyć nieruchomości, a notariusz bez zezwolenia sądu nie sporządzi aktu notarialnego. W myśl bowiem art. 81 ustawy Prawo o notariacie, notariusz odmawia dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem. Podobnie będzie, jeżeli czynność jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, bowiem art. 58 § 2 KC jest dla niego wiążący.

Jaką rolę odgrywa tu sąd rodzinny?

Sąd kontroluje, czy czynność prawna jest zgodna z interesem dzieci, czy nie doprowadzi do ich pokrzywdzenia, bo ich matka chciałaby ją sprzedać za cenę niższą niż jej rzeczywista wartość.

W praktyce sąd udzielając zgody, wskaże też minimalną cenę zbywanej nieruchomości i określi, że matka winna środki ze sprzedaży udziałów dzieci w mieszkaniu przeznaczyć na spłatę zobowiązania zabezpieczonego hipotecznie, a ewentualną nadwyżkę ulokować na rachunku lub lokacie założonej dla każdego z dzieci. Naturalnie sąd może odmówić udzielenia zezwolenia, jeżeli uzna, że sprzedaż mieszkania nie jest dla małoletnich konieczna ani korzystna.

Postępowanie wywołane wnioskiem o udzielenie zgody na określoną czynność z reguły nie jest skomplikowane, trzeba jednak przekonać sąd, że dana czynność leży w dobrze pojętym interesie dziecka. Jeżeli korzystniejsze będzie zbycie nieruchomości, a precyzyjniej – udziałów dzieci w nieruchomości, i spłata kredytu niż jej dalsze posiadanie przez małoletnich, sąd zgody tej udzieli. Nie należy jednak wniosku takiego traktować jako czystej formalności, bo sądy naprawdę rozważają sens i celowość każdej transakcji. Trzeba też pamiętać, iż brak zezwolenia – nawet gdyby w jakiś sposób do zbycia nieruchomości doszło – skutkowałby nieważnością transakcji. Nadmienię jeszcze z ostrożności, że ponieważ mieszkanie zostało odziedziczone, w pierwszej kolejności należy dokonać formalności związanych z potwierdzeniem praw do spadku.

Warto też podkreślić, iż udzielając zezwolenia na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, sąd opiekuńczy ocenia nie tylko jej legalność, ,czyli zgodność z obowiązującymi przepisami, ale także celowość z gospodarczego punktu widzenia czynności sprzedaży, mając na uwadze stan z daty orzekania.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą, który zaoferuje ekspercką poradę dopasowaną do twoich potrzeb i indywidualnej sytuacji: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Katarzyna Siwiec - Radca prawny i doradca podatkowy, właścicielka kancelarii prawnej, pełnomocnik procesowy przed sądami administracyjnymi, powszechnymi i sądem polubownym przy KIG w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu nieruchomości, w tym książek dotyczących najmu, przekształcenia spółek, współautorka książek z zakresu podatków, autorka e-booka „Sprawozdawczość ESG”. Ekspert w poradniach prawno-podatkowych Legalis księgowość kadry biznes i Legalis Administracja oraz PortalFK.pl