Zdarza się, że zakup udziałów w nieruchomości przedstawiany jest jako ciekawa opcja inwestycyjna. Mniej jednak mówi się o potencjalnych ryzykach takich transakcji.

Co właściwie oznacza współwłasność nieruchomości?

W polskim prawie udział w nieruchomości wiąże się ściśle z pojęciem współwłasności nieruchomości. W sytuacji, gdy kilka osób lub podmiotów (np. spółek czy stowarzyszeń) wspólnie kupuje nieruchomość, stają się jej współwłaścicielami. Nie każda transakcja wiąże się jednak z powstaniem określonego udziału po stronie kupujących.

Kodeks cywilny w art. 196 wymienia dwa rodzaje współwłasności:

1.  w częściach ułamkowych oraz
2.  współwłasność łączną.

We współwłasności ułamkowej powstaje określony udział w nieruchomości. Udziały, czyli ułamki własności nieruchomości, mogą być nierówne. Współwłaściciel z większym udziałem ma wtedy więcej praw, ale również więcej obowiązków. Ten rodzaj współwłasności dotyczy większości przypadków, tj. zakupu przez obce sobie osoby fizyczne oraz osoby prawne, ale również małżonków objętych rozdzielnością majątkową.

Współwłasność łączna to rzadziej występujący przypadek. Powstaje wtedy, gdy między współwłaścicielami istnieje szczególny stosunek osobisty. Można tu wymienić małżeństwo (bez rozdzielności majątkowej) czy spółkę cywilną. Ten osobisty stosunek między małżonkami czy wspólnikami spółki powoduje, że decyzje dotyczące nieruchomości są podejmowane wspólnie, a wielkość udziałów jest nieokreślona. Przy tym rodzaju współwłasności nie możesz więc samodzielnie dysponować udziałem i np. go sprzedać. Dopóki istnieje stosunek prawny między współwłaścicielami, nie można też znieść współwłasności. Przykładowo małżonek, który chce sprzedać „swoją połowę” nieruchomości, musi najpierw zakończyć majątkową wspólność małżeńską przez np. podpisanie intercyzy lub rozwód.

W dalszej części artykułu skupię się na pierwszym rodzaju współwłasności, ponieważ daje on więcej możliwości, jednocześnie sprawia więcej praktycznych kłopotów.

Jakie prawa ma współwłaściciel nieruchomości

Z własnością nieruchomości wiążą się trzy podstawowe prawa:

• do korzystania z nieruchomości, czyli prawa do jej używania, ale również wynajęcia czy użyczenia,
• do jej posiadania, czyli fizycznego władania nieruchomością i zamieszkania w niej,
• do rozporządzania, czyli np. sprzedaży czy darowizny, ale również obciążenia hipoteką czy służebnością.

Współwłaściciel ma zbliżone prawo do korzystania i posiadania nieruchomości, podobnie jak właściciel całości. Paradoksalnie każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całej nieruchomości bez względu na wielkość przysługującego mu udziału. Kodeks cywilny wskazuje jednak, że współwłaściciel musi uwzględnić interes pozostałych osób. Polega to na prawnym obowiązku umożliwienia wszystkim współkorzystania i współposiadania nieruchomości. Realizacja tego w praktyce bywa często niemożliwa. O ile np. wszyscy współwłaściciele drogi mogą z niej korzystać wspólnie, to w przypadku zabudowanego gruntu lub lokalu trudno to sobie wyobrazić.

Kwestia rozporządzenia udziałem jest uregulowana w art. 198 Kodeksu cywilnego, który mówi, że:
„Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.”

W zakresie pojęcia rozporządzania mieszczą się m.in. sprzedaż i darowizna, ale również obciążenie udziału niektórymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Można więc udział obciążyć hipoteką oraz użytkowaniem, ale nie można służebnością¹ i zastawem. Służebność mieszkania obciąża bowiem całą nieruchomość, a zastaw wymaga wydania nieruchomości.

Udział w nieruchomości można też sprzedać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Przy czym przepisy przewidują tu dwa wyjątki. Pierwszy – dotyczący nieruchomości rolnej, przewiduje przede wszystkim prawo pierwokupu udziału przez pozostałych współwłaścicieli (art. 166 Kodeksu cywilnego). Drugi w art. 1036 Kodeksu cywilnego, dotyczy wymogu zgody współspadkobierców (oraz małżonków) na sprzedaż udziału (szerzej ten wątek wyjaśniam niżej).

Podsumowując tę część, warto zapamiętać, że udział w nieruchomości daje z jednej strony prawo do korzystania z całej nieruchomości, natomiast z drugiej co do zasady możliwość sprzedania lub darowania bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Na czym polega „posiadanie ponad udział” i „udział ze wskazaniem lokalu”

Jak przełożyć uprawnienie do korzystania i posiadania całej nieruchomości z uprawnieniami pozostałych współwłaścicieli? Warto zacząć od wyjaśnienia, że posiadanie udziału nie oznacza prawa do konkretnej części nieruchomości. Dysponując przykładowo 1/3 współwłasności w budynku, nie masz po prostu prawa do korzystania z jednego z 3 wybudowanych w nim lokali. Masz prawo do całości, ale powinieneś wykonywać je wspólnie z pozostałymi osobami. Kluczem jest tutaj zrozumienie, że współwłaściciel nie ma obowiązku korzystać z nieruchomości. Jeśli jest ona podzielona na wiele udziałów, współwłaściciel nie musi jej też fizycznie posiadać. W takiej sytuacji pozostali – nazwijmy ich współwłaścicielami posiadającymi – mogą zgodnie z prawem korzystać również z części niezagospodarowanej. Sądy wskazują często, że sformułowanie „posiadanie nieruchomości ponad udział” jest nieprawidłowe, bo przecież każdy współwłaściciel ma prawo korzystać z całości. W praktyce współwłaściciel, który faktycznie włada nieruchomością może zgodnie z prawem dysponować całością. Jeśli część współwłaścicieli nie jest zainteresowana korzystaniem z nieruchomości, pozostali mogą więc niejako „wejść w ich miejsce” i nią zarządzać.

Współwłasność zgodnie z polskimi przepisami, powinna być wykonywana zgodnie i w porozumieniu ze wszystkimi współwłaścicielami. W praktyce jest to jednak bardzo trudne zadanie. Dlatego na rynku spotkasz się z pojęciem prawa do wyłącznego korzystania z części nieruchomości.

Takie sytuacje na rynku wtórnym dotyczą najczęściej budynków jednorodzinnych lub starszych kamienic, w których wydzielono fizycznie lokal mieszkalny, który nie ma statusu samodzielnego lokalu.

Na rynku pierwotnym z kolei prawo wyłącznego korzystania spotkasz przy miejscach postojowych w halach garażowych lub komórkach lokatorskich. Tego typu pomieszczenia są najczęściej elementem nieruchomości wspólnej, którą zarządza wspólnota mieszkaniowa. Hale garażowe mogą również stanowić odrębne lokale użytkowe z własną księga wieczystą.

Podział quoad usum

Prawo do wyłącznego korzystania pozbawia współwłaścicieli możliwości użytkowania całej nieruchomości. Takie zasady reguluje przede wszystkim umowa, którą spotkasz też pod nazwą quoad usum. Potocznie mówi się na taką sytuację „udział ze wskazaniem”. Współwłaściciele w umowie uzgadniają miedzy sobą, że każdy z nich będzie mieć prawo do korzystania z konkretnej części nieruchomości, np. lokalu czy miejsca postojowego. Oprócz ustalenia sposobu korzystania, możesz zmienić w takiej umowie² zasady dotyczące:

1.  ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości (np. w ten sposób, że wyłącznie jedna osoba finansuje remont lub ponosi koszty administracyjne)
2.  rozliczenia dochodów z najmu (np. jedna osoba otrzyma większą część czynszu, bo np. zajmuje się mieszkaniem)

Pamiętaj, że do zawarcia umowy quoad usum potrzeba zgody wszystkich współwłaścicieli. Co ważne, umowa nie musi mieć szczególnej formy, więc wystarczą uzgodnienia ustne, a nawet milcząca akceptacja (tzw. forma dorozumiana).

Drugim sposobem na ustalenie zasad korzystania z części nieruchomości jest rozstrzygnięcie sądu. Każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu z żądaniem podziału quoad usum³. Podobnie można zgłosić się z roszczeniem o dopuszczenie do posiadania. To, czego konkretnie można żądać, zależy od tego, czy część nieruchomości można fizycznie wydzielić. Jeśli może funkcjonować niezależnie, zasadny jest podział na wyłączność (quoad usum). Gdyby taki podział nie był możliwy, można żądać dopuszczenia do współposiadania, na przykład klatki schodowej z dojściem do lokalu.

Zarówno umowa quoad usum, jak i każdy inny sposób ustalenia korzystania ze wspólnej nieruchomości ma swoje wady. Przede wszystkim funkcjonują one nadal w ramach współwłasności. W nieruchomości podzielonej na udziały generalnie nie funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, a poważniejsze remonty będą wymagać zgody wszystkich współwłaścicieli. Druga kwestia to praktyka, a więc to na ile pozostali współwłaściciele będą akceptować taki podział. Trzecia to fakt, że umowa o quoad usum w niektórych okolicznościach może zostać jednostronnie wypowiedziana albo zgodnie rozwiązana przez strony. Dobrze to podsumował jeden z sądów⁴, wskazując, że „podział quoad usum (…) ma (…) charakter tymczasowy”.

Każdy zakup udziału w nieruchomości z podziałem do korzystania będzie więc obarczony potencjalnie większym ryzykiem prawnym w porównaniu do zakupu np. odrębnego lokalu.

Co trzeba wiedzieć przed zakupem udziału od spadkobiercy?

Sposób korzystania z nieruchomości to nie jedyna kwestia, na którą należy zwrócić uwagę przy udziałach. Ważne jest również prawo zbycia udziału przez aktualnego właściciela, co szczególnie widać w przypadku spadkobierców i małżonków. Często przy transakcjach od spadkobierców pomija się np. to, że postępowanie spadkowe jest dwuetapowe. W pierwszym następuje stwierdzenie praw do spadku, natomiast w drugim – podział konkretnych rzeczy (np. nieruchomości i ruchomości) należących do spadkodawcy. Samo stwierdzenie nabycia spadku przed sądem lub notariuszem wystarczy do wpisania danej osoby jako współwłaściciela do księgi wieczystej. W drugim etapie, tj. dziale spadku, spadkobiercy mogą jednak żądać przyznania im własności całej rzeczy, np. za spłatą pozostałych uprawnionych. Zakup udziału w nieruchomości przed działem spadku wiąże się więc z ryzykiem, że spadkobierca „upomni się” o to.

Zgodnie z art. 1036 Kodeksu postępowania cywilnego:
„Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W przypadku braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.”

Jeśli chcemy bezpiecznie kupić udział w nieruchomości spadkowej, warto uzyskać na to zgodę wszystkich spadkobierców. W przeciwnym wypadku narażamy się na potencjalne uznanie transakcji za bezskuteczną. Spadkobierca, który czuje się pokrzywdzony, może bowiem złożyć w postępowaniu o dział spadku wniosek o uznanie sprzedaży udziału za bezskuteczny. Taka sytuacja może mieć miejsce w kilku przypadkach, np.:

•  sprzedawca udziału otrzymał od spadkodawcy przed śmiercią wartościową darowiznę i nie powinien uczestniczyć w podziale majątku (tj. udział, który sprzedał przypadłby innej osobie);
•  dział spadku odbędzie się na niekorzystnych dla pokrzywdzonego spadkobiercy warunkach (np. mógł otrzymać całą nieruchomość przy bardziej korzystnych warunkach spłaty).

Skuteczny zakup udziału przed postępowaniem działowym jest więc uzależniony zarówno od relacji majątkowych między spadkobiercami (np. czy rozliczyli się między sobą z otrzymanych od spadkodawcy darowizn), ale również ich potencjalnych planów wobec odziedziczonej nieruchomości.

Gdy dojdzie do uznania bezskuteczności sprzedaży udziału, jego nabywca może żądać zwrotu kwoty zakupu. Przysługuje mu więc roszczenie odszkodowawcze. Problematyczne jest jednak to, że Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 2012 r.⁵ wskazał, że „Nabywca udziału (…) nie ma legitymacji do wystąpienia z wnioskiem o dział spadku po poprzednim właścicielu tego przedmiotu”. Dopóki spadkobiercy nie przeprowadzą sami działu spadku, dopóty każdy z nich może podważać zakup udziału.

Co trzeba wiedzieć przed zakupem udziału od małżonka?

Z chwilą ustania wspólności majątkowej, każdy z małżonków ma teoretycznie prawo do równej części majątku. Analogicznie, jak ma to miejsce w postępowaniu spadkowym, również po ustaniu wspólności majątkowej (np. po rozwodzie lub separacji) powinno się przeprowadzić podział majątku. W takim postępowaniu małżonek, może z ważnych powodów żądać przyznania mu większej części. Osoba, która kupi udział w nieruchomości przed podziałem majątku naraża się na możliwość uznania sprzedaży za bezskuteczną. Taka transakcja wiąże się z takim samym ryzykiem, jak zakup od spadkobiercy. Bezpieczny zakup udziału w nieruchomości wymaga więc zgody drugiego małżonka.

Potencjalne ryzyko zniesienia współwłasności

Ostatnia kwestia, którą omówię, dotyczy zniesienia współwłasności. Należy zwrócić uwagę na to, że każdy ze współwłaścicieli nieruchomości może żądać przed sądem zniesienia współwłasności. W takim postępowaniu sąd ma kilka możliwości:

1.  może zastosować podział fizyczny (np. przez wydzielenie lokali i przyznanie ich własności konkretnym osobom),
2.  może przyznać nieruchomość na własność jednej osoby lub
3.  zlicytować nieruchomość (formalnie przeprowadza to komornik).

Co ważne, nie można całkowicie wyłączyć możliwości zniesienia współwłasności, lecz co najwyżej opóźnić ją na maksymalnie 5 lat. Jest to ważne szczególnie w sytuacji zakupu niewydzielonego lokalu jako udziału np. w kamienicy. W ramach zniesienia współwłasności osoba, która ma udział i dysponuje konkretnym lokalem może być zobowiązana np. do spłaty pozostałych osób. Nie można również wykluczyć, że zostanie nawet pozbawiona lokalu (przy spłacie przez pozostałe osoby).

Na co należy zwrócić uwagę przed zakupem udziału w nieruchomości?

• należy mieć świadomość, że zakup udziału w nieruchomości nie wiąże się z prawem do jej konkretnej części (fragmentu gruntu czy lokalu w budynku);
• współwłaściciele mogą uzgodnić, że każdy z nich może korzystać z konkretnej części nieruchomości w ramach umowy o podział do korzystania (umowy quoad usum);
• warto zwrócić uwagę na to, od kogo kupujemy udział. Jeśli od spadkobierców lub byłych małżonków, wskazane jest uzyskanie zgody na transakcję od wszystkich współwłaścicieli;
• każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Dla osoby, która kupi udział, może się to wiązać np. z obowiązkiem spłaty pozostałych osób lub nawet utratą części lub całej nieruchomości.

Przypisy:
1. Potwierdził to Sąd Najwyższy w Postanowieniu z 29 maja 2015 r., sygn. akt V CSK 416/14
2. Potwierdzenie znajdziesz w Postanowieniu Sądu Najwyższego z 14 października 2011 r., sygn. akt III CSK 288/10
3. Potwierdza to Uchwała Sądu Najwyższego z 29 listopada 2007 r., sygn. akt III CZP 94/07
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 9 stycznia 2020 r., sygn. akt V ACa 470/1
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z 20 stycznia 2012 r., sygn. akt I CSK 297/11

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Dawid Kowalik - Radca prawny, specjalista z zakresu nieruchomości i sporów budowlanych. Prowadzi kancelarię radcy prawnego, w której doradza przy zakupie, najmie i zarządzaniu nieruchomościami. Wspiera wspólnoty mieszkaniowe i zarządców nieruchomości. Prowadzi blog prawniczy nieruchomosclokalowa.pl.