Zawarcie umowy przedwstępnej

Zawarcie umowy przedwstępnej ma na celu przygotowanie i zapewnienie zawarcia umowy przyrzeczonej (definitywnej), w tym przypadku właściwej umowy sprzedaży mieszkania. Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie jednej, bądź obu stron umowy do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie stanowi ona źródła obowiązku świadczenia przez którąkolwiek ze stron. Tym samym, co do zasady na mocy samej umowy przedwstępnej sprzedawca nie ma obowiązku wydania mieszkania, a po stronie kupującego nie powstaje obowiązek zapłaty ceny.

Forma umowy przedwstępnej

Umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. W przypadku, gdy umowa zawarta jest w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma możliwość dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony, czyli można w ten sposób doprowadzić na drodze sądowej do zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona nie ma możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, może jednak realizować – w zależności od sytuacji – np. roszczenie o naprawienie szkody, roszczenie zwrotu zaliczki, czy roszczenie dotyczące kary umownej.

Kto może skorzystać z umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania z zaliczką?

Brak ograniczeń w zakresie podmiotów, które mogą skorzystać z powyższego rozwiązania. Zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania z zaliczką będzie szczególnie zainteresowany sprzedawca, gdyż wpłacona kwota zaliczki może świadczyć o determinacji kupującego do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Gdyby nie doszło do podpisania definitywnej umowy sprzedaży mieszkania, kupujący co do zasady powinien otrzymać zwrot zaliczki w takiej samej wysokości, w jakiej została ona wpłacona.

PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAŻY MIESZKANIA Z ZALICZKĄ
Dnia ………………………r., w …………………………, pomiędzy:

Strony umowy

W umowie należy precyzyjne wskazać sprzedawcę oraz kupującego. Prawidłowa identyfikacja stron będzie szczególnie istotna i cenna, jeśli w przyszłości zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie. Ponadto należy zbadać, czy mieszkanie stanowi wyłączną własność sprzedającego. Liczbę właścicieli można sprawdzić w dostępnej online przeglądarce ksiąg wieczystych. W tym celu niezbędne będzie posiadanie numeru KW mieszkania.

Szczególna jest sytuacja małżonków. Definitywne zbycie mieszkania, które wchodzi do majątku wspólnego małżonków, albo nabycie mieszkania na rzecz majątku wspólnego wymaga dla swojej ważności zgody drugiego małżonka. Często mieszkanie stanowi wspólność obu małżonków, którzy zakupili mieszkanie w trakcie trwania małżeństwa do majątku wspólnego. Zgoda może być wyrażona przez wskazanie jako strona umowy obu małżonków bądź w oddzielnym dokumencie.

Panem/Panią
…………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez ………………………………………………………………… o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………,
zwanym/ą dalej „Sprzedawcą”
a
Panem/Panią
…………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez …………………………………………………………………. o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………,
zwanym/ą dalej „Kupującym”,

zwanymi dalej łącznie „Stronami”, a każda z osobna „Stroną”,
zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży, zwana dalej „Umową”, o treści następującej:

Oświadczenia stron

Istotnym jest dokładne opisanie lokalu będącego przedmiotem umowy przedwstępnej, poprzez podanie jego numeru porządkowego oraz adresu budynku, w którym się znajduje, numeru księgi wieczystej oraz poprzez wskazanie powierzchni lokalu, kondygnacji, na której się znajduje i pomieszczeń, które składają się na lokal oraz do niego przynależą (np. komórka, garaż). Jeżeli jedną ze stron umowy jest osoba pozostająca w związku małżeńskim, ważne, aby, aby wskazać, z jakiego majątku pochodzi nieruchomość. Patrz: Szczególna sytuacja małżonków.

§ 1 Oświadczenia Sprzedawcy
1. Sprzedawca oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr …………………., znajdującego się w budynku wielolokalowym w …………………………, przy ul. …………………………………………, o powierzchni ……………… m2, dla którego Sąd …………………… w ………………, Wydział ………………………… prowadzi księgę wieczystą pod numerem …………………………………… (dalej: „Lokal mieszkalny”),
2. Lokal mieszkalny usytuowany jest na …… kondygnacji budynku wielolokalowego, o którym mowa w pkt 1) powyżej i składa się z ................ pomieszczeń (pokój, kuchnia, przedpokój, łazienka z w.c., ...........................), o łącznej powierzchni ................(....................) m2, wyposażony jest we wszystkie urządzenia komunalne, tj. centralne ogrzewanie, ciepłą wodę, instalację gazową, elektryczną i wodno-kanalizacyjną. Do Lokalu mieszkalnego przynależy komórka lokatorska oznaczona nr ……*, piwnica oznaczona nr .....*;
3. Lokal mieszkalny należy do jego majątku osobistego;
na dowód czego Sprzedawca przedkłada aktualny odpis z tejże księgi wieczystej, stanowiący załącznik do Umowy.

Przedmiot umowy

Ważne, aby precyzyjne określić zobowiązania stron, aby nie budziły one wątpliwości. Tutaj będzie to zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. W dalszej kolejności należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy sprzedaży za istotne postanowienia uznaje się określenie:

• po stronie Sprzedawcy: zobowiązania do przeniesienia na rzecz kupującego własności nieruchomości i wydania jej;
• po stronie Kupującego: zapłatę ceny.

§ 2 Przedmiot Umowy
1. Przedmiotem Umowy jest zobowiązanie Stron do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa przyrzeczona”) Lokalu mieszkalnego.
2. Strony oświadczają, że znany jest im stan prawny oraz faktyczny Lokalu mieszkalnego.

Cena

Cena będąca istotnym elementem umowy sprzedaży musi zostać wskazana w umowie. Doprecyzowanie poprzez wskazanie zarówno kwoty liczbowej, jak i słownie pozwala uniknąć nieporozumień w razie popełnienia omyłki pisarskiej. Należy również dokładnie określić termin oraz sposób, w jaki ma nastąpić zapłata ceny. Strony mogą umówić się, że cześć ceny zostanie wpłacona tytułem zaliczki wraz z zawarciem umowy przedwstępnej, zaś pozostała część wraz z zawarciem umowy przyrzeczonej. Zaliczka co do zasady jest zaliczana na poczet ceny.

§ 3 Cena
1. Sprzedawca oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać Kupującemu Lokal mieszkalny za cenę ………………………………… zł (słownie: ………………… złotych) (dalej: „Cena”), a Kupujący oświadcza, że zobowiązuje się kupić od Sprzedawcy Lokal mieszkalny za wskazaną Cenę.
2. Strony zgodnie ustalają, że Cena zostanie zapłacona w następujący sposób:
a. kwota ……………… zł (słownie: …………………… złotych) - tytułem zaliczki (dalej: „Zaliczka”), zostanie Sprzedawcy zapłacona przez Kupującego przelewem na rachunek bankowy Sprzedawcy prowadzony przez ……………………………… o numerze ………………………..………………………
• w terminie …………… dni od dnia zawarcia Umowy*
• w dniu zawarcia Umowy, co Sprzedawca niniejszym potwierdza*
i w razie zawarcia Umowy przyrzeczonej, Zaliczka zostanie zaliczona na poczet Ceny;
b. kwota ……………………….. zł (słownie: …………………..………………… złotych) – tytułem zapłaty pozostałej części Ceny, Kupujący zapłaci Sprzedawcy przelewem na rachunek bankowy prowadzony przez ……………………… o numerze ………………………………
• w terminie …………… dni od dnia zawarcia Umowy*
• w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej*.

(* niepotrzebne skreślić)

Zawarcie umowy przyrzeczonej – zaliczka

Strony w umowie przedwstępnej powinny wyznaczyć termin, do którego należy zawrzeć umowę przyrzeczoną. Wyznaczenie terminu będzie oddziaływało dyscyplinująco oraz ewentualnie ułatwi egzekwowanie obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie zostanie oznaczony, stronie uprawnionej do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej będzie przysługiwało uprawnienie na wyznaczenia terminu. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Nie bez znaczenia pozostaje uregulowanie sposoby pokrycia kosztów sporządzenia aktu notarialnego, które w przypadku lokalu mieszkalnego mogę być znaczące.

Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedawca powinien dokonać zwrotu zaliczki. Co do zasady nie ma znaczenia z jakiej przyczyny nie doszło do zawarcia umowy definitywnej. Jednak dopuszczalna jest modyfikacja postanowień umownych dotyczących zaliczki np. doprecyzowanie, w jakich okolicznościach zaliczka nie podlega zwrotowi. Wpłata zaliczki tym różni się od zadatku, że w mniejszym stopniu gwarantuje zawarcie w przyszłości umowy przyrzeczonej.

§ 4 Zawarcie Umowy przyrzeczonej
1. Strony postanawiają, że Umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż do dnia ……………………… r.
2. Kupujący/Sprzedawca* jest uprawniony do wybrania notariusza, który sporządzi akt notarialny obejmujący Umowę przyrzeczoną.
3. Strony postanawiają, że koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej poniesie Kupujący/Sprzedawca*, z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego obowiązany jest Kupujący.
4. W wypadku braku zawarcia Umowy przyrzeczonej Sprzedawca zwróci Kupującemu Zaliczkę, na wskazany przez niego rachunek bankowy, w terminie ………………… dni od upływu terminu wyznaczonego do zawarcia Umowy przyrzeczonej.

Przekazanie lokalu mieszkalnego

Jednym z istotnych postanowień umowy sprzedaży mieszkania jest regulacja dotycząca wydania nieruchomości. Warto doprecyzować sposób przekazania lokalu mieszkalnego (m.in. odbiór kluczy). Czynności tej powinno towarzyszyć spisanie protokołu, który może stanowić załącznik to umowy. Informacje zawarte w protokole mogą stanowić cenne źródło informacji w przypadku ewentualnego sporu stron np. co do wad mieszkania.

§ 5 Przekazanie Lokalu mieszkalnego
1. Sprzedawca zobowiązany jest do przekazania Kupującemu Lokalu mieszkalnego oraz kluczy do Lokalu mieszkalnego w terminie …………….. dni od dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej.
2. Przekazanie Lokalu mieszkalnego zostanie potwierdzone protokołem sporządzonym przez Strony.

Postanowienia końcowe

Postanowienia końcowe stanowią uzupełnienie umowy przez wskazanie m.in. kierunków interpretacyjnych. W tym miejscu znaleźć można również regulacje dotyczące sposobu/formy zmiany umowy. Wskazany we wzorze rygor nieważności oznacza, że wszelkie zmiany, które strony dokonają w sposób inny niż pisemny (np. ustnie, drogą email), będą nieważne i strony nie będą nimi związane.

Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Pod każdym egzemplarzem powinny się podpisać wszystkie osoby wskazane we wstępie umowy jako strony. Do umowy możemy załączyć dokumenty związane z przedmiotem umowy, w tym przypadku będzie to wydruk z księgi wieczystej Mieszkania.

§ 6 Postanowienia końcowe
1. Postanowienia Umowy stanowią całość porozumienia między Stronami i zastępują wszelkie wcześniejsze umowy, porozumienia i uzgodnienia, ustne lub pisemne, pomiędzy jej Stronami w odniesieniu do jej przedmiotu. Wszelkie załączniki wskazane w treści Umowy stanowią jej integralną część.
2. Wszystkie nagłówki Umowy zostały umieszczone wyłącznie w celu ułatwienia orientacji w jej treści i nie mają wpływu na interpretację postanowień Umowy.
3. W sprawach nieuregulowanych w Umowie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.
4. Wszelkie zmiany Umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
5. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

Załączniki:
- odpis z księgi wieczystej Mieszkania.

Pobierz darmowy wzór umowy sprzedaży mieszkania z zaliczką:

Pobierz DOC

Pobierz PDF

Maciej Jakubowski - Aplikant w Lubasz i Wspólnicy - Kancelarii Radców Prawnych sp.k. Realizuje projekty związane z problematyką ochrony danych osobowych oraz bieżącą obsługą przedsiębiorców. Dotychczasowe doświadczenie zdobywał także w renomowanych kancelariach warszawskich w zakresie prawa korporacyjnego i podatkowego. Aplikant II roku aplikacji radcowskiej w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Łodzi, stypendysta na Uniwersytecie Pavla Jozefa Šafárika w Koszycach. Jest laureatem konkursu organizowanego przez Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.