W omawianym przykładzie mamy do czynienia z lokalem, którego kupno ma być finansowane kredytem hipotecznym. Oznacza to, że Kupujący nabędzie własność lokalu za środki uzyskane z kredytu, którego zabezpieczenie będzie stanowić hipoteka na przedmiotowym lokalu. Szczegółowe uregulowanie kwestii zabezpieczenia w postaci hipoteki nie jest jednak wymagane w umowie przedwstępnej sprzedaży. Zagadnienia te powinny być natomiast uwzględnione przy zawieraniu umowy przyrzeczonej.

Zawarcie umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna jest zawierana w celu ustalenia warunków i zapewnienia zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc tej właściwej umowy sprzedaży lokalu. Zwykle strony decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej w momencie, gdy nie są jeszcze gotowe do zawarcia umowy przyrzeczonej, ale chcą zobowiązać się do jej podpisania w przyszłości.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że taką umowę można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Zarówno jedna, jak i druga forma są formami prawidłowymi, jednakże forma aktu notarialnego stanowi większe zabezpieczenie interesów stron. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron (tj. uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej), druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Wówczas prawomocne orzeczenie, w którym sąd stwierdzi, że druga strona jest zobowiązana do złożenia oznaczonego oświadczenia woli (w tym przypadku odnoszącego się do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli właściwej umowy sprzedaży) zastępujące to oświadczenie woli. W razie zawarcia umowy w formie pisemnej zwykłej, tak jak w omawianym wzorze, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może żądać jedynie naprawienia szkody powstałej wskutek niezawarcia umowy przyrzeczonej, jednak wymaga to udowodnienia rozmiaru poniesionej szkody, co może być trudne, a nadto nie prowadzi do zamierzonego skutku w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej.

PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAŻY MIESZKANIA
FINANSOWANEGO KREDYTEM HIPOTECZNYM
zawarta w …… w dniu ……, zwana dalej: „Umową”, pomiędzy:

Określenie stron umowy

Bardzo ważnym jest, aby w treści umowy w sposób precyzyjny wskazać strony umowy, podając dokładne dane osobowe, adres zamieszkania, numer PESEL, numer dowodu osobistego, w celu umożliwienia ich identyfikacji.

Panią/Panem
……
zamieszkałą/ym w ….. (…… – ……) przy ul. ……., PESEL: ……, legitymującą/ym się dowodem osobistym wydanym przez …………………………., numer ……., zwaną/ym dalej „Sprzedawcą”;
a
Panią/Panem
……
zamieszkałą/ym w ….. (…… – ……) przy ul. ……., PESEL: ……, legitymującą/ym się dowodem osobistym wydanym przez …………………………, numer ……., zwaną/ym dalej „Kupującym”;
Sprzedawca i Kupujący są dalej zwani łącznie „Stronami”;
o treści następującej:

Oświadczenia Sprzedawcy

W tym miejscu należy dokładnie opisać lokal będący przedmiotem umowy przedwstępnej, poprzez podanie jego numeru porządkowego oraz adresu budynku, w którym się znajduje, numeru księgi wieczystej oraz poprzez wskazanie powierzchni lokalu, kondygnacji, na której się znajduje i pomieszczeń, które składają się na lokal oraz do niego przynależą (np. komórka, garaż). Warto też dodać, że prawo własności przysługujące Sprzedawcy nie jest w żaden sposób obciążone innym prawem, np. hipoteką; takie oświadczenie zabezpiecza interes Kupującego w sytuacji, gdyby okazało się, że już po zawarciu umowy przyrzeczonej zgłoszą się do niego osoby trzecie, będące wierzycielami Sprzedawcy, wobec których na Lokalu mieszkalnym ustanowione były jakiekolwiek zabezpieczenia z tytułu zaciągniętych przez Sprzedawcę długów.

Umowa przedwstępna w swej istocie zawiera przyrzeczenie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy może zostać na wniosek nabywcy wpisane do księgi wieczystej lokalu (w dziale III). Wpis roszczenia do księgi wieczystej wywoła m.in. taki skutek, że jeżeli mimo zawarcia umowy przedwstępnej, właściciel przeniesie własność nieruchomości na inną osobę, nabywca, będący stroną umowy przedwstępnej będzie mógł dochodzić swoich praw także od tego, kto nieruchomość tę nabył.

§ 1 Oświadczenia Sprzedawcy
Sprzedawca oświadcza, że:
1) jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr ……, znajdującego się w budynku wielolokalowym położonym w …… przy ul. …… , dla którego Sąd Rejonowy …….., …… Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …… (zwanego dalej „Lokalem mieszkalnym”), na dowód czego przedstawia aktualny odpis z tejże księgi na dzień …… – stanowiący załącznik do Umowy;
2) Lokal mieszkalny usytuowany jest na …… kondygnacji budynku wielolokalowego, o którym mowa w pkt 1) powyżej, składa się z ……. pomieszczeń (……, ……, ……., ………), o łącznej powierzchni ……….. (………) m2, wyposażony jest we wszystkie urządzenia komunalne, tj. centralne ogrzewanie, ciepłą wodę, instalację gazową, elektryczną i wodno-kanalizacyjną;
3) z własnością Lokalu mieszkalnego związany jest udział wynoszący ……… części we współwłasności nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą o nr .……………;
4) Lokal mieszkalny należy do jego majątku osobistego i nie jest obciążony żadnymi prawami osób trzecich, a także nie jest przedmiotem postępowania egzekucyjnego; tym samym zawarcie Umowy nie naruszy praw osób trzecich, zaś Sprzedawca nie stanie się w ten sposób niewypłacalny wobec swoich wierzycieli;
5) prowadzi działalność gospodarczą pod firmą……………./nie prowadzi działalności gospodarczej, nie ciążą na nim zaległości podatkowe ani innego rodzaju należności o charakterze publicznoprawnym, które mogłyby skutkować odpowiedzialnością zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w tym w szczególności wynikającymi z treści art. 112 ustawy Ordynacja podatkowa;
6) wyraża zgodę na wpis roszczenia Kupującego o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej;
7) wymelduje wszystkie osoby z mieszkania do czasu podpisania Umowy przyrzeczonej/w dniu podpisania Umowy przyrzeczonej/ ……………. dni po podpisaniu Umowy przyrzeczonej.

Przedmiot umowy

Kolejnym istotnym elementem jest precyzyjne określenie zobowiązań stron, tak jak to zostało uczynione w § 2 omawianego wzoru umowy, a mianowicie, że strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną, tj. umowę sprzedaży opisanego lokalu.

§ 2 Przedmiot Umowy
Strony zobowiązują się do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży (zwanej dalej „Umową przyrzeczoną”), na podstawie której Sprzedawca sprzeda Kupującemu Lokal mieszkalny wraz z prawami związanymi z jego własnością, zaś Kupujący prawa te nabędzie za cenę …… (słownie: ……) złotych.

Określenie sposobu finansowania nabycia przedmiotu umowy

Kupujący w tym miejscu oświadcza, że lokal zostanie nabyty ze środków uzyskanych z kredytu hipotecznego, o który Sprzedawca będzie wnioskował w określonym w umowie terminie. Konsekwencją tego postanowienia jest doprecyzowanie w umowie, że Sprzedawca udostępni Lokal mieszkalny Kupującemu w celu przeprowadzenia oględzin przez rzeczoznawcę majątkowego.

W umowie warto dodać, że umowa została zawarta pod warunkiem, iż w określonym terminie Kupujący uzyska kredyt hipoteczny na nabycie przedmiotu umowy. Jest to tzw. warunek rozwiązujący, który oznacza, że w przypadku nieuzyskania w przewidzianym w umowie terminie kredytu, Sprzedawca nie będzie związany postanowieniami umowy i będzie mógł podjąć rozmowy z innym podmiotem, zmierzające do sprzedaży lokalu. Strony mogą ponadto wskazać, że brak udzielenia kredytu hipotecznego przez bank Kupującemu będzie traktowany jako niezawarcie umowy z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi Kupujący. To postanowienie nie jest konieczne, jednak jego zamieszczenie w umowie jest korzystne dla Sprzedawcy, ponieważ w przypadku zaistnienia takiej sytuacji będzie on mógł domagać się zapłaty kary umownej przez Kupującego (zob. § 6 umowy). Jest to również dodatkowy czynnik mobilizujący Kupującego, dzięki któremu być może podejmie on większe starania o uzyskanie kredytu.

§ 3 Finansowanie nabycia Lokalu mieszkalnego
1. Kupujący oświadcza, że:
1) nabycie Lokalu mieszkalnego zostanie sfinansowane za środki pochodzące z kredytu hipotecznego udzielonego przez bank;
2) wystąpił do Banku ………………, zwanego dalej: „Bankiem”, z wnioskiem o udzielenie kredytu hipotecznego;
3) postępowanie związane z udzieleniem kredytu hipotecznego, w tym zweryfikowanie przez Bank jego zdolności kredytowej może trwać do ……. miesięcy;
2. Sprzedawca wyraża zgodę na udostępnienie Lokalu mieszkalnego w celu umożliwienia Najemcy przeprowadzenia oględzin przez rzeczoznawcę majątkowego wyznaczonego przez Bank w celu oszacowania wartości Lokalu mieszkalnego.
3. Strony zgodnie ustalają, że Umowa zostaje rozwiązana, jeżeli w terminie do dnia …… Kupującemu nie zostanie udzielony przez Bank kredyt hipoteczny na nabycie Lokalu mieszkalnego.
4. Strony zgodnie postawiają, że niezawarcie Umowy przyrzeczonej z powodu nieudzielenia Kupującemu kredytu hipotecznego traktują jako niezawarcie Umowy z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi Kupujący.
5. Kupujący zobowiązany jest poinformować Sprzedawcę o decyzji Banku w przedmiocie udzielenia kredytu hipotecznego w terminie …….. dni od jej uzyskania.

Zawarcie umowy przyrzeczonej

W umowie przedwstępnej należy określić termin, w jakim strony zawrą umowę przyrzeczoną. W tym miejscu strony mogą również ustalić, która ze stron dokona wyboru notariusza oraz kto poniesie koszty czynności notarialnych.

§ 4 Zawarcie umowy przyrzeczonej
1. Strony zobowiązują się zawrzeć Umowę przyrzeczoną w terminie do dnia ......
2. Kupujący/Sprzedawca* jest uprawniony do wybrania notariusza, który sporządzi akt notarialny obejmujący Umowę przyrzeczoną.
3. Strony postanawiają, że koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej poniesie Kupujący/Sprzedawca*, z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego obowiązany jest Kupujący.

Określenie stanu przedmiotu umowy i chwili jego wydania

Kupujący w tym miejscu oświadcza, że znany jest mu stan prawny oraz techniczny lokalu będącego przedmiotem umowy. Strony mogą również już w umowie przedwstępnej ustalić, kiedy i w jaki sposób nastąpi przekazanie lokalu nabywcy.

§ 5 Stan Lokalu mieszkalnego i jego przekazanie
1. Kupujący oświadcza, że obejrzał Lokal mieszkalny, w szczególności zapoznał się z jego stanem prawnym oraz technicznym i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń.
2. Sprzedawca zobowiązany jest do przekazania Kupującemu Lokalu mieszkalnego oraz kluczy do Lokalu mieszkalnego w terminie ………….. dni od dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej.
3. Przekazanie Lokalu mieszkalnego zostanie potwierdzone protokołem sporządzonym przez Strony.

Zadatek

W umowie przedwstępnej strony mogą zastrzec, że Kupujący uiści na rzecz Sprzedającego odpowiednią kwotę tytułem zadatku. Zadatek ten pozwoli zabezpieczyć interesy Stron na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek z nich. Mianowicie, w razie niewykonania umowy przez Sprzedającego, tj. przez niezawarcie przez niego umowy przyrzeczonej, Kupujący może od umowy odstąpić i żądać od Sprzedającego zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W odwrotnej sytuacji, jeżeli to Kupujący nie wykona umowy, Sprzedający będzie mógł odstąpić od umowy, a otrzymany zadatek zachować. Owe odstąpienie od umowy spowoduje, że umowa przedwstępna będzie traktowana jako niezawarta. W razie zawarcia umowy przyrzeczonej, uiszczony zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny.

§ 6 Zadatek
1. W dniu zawarcia Umowy Kupujący wpłacił Sprzedawcy gotówką kwotę ……. (słownie: ……) złotych tytułem zadatku, co Sprzedawca potwierdza.
2. Strony zgodnie postanawiają, że kwota …… (słownie: ……) tytułem pozostałej do zapłaty ceny zostanie zapłacona przez Kupującego w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej.

Kara umowna

W umowie tego rodzaju możliwe jest wprowadzenie postanowień dotyczących kary umownej na wypadek niewykonania zobowiązania przez którąkolwiek ze stron. Kara umowna ma to znaczenie, że w razie jej wprowadzenia do umowy, jej zapłata jest należna drugiej stronie niezależnie od tego, czy druga strona poniosła jakąkolwiek szkodę spowodowaną niezawarciem umowy przyrzeczonej. Postanowienie dotyczące kary umownej nie wyłącza możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych w sytuacji, w której wartość poniesionej szkody przekracza ustaloną w umowie wartość kary umownej, jeżeli umowa tak zastrzega. Należy przy tym pamiętać, że kara umowna może być zastrzeżona wyłącznie w razie niewykonania zobowiązania niepieniężnego, czyli np. niewydania lokalu w określonym terminie, nieuzyskania kredytu itd. Jeśli kara umowna będzie przewidziana w razie niespełnienia zobowiązania pieniężnego (np. brak zapłaty ceny w określonym terminie) – będzie traktowana jako niezastrzeżona.

§ 6 Kara umowna
1. Strony postanawiają, że w przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze Stron, jest ona zobowiązana do zapłacenia drugiej Stronie kary umownej w wysokości …… (słownie: ……) złotych.
2. Kara umowna powinna zostać zapłacona w terminie 14 dni od dnia, do którego Umowa przyrzeczona winna zostać zawarta.
3. Strony są uprawnione do dochodzenia odszkodowania przenoszącego zastrzeżoną karę umowną na zasadach ogólnych.
4. Uprawnienie do żądania zastrzeżonej karu umownej jest niezależne od uprawnień wynikających z zadatku.

Postanowienia końcowe

Postanowienia końcowe stanowią zbiór ogólnych ustaleń stron mających na celu wskazanie kierunków interpretacyjnych w razie wątpliwości oraz możliwości stosowania przepisów prawa w odniesieniu do kwestii, które nie zostały przewidziane przez strony w umowie. W tej części znajdziemy również postanowienia dotyczące formy, w jakiej należy dokonać zmiany umowy. Wskazany w omawianym wzorze rygor nieważności oznacza, że wszelkie zmiany, które strony dokonają w sposób inny niż pisemny (np. ustnie), będą nieważne i strony nie będą nimi związane. Ma to znaczenie zwłaszcza w przypadku ewentualnego dochodzenia roszczeń na drodze sądowej.

Należy również pamiętać, że umowa dla swej ważności wymaga podpisów każdej ze stron. Do umowy zostaną załączone niezbędne dokumenty, między innymi wydruk z księgi wieczystej lokalu.

§ 7 Postanowienia końcowe
1. Postanowienia Umowy stanowią całość porozumienia między Stronami i zastępują wszelkie wcześniejsze umowy, porozumienia i uzgodnienia, ustne lub pisemne, pomiędzy jej Stronami w odniesieniu do jej przedmiotu. Wszelkie załączniki wskazane w treści Umowy stanowią jej integralną część.
2. Wszystkie nagłówki Umowy zostały umieszczone wyłącznie w celu ułatwienia orientacji w jej treści i nie mają wpływu na interpretację postanowień Umowy.
3. Wszelkie zmiany Umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
4. Wszelkie spory wynikające z Umowy, Strony poddają sądowi powszechnemu właściwemu dla miejsca zamieszkania Sprzedawcy/Kupującego*.
5. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.
6. Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

Załączniki do Umowy:
1) wydruk odpisu księgi wieczystej nr …… na dzień ……

Pobierz darmowy wzór umowy sprzedaży mieszkania na kredyt hipoteczny:

Pobierz DOC

Pobierz PDF

Adrianna Michałowicz - Adwokat w Lubasz i Wspólnicy - Kancelarii Radców Prawnych sp.k. Specjalizuje się w prawie cywilnym, ochronie danych osobowych oraz prawie własności intelektualnej. Posiada doświadczenie w zakresie obsługi prawnej spółek prawa handlowego i przedsiębiorców. Ukończyła aplikację adwokacką przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Łodzi. Doktorantka w Katedrze Europejskiego Prawa Gospodarczego Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Łódzkiego oraz absolwentka Wydziału Prawa i Administracji UŁ, jak i Wydziału Studiów Międzynarodowych i Politologicznych UŁ. Absolwentka Szkoły Prawa Francuskiego UŁ i Uniwersytetu w Tours.