Nieruchomosci-online.pl - Tu zaczyna się dom tu zaczyna się dom

  • Blog
  • Kupno
  • Potrzeba zmian będzie motorem napędowym polskich miast

Potrzeba zmian będzie motorem napędowym polskich miast

Michalina Janyszek
Komentarze

Nawet utrzymująca się od 2022 roku zła koniunktura nie powstrzyma procesu zmian na rynku. Działania adaptacyjne zostaną wymuszone przez wysokie ceny energii oraz kryzys migracyjny i klimatyczny. Wdrożenie niezbędnych reform nie będzie możliwe bez wsparcia finansowego władz. Takie wnioski wynikają z raportu “Fundamenty Przyszłości” opracowanego przez firmę 4CF The Futures Literacy Company na zlecenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich oraz Skanska Residential Development Poland.

Budować lepiej i taniej

Celem analiz dokonanych w raporcie jest wsparcie działań społecznych oraz planowania inwestycji w polskich miastach w ciągu najbliższych 4 lat. Specjaliści zakładają, że mimo starań do 2027 nie uda się znacząco zwiększyć dostępności mieszkań w budynkach neutralnych energetycznie. Rozwiązaniem może okazać się promowanie projektów budynków energooszczędnych. Najbliższe lata przyniosą programową falę renowacji budynków (LINK). Będzie to związane z realizacją planu obowiązującego we wszystkich krajach Unii. Możemy zakładać, że do roku 2030 termomodernizacji zostanie poddanych w Polsce 236 tys. budynków rocznie. Już teraz do obowiązków właścicieli lub zarządców nieruchomości należy posiadanie świadectwa energetycznego podległej im zabudowy. Termomodernizacja istniejącej zabudowy musi skupić się na podniesieniu izolacyjności cieplnej ścian i przegród oraz zapewnieniu nowoczesnej oraz przyjaznej środowisku instalacji cieplnej.

Na rynku budowlanym bardziej popularne staną prefabrykaty. Jednak dla kupców nabierze znaczenia nie tylko cena, ale i jakość materiałów. Prace remontowe w najbliższych latach będą kosztowne. W związku z tym będą wybierane droższe prefabrykaty - wyższej jakości i bardziej wytrzymałe. Elementy wymagające niewielkiej obróbki coraz częściej mogą pojawiać się na etapie prac wykończeniowych. Rozszerzenie użycia prefabrykatów może przełożyć się na tempo i koszt prac budowlanych przy inwestycjach dotyczących zabudowy wielorodzinnej.

Przyszłość pod znakiem cyfryzacji

Według specjalistów w najbliższych latach coraz bardziej powszechne staną się rozwiązania cyfrowe dedykowane branży mieszkaniowej. Obejmą one nie tylko obrót nieruchomościami, ale i prowadzenie inwestycji. W raporcie czytamy o tym:

“(W najbliższych latach) Kluczową rolę odgrywa gromadzenie danych w systemie zarządzania budową (BIM) na każdym z etapów inwestycji, ponieważ optymalizuje koszty i usprawnia zarządzanie. Coraz większe znaczenie mają też technologie związane ze smart home i smart building“.

Przyszłość przynosi nam nowe pole konkurencji. Jest nim projektowanie budynków tak, by były funkcjonalnym połączeniem świata cyfrowego z realnym. Najnowsze technologie wykorzystują do tego aplikacje mobilne, czujniki i inne urządzenia, tworzące internet rzeczy.

Trudna kwestia rozwoju miast

W odpowiedzi na pojawiające się wyzwania w najbliższych latach na rynku nieruchomości zacznie królować suburbanizacja. Specjaliści przewidują, że największą przeszkodą w rozwoju miast będzie niska dostępność gruntów. Wielu deweloperów decyduje się na inwestycje w miejscowościach sąsiadujących z metropoliami. Strefa podmiejska może stać się też bardziej atrakcyjna dla planów dotyczących budowy punktów usługowych i biur. Więcej danych o rynkach lokalnych znajdziesz w raporcie "Krajobraz lokalnych rynków nieruchomości".

Również inwestorzy prywatni coraz częściej decydują się na mieszkanie lub dom w pewnej odległości od centrum. Przyszłość stoi pod znakiem coraz powszechniejszego modelu pracy zdalnej czy hybrydowej. Przez to lokalizacja w centrum staje się mniej znacząca. Zamiast tego kupcy bardziej cenią metraż i wygodę mieszkania. Liczy się dla nich dostęp do terenów zielonych i zabudowa pozwalająca załatwić najważniejsze sprawy lokalnie.

Budowa infrastruktury terenów podmiejskich i zapewnienie mieszkańcom terenów rekreacyjnych jakich oczekują w praktyce okazuje się trudne i kosztowne. Dlatego w najbliższej przyszłości koszty wdrożenia założeń miasta 15-minutowego muszą ponieść deweloperzy. A co ze stojącymi już budynkami? Rewitalizacja istniejącej zabudowy w duchu tej idei to jeden z głównych celów Krajowej Polityki Miejskiej 2030. Dokument ten formułuje rozwiązania i plany administracji rządowej na rzecz zrównoważonego rozwoju miast.

Autorzy analizy zaznaczają:

“Realizacja idei miasta 15-minutowego może dokonać się na obszarach już zabudowanych wraz z rewitalizacją, a wszelkie nowe tereny powinny być zagospodarowywane tak, aby zapewnić dostępność do podstawowych usług w pobliżu miejsca zamieszkania.”

Będzie to szczególnie potrzebne, bo w perspektywie kilku najbliższych lat popyt na mieszkania z pewnością nie spadnie. Niska podaż i brak ograniczeń w postaci podatku katastralnego mogą sprawić, że popularne staną się spekulacyjne zakupy nieruchomości w miastach. Mieszkanie na własność wciąż będzie wyznacznikiem statusu społecznego, a nieruchomość dobrem pożądanym. W najbliższych latach trend ten będzie szedł w parze z niską dostępnością kredytów. Na własne lokum będzie mogła sobie pozwolić coraz węższa grupa nabywców.

Twórcy raportu próbują też odpowiedzieć na kilka ważnych pytań związanych z przyszłością branży nieruchomości. Jedno z nich dotyczy skali zastosowania wspomnianych już prefabrykatów i budynków wznoszonych w technice modułowej. Z jednej strony mogą być one popularniejsze ze względu na niższe koszty budowy i lepsze tempo prac. Z drugiej analitycy zauważają, że rozwój tej technologii ogranicza indywidualizm zabudowy i często utrudnia optymalne wykorzystanie działki. Stosowanie prefabrykatów na szeroką skalę może też powodować opóźnienia w ich produkcji i transporcie.

Kwestią sporną jest też droga rozwoju miast na przestrzeni kilku najbliższych lat. Z jednej strony zabudowa przedmieść może sprzyjać suburbanizacji i wyludnianiu się centralnych dzielnic miast. Z drugiej rozwinięta infrastruktura wciąż zapewnia wyższą jakość życia mieszkańcom metropolii. Jeśli przedmieścia nie zapewniają dostępu do usług w myśl idei miasta 15-minutowego, mieszkanie w ścisłym centrum wciąż może być uznawane za luksus, do którego, mimo ścisku na ulicach i hałasu, warto dążyć.

Czy w świetle omawianych prognoz uda się wypełnić lukę mieszkaniową, która w najbliższych miesiącach będzie się poszerzać? Odpowiedź na to pytanie brzmi: nie. Nawet zintegrowane działania rządu mające na celu uwolnienie działek budowlanych nie zrównoważą niedoboru odpowiednich parceli. Rozwój strefy podmiejskiej nie może być remedium na problemy mieszkaniowe wszystkich nabywców. Prócz tego ceny nieruchomości nawet w mniej atrakcyjnych lokalizacjach wciąż będą wysokie. Jeśli sytuacja polskiego kredytobiorcy się nie poprawi, luka pozostanie.

Analiza ukazuje się w trudnym dla rynku momencie. Widoczny spadek transakcji i zastój podażowy splatają się ze spowolnieniem gospodarczym. To wszystko przy rosnących kosztach najmu i coraz wyższej inflacji. W obliczu globalnej niepewności gospodarczej spada wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne. Sytuacja, z której wychodzimy, nie skłania do optymistycznych nastrojów. Raport zawiera informacje dotyczące zarówno szans, jak i zagrożeń, przed którymi stoi polska branża nieruchomości.

Mało prawdopodobne jest wprowadzenie radykalnych innowacji technologicznych w budownictwie. Najbliższe lata nie przyniosą też raczej głębokiej zmiany polityki mieszkaniowej w Polsce. Z analizy wynika, że zaniedbane dzielnice miast prędzej doczekają się nowej zabudowy niż rewitalizacji zastanych budynków. Spodziewać się można za to drobnych ulepszeń metod budowlanych i w zakresie smart home, i nowych nieruchomości zachowujących wysokie standardy energetyczne.

Artykuł powstał na podstawie: "Fundamenty przyszłości. Średnioterminowe perspektywy zmian na rynku nieruchomości w polskich miastach. Raport foresightowy", Polski Związek Firm Deweloperskich


Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.

Zobacz także