Początek 2025 roku przyniósł lekkie ożywienie na rynku nieruchomości, ale nie przełom. Choć widać poprawę w nastrojach – potwierdzoną wzrostem wartości Nastrojometru – to rynek wciąż działa w trybie „czekam i obserwuję”. Kupujący i sprzedający analizują sytuację, ale wciąż rzadko przechodzą do konkretnych decyzji. Co zatem powinien wiedzieć pośrednik, który chce skutecznie rozmawiać z klientami w II kwartale?

Wartość indeksu nastrojów rynkowych po I kwartale 2025 wyniosła 53,55 pkt – to znaczący wzrost wobec 47,62 pkt w poprzednim kwartale. Po kilku miesiącach spadków mamy powrót powyżej granicy optymizmu (50 pkt). Rynek daje wyraźne sygnały, że coś się ruszyło. Choć nie jest to jeszcze wyraźne odbicie, pośrednicy mają w rękach mocny argument: sytuacja się stabilizuje, a ostrożny optymizm wraca do gry.

– Choć wzrost wskaźnika można uznać za pozytywny sygnał, to jego źródłem nie jest zwiększona liczba transakcji, ale raczej większa jednorodność w nastawieniu uczestników rynku, którzy nie czekają już z decyzjami. Dodatkowo, obniżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej w maju 2025 roku o 50 pkt bazowych daje nadzieję na jeszcze większą dostępność kredytów, co wskazuje na budowanie trwałego fundamentu dla pobudzenia popyt organicznego, dla własnych potrzeb. Inflacja wciąż utrzymująca się na poziomie 4,9 proc., nadal nie pozwala na drastyczne luzowanie polityki pieniężnej, co powoduje utrzymywanie się cen w ryzach, ale i zachęca do negocjacji – komentuje dr hab. Bogusław Półtorak, prof. UEW, autor komentarza ekonomicznego do wyników badania.

– Ceny ofertowe nadal są wysokie, ale coraz więcej właścicieli jest gotowych do negocjacji. Mimo poprawy nastrojów nadal widzimy rynek pełen kalkulacji, nie emocji. Sprzedający wstrzymywali się z decyzjami, licząc na uruchomienie programu dopłat, a kupujący – na spadek rat i bardziej dostępne kredyty. Obie strony zyskały trochę więcej spokoju, ale rynek wciąż nie działa płynnie. Nastrojometr pokazuje, że sytuacja się normalizuje, ale przeciąganie liny między stronami transakcji trwa. W dodatku spodziewamy się dalszego wzrostu podaży – więcej właścicieli zaczyna wystawiać swoje nieruchomości, co może wpłynąć na wzrost konkurencji wśród sprzedających – zauważa Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl.

Kupujący kontra sprzedający – kto ma dziś silniejszą pozycję?

Rynek nieruchomości w Polsce po I kwartale 2025 r. przypomina nieco rozgrywkę szachową – ruchy są ostrożne, gracze uważnie analizują sytuację, a nikt nie chce wykonać nieprzemyślanego posunięcia. Choć nastroje po zimie nieco się poprawiły, to nadal więcej jest wyczekiwania niż zdecydowanych ruchów. W którą stronę przeważa szala – kupujących czy sprzedających?

🟠 Co robią kupujący?

• Czekają. Przede wszystkim na konkrety dotyczące rządowego programu „Pierwsze klucze” lub na dalszy spadek stóp procentowych.
• Analizują, ale nie decydują. Coraz częściej oglądają mieszkania i pytają o warunki, ale rzadziej składają oferty.
• Liczą na negocjacje. W obecnym układzie to właśnie kupujący mają więcej atutów w ręku – więcej ofert na rynku, nieco niższe ceny transakcyjne i świadomość, że część sprzedających jest gotowa na kompromis.

Dla wielu z nich rynek stał się mniej chaotyczny, ale bardziej skomplikowany. Jak podkreślają pośrednicy, kupujący są dziś lepiej przygotowani, bardziej analityczni i ostrożni – a decyzje podejmują tylko wtedy, gdy oferta naprawdę się broni.

🟠 Jak reagują  sprzedający?

• Również czekają. Część właścicieli liczy, że po uruchomieniu programu dopłat ceny wzrosną – dlatego zwlekają z wystawieniem oferty.
• Działają aktywnie. Ci, którzy już zdecydowali się sprzedać, robią to zazwyczaj z realistycznym podejściem do ceny.
• Testują rynek. Niektórzy wciąż publikują oferty z wygórowanymi stawkami, ale coraz więcej osób schodzi z ceny po tygodniach bez odzewu.

Widać wyraźnie, że sprzedający są bardziej podzieleni – na tych, którzy chcą jeszcze poczekać, i tych, którzy wolą sprzedać teraz, zanim konkurencja wzrośnie.

🟠 Kto dziś ma silniejszą pozycję?

W obecnym układzie trudno mówić o wyraźnej przewadze jednej ze stron, ale to kupujący mają dziś więcej argumentów po swojej stronie:

• większy wybór ofert
• ceny coraz częściej „do rozmowy”
• sprzedający otwarci na negocjacje
• rynek nie pędzi – można działać spokojnie, bez presji

Z kolei sprzedający, choć nadal nie są w złej pozycji, muszą być bardziej elastyczni – szczególnie w segmencie większych mieszkań i domów, gdzie konkurencja rośnie, a czas sprzedaży się wydłuża.

🟠 Jak rozmawiać z klientami?

• Z kupującym: nie poganiaj – pokaż, co się dzieje
• Ze sprzedającym: nie obiecuj wzrostów – pokaż realia

Nastrojometr: czuły termometr emocji na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości żyje emocjami. Wystarczy spojrzeć na wskaźnik INPON, czyli Nastrojometr rynku nieruchomości, który od kilku lat pokazuje, jak reagują na zmiany uczestnicy rynku – kupujący i sprzedający. To nie tylko liczby, ale też „temperatura” tego, jak postrzegamy rynek w danym momencie.

Od euforii przez wyhamowanie do poprawy

W ciągu ostatnich trzech lat wykres Nastrojometru przypomina sinusoidę. Rekordowe nastroje w segmencie mieszkań (71 pkt) pojawiły się w III kw. 2023 r., kiedy na pełnych obrotach działał program BK2%, a RPP obniżyła stopy procentowe. Rok 2024 przyniósł schłodzenie – brak programów wsparcia i trudne warunki kredytowe sprawiły, że nastroje systematycznie się pogarszały.

I kwartał 2025 roku przyniósł poprawę nastrojów. Indeks dla kategorii mieszkań wzrósł do 54,5 pkt. Powody? Po pierwsze: zapowiedź nowego programu „Pierwsze Klucze”, która tchnęła nadzieję w klientów, mimo że szczegółów nadal brak. Po drugie: początek roku i naturalne ożywienie na rynku. I wreszcie – długo oczekiwana decyzja Rady Polityki Pieniężnej.

W maju RPP obniżyła stopy procentowe – po raz pierwszy od jesieni 2023 r. To ważny sygnał, który może realnie wpłynąć na decyzje zakupowe. Mniejsze raty i poprawa zdolności kredytowej to coś, co kupujący odczują szybciej niż efekty ewentualnych dopłat.

Rynek zależy od atmosfery

Jak pokazuje badanie nastrojów Nieruchomosci-online.pl, decyzje zakupowe i sprzedażowe nie są za każdym razem czysto kalkulacyjne. Na to, czy klient kliknie „zadzwoń” w ogłoszeniu, wpływa też atmosfera na rynku, a nie tylko notowania WIBOR-u. A Nastrojometr doskonale oddaje to, co trudno zmierzyć – czy ludzie są gotowi działać.

– Klienci nie czytają raportów bankowych. Oni chłoną nagłówki, komentarze znajomych, wrażenia z rozmów z agentami. Emocje odgrywają tu ogromną rolę. Obniżka stóp i zapowiedź programu mogą być impulsami, które pchną rynek do przodu. Ale jak pokazuje historia, często to nie same liczby zmieniają bieg wydarzeń, tylko to, jak je odbierają ludzie – mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.

Podsumowanie

• Rynek nie śpi – ale działa ostrożnie.
• Klienci nie potrzebują presji, tylko konkretów.
• To idealny moment, by budować zaufanie przez wiedzę.
• Pośrednik, który potrafi pokazać kontekst, staje się dla klienta partnerem – nie tylko „osobą od otwierania drzwi”.

Pobierz raport

Alicja Palińska - Brand manager w zespole Nieruchomosci-online.pl. Od 13 lat związana z portalem Nieruchomosci-online.pl, gdzie realizuje projekty związane z rozwojem serwisu oraz strategią komunikacji i promocji marki. Z zamiłowania do analityki i danych od 2020 r. odpowiada za tworzenie indeksu nastrojów rynkowych – pierwszego barometru koniunktury na rynku wtórnym, opartego na ocenach i prognozach pośredników z całej Polski (INPON). Przygotowuje też raporty i artykuły dotyczące polskiego rynku mieszkaniowego. Członek zespołu redakcyjnego e-magazynu „ESTATE” dla profesjonalistów z branży nieruchomości.