Po wyraźnym odbiciu na początku roku rynek nieruchomości wyhamował i wszedł w okres większej ostrożności. Ale to i tak lepiej niż rok temu. Kupujący są świadomi swoich przewag, a zbyt wysokie oczekiwania sprzedających dość szybko weryfikuje rynek – wynika z badania nastrojów rynkowych po II kw. 2026.

Nastrojometr rynku nieruchomości, opracowywany co kwartał przez portal Nieruchomosci-online.pl wraz z Uniwersytetem Ekonomicznym we Wrocławiu, osiągnął po II kwartale 2026 r. poziom 55,64 pkt na 100, gdzie wartość powyżej 50 oznacza optymizm na rynku. To wynik o około 2,7 pkt niższy niż kwartał wcześniej, ale jednocześnie o 1,3 pkt wyższy niż przed rokiem i lepszy niż we wszystkich kwartałach 2025 r. Indeks pozostaje powyżej granicy optymizmu już szósty kwartał z rzędu.

Rynek nie wszedł w fazę pogorszenia, jednak wyraźnie osłabło przekonanie, że nastąpi wyraźna poprawa.

W praktyce oznacza to, że rynek przechodzi od oczekiwania na wyraźne ożywienie do spokojnej stabilizacji:

• nastroje nadal są pozytywne, ale wyraźnie słabsze niż na początku roku;
• kupujący pozostają aktywni, lecz są selektywni i nie działają pod presją;
• sprzedający coraz częściej muszą dostosowywać ceny do możliwości klientów;
• rośnie znaczenie jakości, kosztów utrzymania i właściwego przygotowania oferty.

Potwierdzają to indywidualne oceny pośredników. 59,42 proc. badanych reprezentowało nastawienie neutralne, niespełna 34 proc. optymistyczne, a około 7 proc. pesymistyczne. W porównaniu z poprzednim kwartałem wyraźnie ubyło optymistów, ale nie przełożyło się to na równie silny wzrost pesymizmu. Większość pośredników przyjęła postawę wyczekującą: „sprawdzamy, co wydarzy się dalej”.

Kupujący: mają czas, wybór i coraz większe wymagania

Z odpowiedzi pośredników wyłania się obraz kupującego, który wrócił na rynek, ale podejmuje decyzje znacznie ostrożniej niż w okresach silnego popytu. Klienci mają dziś szeroki wybór ofert, dlatego częściej porównują nieruchomości, sprawdzają ich stan techniczny i analizują całkowity koszt zakupu oraz późniejszego utrzymania.

Nie ma już kolejek chętnych do każdej wystawionej nieruchomości. Samo zainteresowanie nie oznacza szybkiej transakcji. Kupujący oglądają więcej ofert, negocjują i rezygnują, gdy cena nie odpowiada jakości nieruchomości. Wysoki czynsz, nieefektywne ogrzewanie, zły stan techniczny czy perspektywa kosztownego remontu mogą przesądzić o rezygnacji z zakupu.

Najbardziej poszukiwane pozostają mniejsze mieszkania, szczególnie dwupokojowe, dobrze rozplanowane, gotowe do zamieszkania i położone w atrakcyjnej lub dobrze skomunikowanej lokalizacji. W ich przypadku proces decyzyjny może być znacznie krótszy, a przewaga kupującego wyraźnie się zmniejsza.

Największe znaczenie mają obecnie:

• realna cena dopasowana do lokalnego rynku;
• dobry stan techniczny i możliwość zamieszkania bez remontu;
• wysokość czynszu, koszty ogrzewania i energochłonność budynku;
• funkcjonalny układ i umiarkowany metraż;
• dobra komunikacja i dostęp do codziennej infrastruktury;
• spokojne otoczenie i komfort życia.

Z perspektywy pośrednika coraz większego znaczenia nabiera nie samo generowanie zainteresowania, lecz pomoc klientowi w porównaniu ofert, ocenie kosztów i podjęciu decyzji opartej na realnych potrzebach.

Sprzedający: rynek coraz skuteczniej weryfikuje oczekiwania cenowe

Po stronie podaży nadal widoczna jest duża liczba ofert, szczególnie na rynku wtórnym. Daje to kupującym komfort wyboru i wzmacnia ich pozycję negocjacyjną.

Część sprzedających nadal liczy na ceny z okresu boomu i próbuje utrzymać wysokie oczekiwania. Takie oferty pozostają jednak na rynku dłużej. Właściciele, którym zależy na czasie, coraz częściej decydują się na korektę ceny albo otwierają na negocjacje.

Rynek premiuje obecnie oferty, które są:

• prawidłowo wycenione;
• dobrze przygotowane i profesjonalnie zaprezentowane;
• gotowe do zamieszkania;
• tanie lub przewidywalne w utrzymaniu;
• dopasowane do aktualnych potrzeb kupujących.

Sama dobra lokalizacja nie zawsze wystarcza do obrony wysokiej ceny. Kupujący zestawiają ją ze standardem, metrażem, kosztami eksploatacji i dostępnością konkurencyjnych ofert.

Na rynku pierwotnym deweloperzy częściej niż bezpośrednie obniżki stosują dodatki, takie jak miejsce postojowe lub komórka lokatorska. Duża podaż nowych mieszkań wywiera jednak presję także na rynek wtórny, ponieważ daje klientom dodatkową alternatywę i wyznacza punkt odniesienia dla cen starszych lokali.

Ceny: selektywna stabilizacja zamiast jednego kierunku

Wyniki badania nie wskazują na jeden wspólny kierunek zmian cen na całym rynku. Sytuacja jest silnie uzależniona od segmentu, lokalizacji i jakości oferty.

Pośrednicy spodziewają się wzrostu cen przede wszystkim w przypadku:

• kawalerek na sprzedaż;
• działek budowlanych;
• w mniejszym stopniu kawalerek na wynajem.

Najmniejszych zmian oczekują w odniesieniu do cen domów i stawek najmu większych mieszkań. Presja spadkowa może być natomiast najbardziej widoczna w segmencie lokali biurowych i usługowych.

W praktyce rynek coraz mocniej rozdziela oferty dobre od przeciętnych. Nieruchomości właściwie wycenione, gotowe do zamieszkania i położone w poszukiwanych lokalizacjach mogą nadal utrzymywać cenę. Zawyżone oferty, lokale wymagające remontu lub generujące wysokie koszty utrzymania muszą częściej liczyć się z negocjacjami.

Segmenty: mieszkania nadal najmocniejsze, komercja poniżej kreski

Sześć z ośmiu subindeksów znalazło się powyżej granicy optymizmu. Najwyżej oceniana była sprzedaż kawalerek, a następnie sprzedaż większych mieszkań. Pozytywne nastroje utrzymały się również w segmencie działek, najmu mieszkań i sprzedaży domów.

Jednocześnie tylko dwa subindeksy wzrosły w porównaniu z I kwartałem. Były to segmenty najmu mieszkań, co można częściowo wiązać z sezonowym wzrostem rotacji najemców w połowie roku. Największe spadki odnotowano przy sprzedaży działek i domów.

• Mieszkania – najmocniejszy segment, ale bez znacznego przyspieszenia

Najwyższe wartości subindeksów dotyczą sprzedaży kawalerek(58,8 pkt na 100) i większych mieszkań (58,1 pkt na 100). Nie oznacza to jednak powrotu gwałtownego popytu. Dobrze sprzedają się przede wszystkim mniejsze, właściwie wycenione lokale, które nie wymagają dodatkowych nakładów.

Większe mieszkania częściej pozostają na rynku dłużej. Niemal 52 proc. pośredników wskazało, że ich czas sprzedaży wydłużył się w porównaniu z 2025 r. Najczęściej finalizacja transakcji zajmuje od trzech do sześciu miesięcy.

• Najem – sezonowa poprawa nastrojów przy dużej podaży

Najem kawalerek i większych mieszkań był jedynym obszarem, w którym subindeksy wzrosły kwartał do kwartału (kawalerki najem o 1,9 pkt do poziomu 57,4 pkt; mieszkania większe najem o 1,1 pkt do poziomu 56,2 pkt).

Pośrednicy oczekują też relatywnie stabilnych perspektyw tego rynku w III kwartale. Jednocześnie odpowiedzi otwarte pokazują, że w części lokalizacji rynek najmu jest nasycony. Duża podaż gotowych mieszkań może wydłużać poszukiwanie lokatorów, hamować wzrost stawek i ograniczać rentowność inwestycji.

• Działki i domy – korekta po silnym początku roku

Nastroje w segmencie działek budowlanych spadły o ponad 5 pkt (do poziomu 57,5 pkt), a w segmencie domów o ponad 4 pkt (do poziomu 55,4 pkt). Były to największe korekty w II kwartale.

Nie oznacza to zaniku zainteresowania tymi nieruchomościami, tylko zbliżający się koniec wiosenno-letniego boomu w tych kategoriach. Dobrze sprzedają się atrakcyjne działki o uregulowanej sytuacji planistycznej oraz domy położone na dobrze skomunikowanych obrzeżach dużych miast. Kluczowe pozostają jednak realna cena, koszty utrzymania i dostęp do infrastruktury.

• Lokale biurowe i usługowe – nadal najsłabsza część rynku

Subindeksy dla biur i lokali usługowych pozostały poniżej granicy 50 pkt. Pośrednicy wskazują na dużą podaż, ograniczoną grupę nabywców i najemców oraz coraz dłuższy czas pozostawania ofert na rynku.

W przypadku dużych lokali dodatkowym ograniczeniem są wysokie koszty i mniejsza liczba firm gotowych do zakupu lub najmu większej powierzchni. Praca zdalna oraz ostrożność małych przedsiębiorstw nadal ograniczają zainteresowanie biurami.

Czas życia ofert: szybciej w najmie, znacznie dłużej przy domach i komercji

W większości segmentów pośrednicy zauważają wydłużenie czasu potrzebnego do przeprowadzenia transakcji w porównaniu z 2025 r.

Najsprawniej funkcjonują:

• najem kawalerek – blisko 78 proc. ofert finalizuje się w ciągu maksymalnie trzech miesięcy;
• najem większych mieszkań – około 70 proc.;
• sprzedaż kawalerek – prawie 62 proc.

W przypadku większych mieszkań najczęściej wskazywany czas sprzedaży wynosi od trzech do sześciu miesięcy. Przy domach, działkach oraz lokalach biurowych i usługowych dominuje okres od sześciu miesięcy do roku.

Największa różnica między segmentami wynika z liczby potencjalnych klientów, ceny całkowitej i stopnia dopasowania oferty do bieżących potrzeb. Im droższa i bardziej specyficzna nieruchomość, tym dłużej trwa znalezienie nabywcy.

Lokalizacje: zyskują dobrze skomunikowane obrzeża

Centra największych miast nadal zachowują prestiż i przyciągają część kupujących, jednak wysokie ceny ograniczają popyt. Coraz częściej klienci wybierają dobrze skomunikowane obrzeża oraz tereny podmiejskie.

Najwięcej zyskują lokalizacje, które łączą:

• niższą cenę niż w centrum;
• dostęp do transportu publicznego i głównych dróg;
• szkoły, sklepy, usługi i placówki medyczne;
• bliskość zieleni i terenów rekreacyjnych;
• wygodę codziennego funkcjonowania.

Rodziny częściej wybierają segmenty i domy na obrzeżach, ponieważ mogą tam uzyskać większą powierzchnię w cenie mieszkania położonego bliżej centrum. Nie każda lokalizacja podmiejska korzysta jednak w równym stopniu. Kluczowe są komunikacja i infrastruktura, a część klientów po kilku latach wraca do miasta z powodu kosztów i czasu dojazdów.

Prognozy na III kwartał 2026: stabilizacja z większą ostrożnością

W prognozach na III kwartał pośrednicy najczęściej wskazują brak większych zmian. W większości segmentów odpowiedź „bez zmian” wybierało około 50–60 proc. ankietowanych.

Największe osłabienie wcześniejszego optymizmu dotyczy sprzedaży działek, domów oraz mieszkań. Nie oznacza to, że pośrednicy oczekują nagłego pogorszenia. Osoby, które wcześniej przewidywały wyraźną poprawę, częściej zakładają obecnie stabilizację.

Relatywnie najlepiej oceniane są perspektywy najmu mieszkań. W przypadku najmu kawalerek prawie 54 proc. badanych spodziewa się braku zmian, a ponad 31 proc. poprawy. W najmie większych mieszkań również dominuje stabilizacja.

W sześciu segmentach pośrednicy spodziewają się szybszego wzrostu podaży niż popytu. Wyjątek stanowią sprzedaż kawalerek i działek budowlanych. Największa przewaga podaży nad zainteresowaniem przewidywana jest w przypadku lokali biurowych i usługowych.

Oznacza to, że w kolejnych miesiącach konkurencyjność oferty nadal będzie zależeć przede wszystkim od prawidłowej wyceny, jakości nieruchomości i jej dopasowania do oczekiwań klientów.

Podsumowanie

Po II kwartale 2026 r. rynek nieruchomości wszedł w fazę ostrożnej stabilizacji:

• nastroje pozostają po stronie optymizmu, ale są słabsze niż na początku roku;
• kupujący nadal mają przewagę w większości segmentów, szczególnie na rynku wtórnym;
• popyt jest selektywny i koncentruje się na dobrze wycenionych, funkcjonalnych nieruchomościach;
• wydłuża się czas sprzedaży większych i droższych ofert;
• rynek mieszkaniowy pozostaje wyraźnie mocniejszy niż komercyjny;
• III kwartał powinien przynieść przede wszystkim stabilizację, a nie gwałtowne odbicie.

Najlepiej wyglądają segmenty sprzedaży mieszkań oraz mieszkaniowego rynku najmu. Działki i domy nadal utrzymują się po optymistycznej stronie, choć po silnym początku roku nastroje zostały wyraźnie skorygowane. Komercja pozostaje najsłabszą częścią rynku.

II kwartał nie przyniósł załamania, lecz uspokojenie wcześniejszych oczekiwań. Rynek staje się bardziej wymagający, lokalny i selektywny. Nie każda oferta korzysta z poprawy nastrojów w takim samym stopniu.

Dla pośredników to moment, w którym szczególnie ważne stają się właściwa wycena, dobre przygotowanie nieruchomości oraz pomoc klientom w ocenie kosztów, jakości i realnej wartości oferty.

Alicja Palińska - Brand manager w zespole Nieruchomosci-online.pl. Od 13 lat związana z portalem Nieruchomosci-online.pl, gdzie realizuje projekty związane z rozwojem serwisu oraz strategią komunikacji i promocji marki. Z zamiłowania do analityki i danych od 2020 r. odpowiada za tworzenie indeksu nastrojów rynkowych – pierwszego barometru koniunktury na rynku wtórnym, opartego na ocenach i prognozach pośredników z całej Polski (INPON). Przygotowuje też raporty i artykuły dotyczące polskiego rynku mieszkaniowego. Członek zespołu redakcyjnego e-magazynu „ESTATE” dla profesjonalistów z branży nieruchomości.