Procedury związane z nabyciem nieruchomości z rynku pierwotnego różnią się od tych stosowanych przy transakcjach na rynku wtórnym, co wynika częściowo z lepszej ochrony nabywcy. Aby kupno domu od dewelopera było w pełni bezpieczne, należy przeprowadzić transakcję zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak przygotować się do wizyty u dewelopera?

• Czego dowiesz się z prospektu informacyjnego dewelopera?

• Czym jest umowa rezerwacyjna domu?

• Co warto wiedzieć o umowie deweloperskiej?

• Jak sfinansować zakup domu od dewelopera?

• Jak przeprowadzić odbiór techniczny domu?

• W jaki sposób następuje przeniesienie własności domu od dewelopera?

Jak przygotować się do wizyty u dewelopera?

Zanim udasz się do dewelopera w celu zapoznania się z ofertą, sprawdź, czy masz do czynienia z solidną firmą. Najlepiej zweryfikować to w kilku źródłach. Zawsze warto przeanalizować opinie klientów dewelopera w internecie.  Lepiej jednak podejść do nich z pewną rezerwą, ponieważ doświadczenie mówi, że chętniej dzielimy się w internecie opiniami negatywnymi niż pozytywnymi. Niezadowolony klient potrafi wyolbrzymić nawet mały problem, dlatego pojedyncza historia nie powinna jeszcze przekreślać dewelopera. Co innego, jeśli jest ich więcej i dotyczą poważnych kwestii oraz dużych usterek.

Domy na sprzedaż

Innym źródłem, w którym należy zweryfikować firmę, jest Krajowy Rejestr Sądowy, do którego wpisane są wszystkie firmy działające w postaci innej niż jednoosobowa działalność gospodarcza. Numer KRS można znaleźć na stronie internetowej dewelopera. Powinien on go również udostępnić na naszą prośbę, ponieważ informacje zawarte w rejestrze są jawne i publiczne. Z rejestru dowiemy się kto znajduje się w zarządzie firmy, jaki był jej kapitał początkowy, ale także czy składa na bieżąco sprawozdania finansowe albo czy toczy się wobec niej postępowanie upadłościowe.

Warto również przyjrzeć się poprzednim inwestycjom, które firma zrealizowała. Deweloperzy chętnie chwalą się nimi na swoich stronach internetowych, przedstawiając piękne zdjęcia czy wizualizacje. Lepiej jednak będzie zweryfikować, czy są one zgodne z rzeczywistością, udając się na miejsce. Przy odrobinie szczęścia uda ci się porozmawiać z jakimś mieszkańcem, który może być chętny do podzielenia się swoimi doświadczeniami ze współpracy z deweloperem. Więcej porad znajdziesz tutaj: Sprawdzanie dewelopera przed zakupem mieszkania lub domu

Zanim wybierzesz się do biura projektowego, zapoznaj się z aktualną ofertą i przygotuj ewentualne pytania. Wizytę dobrze jest umówić telefonicznie, ponieważ wtedy masz pewność, że zostanie ci poświęcona odpowiednia ilość czasu, a pracownik będzie mógł oprowadzić cię po placu budowy. Jeśli masz taką możliwość, przed podjęciem decyzji o zakupie obejrzyj kilka inwestycji. Im więcej opcji porównasz, tym większe są szanse, że znajdziesz tę najlepszą.

Kupno domu zapewne poprzedzone będzie negocjacjami. Tutaj dowiesz się, jak je poprowadzić: Negocjacje z deweloperem - jak się przygotować

Czego dowiesz się z prospektu informacyjnego dewelopera?

Zgodnie z ustawą deweloperską, do obowiązków dewelopera wobec nabywcy należy przedstawienie pełnej dokumentacji związanej z inwestycją. Jednym z takich dokumentów jest prospekt informacyjny, który stanowi integralny załącznik do umowy deweloperskiej. Jednak inwestor powinien go udostępnić kupującemu bezpłatnie dużo wcześniej. W prospekcie znajdują się informacje niezbędne do identyfikacji dewelopera – jego dane rejestrowe oraz szczegółowe informacje dotyczące:

• nieruchomości oraz gruntu, na którym inwestycja będzie realizowana, a także jej najbliższego otoczenia,
• posiadania przez dewelopera pozwolenia na budowę,
• sposobu finansowania inwestycji,
• planowanego terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy.

Domy na sprzedaż

Z prospektu można również poznać inne szczegóły dotyczące inwestycji: zapoznać się z harmonogramem prac, sposobem pomiaru powierzchni nieruchomości i zasadami ewentualnych zmian ceny. Deweloper umieszcza tam również informację o planowanych środkach ochrony kupującego, takich jak rachunek powierniczy, gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także o warunkach odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Umieszczenie w prospekcie informacji nieprawdziwych albo nieumieszczenie informacji wymaganych przepisami ustawy deweloperskiej uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej, a dewelopera naraża na odpowiedzialność karną i zarzuty stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów.

Prospekt informacyjny musi być dostarczony na trwałym nośniku i stanowi integralny element umowy deweloperskiej, więc zapisy obu tych dokumentów muszą być spójne.

Czym jest umowa rezerwacyjna domu?

Jeśli potrzebujesz więcej czasu na podjęcie decyzji o zakupie konkretnego domu albo na sprawdzenie swojej zdolności kredytowej, warto rozważyć podpisanie z deweloperem umowy rezerwacyjnej. Jest to gwarancja, że przez określony w umowie czas deweloper nie sprzeda nieruchomości nikomu innemu. Najczęściej jest to związane z wniesieniem określonej opłaty. Ten rodzaj umowy nie jest opisany w umowie deweloperskiej. Stosuje się więc do niej przepisy Kodeksu cywilnego w zakresie umów cywilnoprawnych. Przez to forma i treść umowy są swobodniejsze niż w przypadku umowy kupna-sprzedaży, jednak nie może być ona sprzeczna z ustawą deweloperską.

Domy na sprzedaż

Są pewne niezbędne elementy, które powinny się znaleźć w umowie rezerwacyjnej domu, a należą do nich:

• dane dewelopera (nazwa, dane firmy) i kupującego (PESEL, imię i nazwisko, adres),
• informacje o przedmiocie umowy, czyli wskazanie konkretnej nieruchomości – rodzaj, adres, metraż itp.,
• cena nieruchomości,
• czas zawarcia umowy lub wskazanie daty podpisania umowy deweloperskiej,
• wysokość opłaty rezerwacyjnej,
• konsekwencje dla stron w momencie zerwania umowy.

Zwróć uwagę, z jakiego rodzaju opłatą masz do czynienia przy umowie rezerwacyjnej, mianowicie czy jest to zaliczka, czy zadatek. Ta pierwsza podlega zwrotowi, jeśli umowa nie dojdzie do skutku. W drugim przypadku, jeśli wycofasz się z zakupu, deweloper będzie mógł żądać od ciebie dwukrotności wpłaconej kwoty. Jeśli dojdzie do zakupu, zarówno zaliczka, jak i zadatek zaliczane są na poczet ceny.

Co warto wiedzieć o umowie deweloperskiej?

Kolejnym etapem zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego jest umowa deweloperska. Jest to obowiązkowy element takiej transakcji, który wynika wprost z Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Na podstawie tej umowy deweloper zobowiązuje się do wybudowania domu i  przekazania go nabywcy, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty umówionej ceny. Warto podkreślić, że nie jest to jeszcze umowa ostateczna, a więc nie przenosi własności nieruchomości na nabywcę.

Domy na sprzedaż

Umowa deweloperska musi mieć dla swej ważności formę aktu notarialnego. W umowie takiej powinny się znaleźć:

• określenie stron umowy,
• miejsce i data jej zawarcia,
• informacje o nieruchomości, na której powstanie inwestycja,
• określenie położenia oraz istotnych cech nieruchomości,
• wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera, w tym informacje o rachunku powierniczym i gwarancji bankowej,
• numer pozwolenia na budowę,
• określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy,
• powierzchnia domu i układ pomieszczeń,
• termin rozpoczęcia i zakończenia inwestycji,
• sposób pomiaru powierzchni lokalu,
• zakres i standard prac wykończeniowych,
• warunki odstąpienia od umowy,
• sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze nieruchomości,
• cena nabycia,
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku,
• termin odbioru domu,
• termin przeniesienia na nabywcę prawa do nieruchomości,
• oświadczenie nabywcy, że dokonał odbioru prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznał się z ich treścią.

Więcej o umowie deweloperskiej dowiesz się tutaj: Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Jak sfinansować zakup domu od dewelopera?

Zakup nieruchomości może być sfinansowany gotówką – wówczas nie ma problemu z dodatkowymi formalnościami. Jeśli natomiast finansowany będzie przy pomocy kredytu, to umowa deweloperska stanowi jeden z elementów wniosku kredytowego, więc niezwłocznie po jej podpisaniu należy ją dostarczyć do banku.

Domy na sprzedaż

Po wejściu w życie ustawy deweloperskiej pieniądze nabywców są znacznie lepiej chronione, ponieważ znajdują się one na rachunku powierniczym prowadzonym przez bank, który wypłaca je deweloperowi w miarę postępów w realizacji inwestycji, zgodnie z harmonogramem prac. Dotyczy to także środków na zakup pozyskanych z kredytu hipotecznego. Deweloper otrzymuje je więc w transzach, co niweluje ryzyko utraty wszystkich pieniędzy wpłaconych przez kupującego w sytuacji, gdy deweloper nie ukończy inwestycji i zbankrutuje. Właśnie takie historie, które zdarzały się w przeszłości, były podstawą dla uchwalenia ustawy lepiej chroniącej kupujących.

Więcej o rachunku powierniczym dowiesz się tutaj: Jak działa mieszkaniowy rachunek powierniczy?

Jak przeprowadzić odbiór techniczny domu?

Kiedy prace budowlane są zakończone, a nieruchomość osiąga stan i standard określony w umowie deweloperskiej, kupujący jest informowany o możliwości dokonania odbioru domu. Forma takiego powiadomienia może być telefoniczna lub mailowa i musi być wskazana w umowie deweloperskiej. Jeśli nie masz wiedzy z zakresu budownictwa, warto na odbiór zabrać ze sobą kogoś z uprawnieniami inspektora nadzoru budowlanego albo innego fachowca z branży.

Domy na sprzedaż

Podczas odbioru zwróć uwagę, czy nieruchomość została wykonana zgodnie z umową deweloperską, czy zawiera wszystkie wskazane w niej cechy, czy wielkość pomieszczeń jest taka, jaka powinna być. Dodatkowo warto spojrzeć na wykonanie i jakość zastosowanych materiałów, do czego często potrzebne jest fachowe oko.

Szczególną uwagę należy poświęcić:

• prawidłowemu osadzeniu okien i parapetów,
• właściwemu wstawieniu skrzydeł drzwiowych (nie mogą przeszkadzać w montażu podłogi),
• wykończeniu ścian i podłóg,
• prawidłowemu otwieraniu drzwi i okien,
• dostępności odpływów wody,
• sprawności wentylacji,
• doprowadzeniu mediów,
• metrażowi i układowi pomieszczeń – czy są zgodne z planem.

Wszelkie nieprawidłowości oraz niezgodności z umową należy niezwłocznie zgłosić deweloperowi. Ten powinien wszystkie te rzeczy poprawić lub usunąć, a jeśli nie jest to możliwe, obniżyć umówioną cenę. Mowa tu oczywiście o kwestiach istotnych, wadach, które czynią nieruchomość niezgodną z umową, a w skrajnych przypadkach nienadającą się do pełnienia funkcji określonych w tej umowie. Deweloper ma dwa tygodnie na ustosunkowanie się do usterek opisanych w protokole i 30 dni na ich usunięcie. Jeśli nie dopełni on tych czynności, powinien podać nowy termin oraz uzasadnienie opóźnienia.

W jaki sposób następuje przeniesienie własności domu od dewelopera?

Ostatnim etapem kupna domu od dewelopera jest przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę przez podpisanie umowy przyrzeczonej (końcowej), które następuje po ukończeniu inwestycji i oddaniu nieruchomości do użytkowania. Do tego czasu właścicielem gruntu i domu cały czas pozostaje deweloper.

Domy na sprzedaż

Umowa końcowa musi zawierać:

• opis stanu prawnego nieruchomości,
• postanowienia poświadczające dopełnienie warunków umowy przedwstępnej,
• opis dokumentów niezbędnych do ustanowenia odrębnej własności lokalu,
• rozliczenie wszystkich środków finansowych wnoszonych przez klienta podczas budowy,
• opis zasad określających korzystanie z części wspólnych nieruchomości, jeśli takowe są.

Umowa końcowa musi mieć formę aktu notarialnego. Po jej podpisaniu przez nabywcę i przedstawiciela firmy deweloperskiej notariusz wnioskuje do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie nabywcy do księgi wieczystej.

Dowiedz się więcej:

• Jakie są wady i zalety kupna domu w stanie deweloperskim?

• Jak kupić nowe mieszkanie?

• Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?

• Jakie prawa i obowiązki wynikają z umowy rezerwacyjnej mieszkania?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.