Rygorystyczne warunki przyznawania kredytów i ich wysokie koszty wpłynęły na obniżenie zdolności kredytowej. Zakupy finansowane przez banki zostały więc ograniczone, a po mieszkania na sprzedaż nie ustawiają się już kolejki jak w 2021 roku.

O konsekwencje przegrzania rynku, którego doświadczyliśmy podczas prawie zerowych stóp procentowych, a także – przewrotnie – o pozytywy tej sytuacji pytam Jana Dziekońskiego, eksperta i komentatora rynku mieszkaniowego, założyciela portalu analiz FLTR.pl.

Jak mniejsza liczba kredytów wpływa dziś na ceny i na popyt?

Zmniejszenie akcji kredytowej i wzrost kosztów kredytów mają szereg reperkusji, które – w skrócie – prowadzą do spadku sprzedaży mieszkań i presji na spadek cen.

Po pierwsze, zdecydowanie spada udział zakupów kredytowych, zwłaszcza w przypadku osób z segmentu ekonomicznego, dla których kredyt był „być albo nie być”. To przede wszystkim osoby młode, nabywające pierwsze mieszkanie, których na rynku było dotychczas najwięcej.

Po drugie, spada też tak zwany wtórny popyt gotówkowy. Ktoś, kto normalnie sprzedałby swoje mniejsze mieszkanie klientowi posiłkującemu się kredytem, żeby kupić większy lokal za gotówkę ze sprzedaży, nagle zostaje z niczym lub znacznie dłużej musi czekać na kupca.

Te dwa efekty radykalnie zmniejszają łączny popyt na rynku. W ostatnim roku spadek sprzedaży mieszkań wyniósł około 40–60% zależnie od miasta i segmentu rynku. Trzeba pamiętać, że zakupy wspierane kredytem stanowiły do 2021 roku ponad 50% łącznej liczby zakupów. Obecnie stanowią one zapewne mniej niż 30% i w efekcie spadają łączne obroty na rynku.

Jak ta sytuacja wpływa na zachowania kupujących i sprzedających?

Kupujący, którzy pozostali na rynku, głównie gotówkowicze, stali się znacznie mniej elastyczni. Nie akceptują tak łatwo cen proponowanych przez sprzedających – w końcu nie mogą szastać tanim kredytem, widzą też, co się dzieje na rynku. Sprzedający – zwłaszcza na rynku wtórnym – stają się bardziej otwarci na oferty kupujących. Nawet jeśli nie czują oni presji wyższych rat kredytów, to przy niskim zainteresowaniu mogą być skłonni do akceptacji propozycji obniżek – szczególnie, jeśli powodem sprzedaży jest chęć zakupu innej nieruchomości, spieniężenie spadku czy też rozwód.

Im dłużej taka sytuacja będzie się utrzymywała, tym presja na spadek cen będzie mocniejsza i bardziej wyrazista. Natomiast od początku 2023 roku obserwowane jest większe zainteresowanie kupujących, którzy albo  spekulują, że nastąpi niedobór mieszkań po wejściu w życie programu Bezpieczny Kredyt i z tego powodu dokonują zakupu, albo wręcz rezerwują dla siebie lokal pod ten program. Zwiększyła się też liczba zapytań kredytowych, zwłaszcza w lutym, po poluzowaniu buforu KNF na ryzyko stopy procentowej. Jest to pozytywny sygnał, choć popyt ten jest znacznie poniżej poziomów z ostatniej dekady.

Zapytam trochę przewrotnie: czy zatrzymanie akcji kredytowej ma plusy z punktu widzenia rozwoju rynku nieruchomości?

Optymista w każdej sytuacji widzi jakieś plusy! Spadek zdolności kredytowej, a w efekcie spadek popytu kredytowego, ma kilka zalet, mimo – oczywiście – wielu minusów.

Po pierwsze, dochodzi do normalizacji zachowań zakupowych na rynku. Kupujący muszą bardziej realistycznie podchodzić do swoich decyzji i możliwości finansowych. W czasie, gdy stopy procentowe były niskie, zwłaszcza po ich obniżce do nieomal zera, nawet przeciętnie zarabiająca osoba mogła nagle pozwolić sobie na dość znaczący kredyt. W związku z tym wiele zakupów było realizowanych na wyrost, wręcz w trybie szaleństwa kupowania – być może niepotrzebnych rzeczy, w tym zbyt dużych i zbyt drogich nieruchomości – bez myślenia o ewentualnych przyszłych trudnościach gospodarczych.

Po drugie, jesteśmy ostrożniejsi, bardziej konserwatywni i przewidujący w swoich decyzjach, nie wystawiamy się na zbędne ryzyko.

Po trzecie, taka sytuacja otwiera znacznie więcej możliwości zakupowych dla osób posiadających gotówkę i poszukujących okazji do zakupu.

Kolejne: marże kredytów są obecnie niższe, a procedowanie wniosków w banku znacznie szybsze. Mamy też większy wybór ofert mieszkań – nawet gotowych lokali w nowo wybudowanych budynkach.

Obecnie kupujący ma łatwiej, ale pod warunkiem posiadania odpowiedniego finansowania, zwłaszcza wkładu własnego.

Obecnie kupujący ma łatwiej, ale pod warunkiem posiadania odpowiedniego finansowania, zwłaszcza wkładu własnego. Widać zresztą w statystykach, jak i relacjach deweloperów, że coraz większy jest udział kupujących z niewielkimi kredytami – po 100, 200 czy 300 tys. PLN, które często stanowią mniej niż 50% wartości nieruchomości. Takie kredyty są uzupełniane wysokim wkładem własnym pochodzącym np. ze sprzedaży innej nieruchomości.

Czy szaleństwo zakupowe jest dobre dla rynku?

Choć na krótszą metę wydaje się, że szaleństwo zakupowe ma same zalety, to na dłuższą prowadzi nieomal zawsze do bolesnej korekty i bessy – co potwierdza ekonomia i historia rynków finansowych oraz nieruchomościowych, a zwłaszcza psychologia inwestorów. Hasła „taniej już było” czy „dana rzecz nigdy nie tanieje” lub wreszcie syndrom FOMO (fear of missing out – przyp. red.), czyli strach przed nieskorzystaniem ze wzrostu rynku, prowadzą do coraz mniej racjonalnych decyzji zakupowych, także na rynku nieruchomości.

Decyzje te powodują nadmierny wzrost cen nieruchomości (klienci myślą: „Mogę zapłacić więcej, skoro za moment będzie jeszcze drożej”), jak i kosztów ich budowy – skoro popyt jest nadmierny, to drożeją grunty, materiały budowlane, robocizna. Podejmowane są nieracjonalne decyzje, mówi się nawet o „klątwie wieżowców”, czyli zjawisku, kiedy superwysokościowce powstają głównie tuż przed recesją. Wszystko to jest najczęściej finansowane tanim kredytem. Dopóki „gra muzyka”, to szaleństwo trwa i wiele osób z niego korzysta.

A kiedy muzyka przestaje grać?

Wszystko to ma swój kres – łagodna polityka pieniężna prędzej czy później prowadzi do przegrzania gospodarki i inflacji, a w konsekwencji do konieczności podwyżki stóp procentowych. Gdy nagle finansowanie staje się drogie i niedostępne, „wraca grawitacja”, jak to określa Warren Buffet. I wówczas często osoby, które nieświadomie poddały się szaleństwu zakupowemu w jego końcowej fazie, stają się najbardziej poszkodowane.

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.