Polski rynek mieszkaniowy znajduje się w punkcie zwrotnym. Po dekadach nadrabiania deficytu ilościowego wchodzimy w fazę, w której o powodzeniu inwestycji decyduje jakość, funkcjonalność oraz integracja z tkanką miejską. Wyniki raportu Living 2040, przygotowanego przez agencję Open Format we współpracy ze Skanska Residential oraz Nieruchomosci-online.pl, wyraźnie wskazują, że przyszły zysk dewelopera będzie pochodną nie maksymalnego zagęszczenia zabudowy, lecz zdolności do stworzenia kompletnego ekosystemu do życia.

CZYTAJ RAPORT LIVING 2040

Od produktu do usługi – mieszkanie jako baza logistyczna

W perspektywie 2040 roku wartość lokalu będzie definiowana przez jego funkcję. Obserwujemy fundamentalne przesunięcie od aspiracyjnego myślenia o „posiadaniu” w stronę pragmatycznego podejścia do „użytkowania” przestrzeni. Dla współczesnego klienta dom to przede wszystkim baza logistyczna, która ma ułatwiać codzienne funkcjonowanie w szybkim tempie.

Ważne dla planowania nowych projektów staje się wdrożenie idei miasta 15-minutowego, gdzie praca, edukacja, usługi i zieleń są dostępne w zasięgu krótkiego spaceru lub przejazdu rowerem. W polskich realiach ten model szybciej przyjmuje się w metropoliach, gdzie bliskość transportu publicznego i usług staje się ważniejsza niż sam metraż.

Infrastruktura, która sprzedaje, czyli czego naprawdę chcą lokatorzy?

Dane z badań rzucają nowe światło na priorytety nabywców w zakresie części wspólnych i udogodnień osiedlowych. Projektując inwestycje z myślą o roku 2040, deweloperzy powinni planować przestrzenie pod konkretne funkcje społeczne i usługowe:

• sklep spożywczy (51%) – absolutny priorytet w otoczeniu budynku;
• basen osiedlowy (39%) i siłownia (33%) – funkcje sportowe przestają być domeną segmentu premium, stając się elementem standardu wpływającym na dobrostan;
• wspólne ogrody (30%) i strefy rekreacji (32%) – przestrzenie sprzyjające budowaniu relacji sąsiedzkich, które zdaniem badanych zwiększają poczucie bezpieczeństwa i przynależności.

Współczesne osiedla muszą oferować infrastrukturę umożliwiającą współdzielenie – od paczkomatów (42%) po strefy co-workingowe i wspólne pralnie, które pozwalają efektywniej zarządzać mniejszą powierzchnią samego mieszkania.

Projektowanie uniwersalne to inwestycja odporna na demografię

Jednym z najsilniejszych trendów jest starzenie się społeczeństwa – prognozuje się, że do 2050 r. osoby w wieku senioralnym będą stanowić 40% populacji Polski. To potężne wyzwanie, ale i szansa biznesowa. Dostosowanie budynków do potrzeb mieszkańców w różnym wieku i o różnym poziomie sprawności przestaje być opcją, a staje się rynkową koniecznością.

Ideę projektowania uniwersalnego już od 10 lat w swoich inwestycjach wdraża deweloper Skanska. – Jako pierwsi w Polsce zaczęliśmy certyfikować nasze budynki w standardzie „Obiekt bez barier”. To podejście, które uwzględnia potrzeby bardzo różnych użytkowników: osób z niepełnosprawnościami, seniorów, rodziców z wózkami czy dzieci oczekujących wygodnej, intuicyjnej przestrzeni. Dzięki temu powstają budynki ergonomiczne, elastyczne i przygotowane na zmieniające się potrzeby w całym cyklu życia – mówi Agnieszka Karwala ze Skanska Residential. Polskie przepisy określają pewne minimum wymagań, które trzeba wdrożyć, by spełnić wymogi formalne. Jednak, by rzeczywiście dostosować inwestycje do potrzeb każdego mieszkańca, trzeba wypracować nowe standardy.

– Dlatego tak dużą rolę odgrywają inicjatywy eksperckie oraz współpraca z organizacjami, które od lat wyznaczają wyższe standardy – jak Fundacja Integracja. Współpracujemy z nimi od dawna, korzystając z ich wiedzy i doświadczenia, a certyfikację budynków w standardzie „Obiekt bez barier” traktujemy bardzo poważnie – dodaje Agnieszka Karwala.

Projektowanie uniwersalne należy uwzględnić już na etapie koncepcji architektonicznej. Dostępność musi dotyczyć całej przestrzeni, części wspólnych i mieszkań, dla każdego użytkownika bez względu na jego sprawność. To rozwiązania dla osób z niepełnosprawnościami, seniorów, rodziców z dziećmi, niewidomych i niedowidzących, między innymi:

• bezprogowe przejścia oraz szerokie ciągi komunikacyjne i drzwi,
• oznaczenia w alfabecie Braille’a,
• windy i odpowiednio zaprojektowane pochylnie,
• intuicyjne systemy domofonowe i ergonomiczna mała architektura,
• zdolność lokali do adaptacji – mieszkanie powinno mieć potencjał do wprowadzania zmian i dopasowania do potrzeb użytkownika na różnych etapach jego życia.

Wyciągnąć wnioski i budować przewagę

Raport Living 2040 pozwala wyciągnąć wniosek, że sukces komercyjny w najbliższej dekadzie osiągną te projekty, które zintegrują zrównoważony transport, efektywność energetyczną (BMS) oraz bogaty program usługowy. Przyszłość to nie „więcej mieszkań”, lecz „lepsze mieszkania” w lokalizacjach, które oferują czas – najcenniejszą walutę współczesnego mieszkańca.

Z perspektywy biznesowej, inwestycja zaprojektowana jako funkcjonalne „mikromiasto” nie tylko przyciąga klientów indywidualnych, ale również staje się łakomym kąskiem dla inwestorów instytucjonalnych (Private Rented Sector). Profesjonalni operatorzy najmu poszukują obiektów o wysokich standardach ESG, które oferują stabilność zarządzania energią i długofalową wartość dla najemców.

– Przykład PFR Nieruchomości pokazuje, że najem instytucjonalny w Polsce przestaje być rozwiązaniem przejściowym i coraz częściej staje się elementem dojrzałej strategii życiowej. Średni wiek najemcy na poziomie 45 lat jest dowodem na to, że PRS odpowiada na potrzeby szerokiego spektrum społeczeństwa, a jego dalszy rozwój będzie napędzany nie tylko przez młode pokolenia, lecz także przez osoby z ustabilizowaną sytuacją zawodową i rodzinną – komentuje Elżbieta Chmiel z PFR Nieruchomości S.A.

CZYTAJ RAPORT LIVING 2040

Monika Burzyńska-Myć - Specjalistka marketingu i projektowania graficznego. W Nieruchomosci-online.pl realizuje projekty B2B skierowane do rynku pierwotnego w obszarze Customer Experience, rozwoju produktu i komunikacji marketingowej.