Nieruchomosci-online.pl - Tu zaczyna się dom tu zaczyna się dom

Koniec boomu w mieszkaniówce?

Maciej Jurgielewicz
Komentarze

W raporcie PKO BP o znamiennym tytule “Rynek mieszkaniowy 4q21: Boom się kończy” znajdujemy szereg danych i wniosków, z których wynika, że rynek mieszkaniowy najgorętszy okres ma już za sobą. Nie oznacza to jednak, że analitycy spodziewają się zapaści - najprawdopodobniej w nadchodzących miesiącach nadal będziemy mieli do czynienia ze wzrostem cen, tyle że jego tempo mocno wyhamuje. W scenariuszu bazowym analitycy PKO BP zakładają roczny wzrost cen mieszkań na poziomie około 5%.

Na osłabienie koniunktury największy wpływ będą miały rosnące stopy procentowe. Eksperci PKO BP spodziewają się, że cykl podwyżek zatrzyma się na pułapie 2-2,5%. Jednocześnie, mimo zacieśniania polityki pieniężnej, tąpnięcie cen w obecnych warunkach wydaje się mało prawdopodobne, ze względu na niską dostępność działek oraz rosnące koszty deweloperów. Szacuje się, że stawki kosztorysowe wzrosły o 6,6-12,7% r/r w 3q21 i spodziewane są dalsze wzrosty, chociaż tutaj sytuację może kompletnie zmienić ewentualne spowolnienie gospodarcze.

wykres liniowy pokazujący wzrost cen metra kwadratowego mieszkania

W 3 kwartale 2021 roku wzrosty cen mieszkań w głównych aglomeracjach nadal były rekordowe i wyniosły średnio 14% r/r. Lekkie osłabienie trendu zanotowano w mniejszych miastach wojewódzkich - tam dynamika zmniejszyła się z 16% r/r w 2q21 do ok. 11% r/r. Za to jednoznacznie pozytywne sygnały w 3q21 płynęły z rynku wynajmu, gdzie w końcu odnotowano zdecydowany wzrost stawek. Niemniej jednak nie odbudowały one jeszcze pandemicznych strat i wciąż są niższe niż na początku 2020 roku.

Wykres liniowy pokazujący zmiany stawek wynajmu mieszkań

W III kwartale 2021 relacja między stopami procentowymi a inflacją nadal jeszcze sprawiała, że zakup nieruchomości był dobrą inwestycją, chociaż trzeba było już pogodzić się z niższą rentownością. Dzięki temu banki udzieliły bardzo dużej liczby kredytów, przy czym wciąż rosła średnia wartość przeciętnej pożyczki - licząc do października, ponad połowa klientów zadłużyła się na kwotę większą niż 350 tysięcy złotych, z czego 27,5% przekroczyło próg pół miliona złotych.

Wykres liniowy pokazujący zmiany w wolumenie udzielanych kredytów

Mimo coraz większej akcji kredytowej, dostępność mieszkań (liczba metrów do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) zaczęła się obniżać. Ta tendencja nie musi być długotrwała, ponieważ bezrobocie wciąż spada, a wynagrodzenia rosną, więc pozycja pracownika na rynku pracy systematycznie się poprawia. W dobrym stanie jest również polska gospodarka - analitycy PKO BP spodziewają się, że wzrost PKB w 2022 roku co prawda zwolni, jednak nadal będzie to zadowalająca wartość 4,6% rocznie (w 2021 5,3%).

Deweloperzy zanotowali spadek sprzedaży w ujęciu kwartał do kwartału. Wystąpił on równocześnie z 13% spadkiem liczby lokali wprowadzanych do oferty, można więc uznać, że koniunktura została zdławiona niedostateczną podażą. Mimo tych trudności inwestorzy zdają się pozytywnie oceniać perspektywy, ponieważ rosła różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach oraz liczba pozwoleń na budowę. Koreluje to z pozytywną oceną sytuacji przez pośredników w obrocie nieruchomościami, co widoczne jest w odczycie INPON za 3q21.

Wykres liniowy koniunktury w budownictwie

Analitycy PKO BP wskazują następujące czynniki hamujące wzrost cen mieszkań w 2022:

  • kolejne podwyżki stóp procentowych, przekładające się na wzrost ceny kredytu;
  • prawdopodobne zaostrzanie polityki kredytowej banków;
  • pogorszenie dostępności mieszkań przy szybszym wzroście cen mieszkań niż dochodów ludności;
  • duży portfel mieszkań w budowie z terminem oddania do użytku w 2022 i później.

 


Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Maciej Jurgielewicz

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z firmą NNV zarządzającą portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.

Zobacz także

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij