Nieruchomość posiadać można albo na podstawie prawa własności, albo na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Warto zwracać na to uwagę przy zakupie mieszkania, ponieważ między tymi formami własności występują pewne różnice.

Prawo własności jest jednym z podstawowych praw wynikających z kodeksu cywilnego. Na jego podstawie określonemu podmiotowi przysługują prawa do rzeczy, w tym również do nieruchomości. Prawo własności oraz sfera uprawnień właściciela z tego tytułu nie mogą być naruszane przez inne osoby. Uprawnienia przysługujące właścicielowi zgodnie z ustawą brzmią następująco:

„w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

Definicja prawa własności sprowadza się więc do dwóch podstawowych uprawnień – do korzystania z rzeczy i do rozporządzania nią. Jest to prawo zbywalne, podlega dziedziczeniu i może być przedmiotem egzekucji. Mieszkania własnościowe mogą znajdować się pod zarządem spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty, mogą być również mieszkaniami bezczynszowymi. W pierwszym przypadku właściciel zobowiązany jest do regularnego opłacania czynszu na poczet dostarczania wody, ciepła, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci, czy funduszu remontowego. W drugim przypadku wraz z właścicielami innych lokali kwestie te musi zorganizować i opłacić we własnym zakresie.

Prawo własności do nieruchomości

Prawo własności ma pewne ograniczenia, ramy, poza które nie może wykraczać. Należą do nich:

• przepisy prawa,
• zasady współżycia społecznego,
• społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.

W stosunku do prawa własności nieruchomości, ograniczenia ustawowe mogą wynikać np. z prawa administracyjnego, budowlanego, czy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dowiedz się więcej: Własność lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu natomiast jest ograniczonym prawem rzeczowym i jedną z form korzystania z lokali spółdzielczych. Uregulowane jest w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Na jego podstawie podmiot uprawniony może korzystać z lokalu oraz rozporządzać swoim prawem, np. lokal wynająć. Do tego nie jest potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej, jednak już w przypadku woli zmiany przeznaczenia lokalu, np. w lokal użytkowy, taka zgoda jest niezbędna. Podobnie jak prawo własności spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, dziedzicznym i podlega egzekucji. Prawo do korzystania z lokalu mają członkowie spółdzielni, należy więc wejść w poczet jej członków. Od 2017 roku jest to obligatoryjne. Właściciel tego prawa zobowiązany jest do wnoszenia do spółdzielni regularnych opłat na poczet wkładu budowlanego, czynszu i innych opłat ujętych w statucie spółdzielni.

Dowiedz się więcej: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 

Między obiema formami korzystania z lokalu istnieją pewne różnice. W przypadku własności lokalu stajemy się też właścicielem części wspólnych, takich jak klatka schodowa czy trawnik przed blokiem. Nabywamy również prawo własności części działki znajdującej się pod budynkiem. W przypadku prawa spółdzielczego, właścicielem działki i części wspólnych jest spółdzielnia.

Dla lokali stanowiących odrębną nieruchomość, czyli lokali własnościowych, musi być założona księga wieczysta. Zawiera ona informacje o samej nieruchomości, ale również o jej właścicielu, ewentualnych prawach do nieruchomości osób trzecich, np. hipotece, służebności, oraz o toczącej się egzekucji z nieruchomości. Jest to źródło informacji o nieruchomości szczególnie istotne przy jej sprzedaży. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie wymaga utworzenia księgi, chyba że chcemy ustanowić na nim hipotekę pod zabezpieczenie kredytu. W przypadku sprzedaży takiego prawa źródłem informacji o nim będzie spółdzielnia, która wystawi zaświadczenie o przysługującym prawie i ewentualnych obciążeniach na swoją rzecz.

W obu przypadkach dysponowanie lokalem wygląda tak samo. Właściciel ma prawo do przeprowadzania remontów, wynajmowania go, darowania, czy sprzedaży. Lokal własnościowy uzyskać można w drodze kupna lub przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawo do lokalu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu natomiast nabywa się w drodze przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, nabycia go w drodze zakupu, na podstawie umowy ze spółdzielnią mieszkaniową o wybudowanie, albo nabywając ekspektatywę.

Koszty utrzymania nie zależą raczej od rodzaju prawa, a od innych czynników, takich jak wielkość lokalu, wiek i stan techniczny budynku. W przypadku mieszkań własnościowych z reguły są one zrzeszone we wspólnotę mieszkaniową, która zarządza całym budynkiem, albo kompleksem budynków położonych na jednej działce. Zarządzanie może być również powierzone firmie zewnętrznej. Wysokość miesięcznych opłat jest ustalana w drodze uchwał podejmowanych przez członków wspólnoty, czyli właścicieli poszczególnych lokali.

Lokale spółdzielcze zarządzane są przez spółdzielnie, a wysokość opłat ustalana jest przez zarząd. Będąc członkiem spółdzielni, trzeba ich wysokość zaakceptować. W spółdzielni jednak w ramach miesięcznego czynszu nie opłaca się wyłącznie wody i ogrzewania, ale również często cały zastęp administracji, zarząd, księgowych, czy dział kadr.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.