Syn chce sprzedać działkę, która została mu po śmierci ojca. W księdze wieczystej jednak jako właściciel nadal widnieje dziadek, który zmarł 40 lat temu. Okazuje się, że ojciec nigdy nie przeprowadził postępowania spadkowego. Co zrobić, gdy działka po dziadku jest wciąż „na dziadka”?

***

Każdy z nas zna historie o domach, mieszkaniach czy działkach, które po śmierci bliskich zamiast bezpieczeństwa przynoszą długie sądowe batalie, rodzinne konflikty i notarialne przepychanki. Bo choć wydaje się, że „spadek to spadek”, w praktyce każda nieruchomość ma swoją historię – czasem sięgającą kilku pokoleń wstecz.

W cyklu „Dziedziczenie nieruchomości” na przykładach z życia pokazuję, co naprawdę dzieje się, gdy nieruchomość staje się przedmiotem spadku.

***

Czy aktualny wpis w księdze wieczystej blokuje sprzedaż?

Nie, aktualny wpis w księdze wieczystej nie blokuje sprzedaży. Możliwa jest sprzedaż nieruchomości przez właściciela, który nie jest jeszcze ujawniony w księdze wieczystej. Ale aby do tej sprzedaży doszło, konieczne jest wykazanie we właściwy sposób przejścia prawa własności z dziadka na syna, a następnie na jego wnuka.

Co prawda, wpisy w księdze wieczystej winny odzwierciedlać ciąg następstw prawnych osoba po osobie, ale istnieje w tym względzie także wyjątek. Art. 34 ustawy o księgach wieczystych stanowi bowiem, że wpis może nastąpić, gdy osoba, której prawo ma być wpisem dotknięte, jest lub zostaje jednocześnie wpisana do księgi wieczystej jako uprawniona. Jednakże do ujawnienia właściciela wystarcza, aby następstwo prawne po osobie wpisanej jako właściciel zostało wykazane odpowiednimi dokumentami. Tym samym dopuszczalne jest wpisanie do księgi wieczystej aktualnego właściciela, który nabył własność od właściciela nieujawnionego w księdze wieczystej, a więc wpisanie osoby niebędącej bezpośrednim następcą prawnym osoby ujawnionej w księdze wieczystej jako właściciel (zob. SN w postanowieniu z 2.03.2023 r., II CSKP 1093/22).

Aby do sprzedaży doszło trzeba jednak wykazać następstwo prawne, a więc w pierwszej kolejności „uporządkować spadek”.

Co to znaczy „uporządkować spadek”? Kiedy potrzebne są dwa postępowania?

W tej konkretnej sytuacji należy przeprowadzić postępowanie spadkowe po dziadku, a także po ojcu. Można to zrobić jak najbardziej w jednym postępowaniu, o ile tylko sąd spadku będzie ten sam. Wyjaśnię w tym miejscu, że sądem spadku jest z reguły sąd ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy, a jeżeli jego miejsca zwykłego pobytu w Polsce nie da się ustalić, sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część. W braku powyższych podstaw sądem spadku jest sąd rejonowy dla m.st. Warszawy.

Drugą opcją jest notarialne poświadczenie dziedziczenia, z tym tylko, że nie jest to możliwe wówczas, gdy spadkodawca zmarł przed dniem 1 lipca 1984 r.

Co grozi, gdy próbujemy sprzedać nieruchomość bez uregulowania jej sytuacji prawnej?

Po pierwsze, wydaje się, że przy obecnej świadomości prawnej, wątpliwe jest, aby ktoś w ogóle chciał nabyć nieruchomość, w sytuacji gdy w dziale II księgi wieczystej widnieje inny właściciel, a zbywca nie wykaże odpowiednimi dokumentami następstwa prawnego.

Co więcej, przeniesienie własności wymaga formy aktu notarialnego. Rola notariusza jest tu nie do przecenienia, ponieważ on nie tylko spisuje treść oświadczeń stron, ale ma również obowiązek przestrzegania prawa. Obowiązkiem notariusza jest czuwanie, czy dokonywana przez strony czynność prawna nie pozostaje w sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa. Notariusz widząc, że następstwo prawne nie jest wykazane, na pewno odmówi dokonania czynności notarialnej.

Od czego zacząć i jak wyprostować sprawę krok po kroku (sąd, notariusz, księga wieczysta)?

Jeżeli wspomniany syn zdecyduje się przed sprzedażą najpierw uaktualnić wpisy, to powinien w pierwszej kolejności przeprowadzić postępowanie spadkowe w sądzie ( alternatywnym sposobem jest sporządzenie poświadczenia dziedziczenia przez notariusza), a następnie złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej. Do sprzedaży wystarczające będzie jednak stwierdzenie nabycia spadku po dziadku i po ojcu oraz przedstawienie do aktu notarialnego kompletu dokumentów.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą, który zaoferuje ekspercką poradę dopasowaną do twoich potrzeb i indywidualnej sytuacji: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Katarzyna Siwiec - Radca prawny i doradca podatkowy, właścicielka kancelarii prawnej, pełnomocnik procesowy przed sądami administracyjnymi, powszechnymi i sądem polubownym przy KIG w Warszawie. Autorka kilkudziesięciu publikacji z zakresu nieruchomości, w tym książek dotyczących najmu, przekształcenia spółek, współautorka książek z zakresu podatków, autorka e-booka „Sprawozdawczość ESG”. Ekspert w poradniach prawno-podatkowych Legalis księgowość kadry biznes i Legalis Administracja oraz PortalFK.pl