House flipping w Polsce

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Kupić tanio, sprzedać drogo? To marzenie każdego inwestora. Jedną z możliwości jest house flipping, czyli zakup mieszkania do remontu, jego szybka renowacja i późniejsza sprzedaż z zyskiem. Dowiedz się, na czym to polega i na co warto zwrócić uwagę.

Czym jest house flipping?

House flipping, inaczej flipping nieruchomości (nazwa nie ma jeszcze dokładnego polskiego odpowiednika; pochodzi od angielskiego słowa to flip, które oznacza „pstrykać palcami”, „podrzucać”, „przerzucać”) to coraz popularniejszy sposób zarabiania na nieruchomościach. Polega on na wyszukiwaniu i kupnie nieruchomości (mieszkań lub domów) w złym stanie technicznym, wymagających renowacji lub generalnego remontu, a więc po cenie niższej niż rynkowa, następnie ich modernizowaniu, remontowaniu, ewentualnej regulacji stanu prawnego i szybkiej odsprzedaży z zyskiem innym inwestorom lub osobom kupującym na własne potrzeby.

House flipping za oceanem

House flipping wywodzi się z USA i jest dość często spotykany na tamtejszym rynku nieruchomości. Popularną formą flippingu mieszkań bądź domów jest tam tzw. rehabbing (dosł. „przywracanie do zdrowia”, „rehabilitacja”), czyli właśnie to, co najczęściej jest rozumiane pod pojęciem „house flipping”. Jest to zakup mieszkania lub domu w złym stanie, a następnie przywracanie do standardu umożliwiającego dalsze użytkowanie. Proces ten jest dość pracochłonny i wymaga dużej dbałości o szczegóły, ale w ten sposób można osiągnąć największy zysk.

Istnieje jeszcze wholesaling (obrót hurtowy), który polega na zakupie nieruchomości znacznie poniżej ceny rynkowej, a następnie ich sprzedaży innemu inwestorowi, również w niskiej cenie, ale z pewnym zyskiem. Dopiero ten kolejny inwestor zajmuje się odnawianiem nieruchomości i ich dalszą sprzedażą.

House flipping w Polsce

Odkąd oprocentowanie lokat bankowych jest na rekordowo niskim poziomie, inwestorzy poszukują rozwiązań alternatywnych. Dobrym pomysłem na zainwestowanie kapitału jest właśnie zakup nieruchomości. To rozwiązanie generujące zyski nie tylko pod kątem wynajmu, ale również ewentualnej późniejszej sprzedaży. Sytuacja na rynku nieruchomości temu sprzyja, gdyż ceny mieszkań nadal rosną. Oczywiście kupowana nieruchomość powinna być w atrakcyjnej cenie i posiadać potencjał.

W Polsce największym zainteresowaniem kupujących cieszą się lokale w średnim przedziale cenowym, w dobrym standardzie i nie wymagające ponoszenia dodatkowych nakładów. Z reguły sprzedający przeprowadzają remont zanim wystawią ofertę sprzedaży mieszkania, aby jeszcze podnieść jego wartość. Z kolei lokale wymagające remontu są z reguły dużo tańsze, przez co zakup mieszkania w kiepskim stanie, a następnie jego odnowienie może się naprawdę opłacić. Remont, nawet w dość podstawowym zakresie, znacznie podnosi wartość nieruchomości, a tym samym w krótkim czasie zwiększa zysk z późniejszej sprzedaży.

W największych polskich miastach, czyli m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie, Łodzi czy Gdańsku oferty lokali wymagających remontu stanowią mały odsetek spośród wszystkich ofert mieszkań na sprzedaż (średnio ok. 2-4%). Aby więc kupić mieszkanie nadające się do flippingu, trzeba spędzić dużo czasu na przeglądaniu ofert i poszukiwaniu okazji. Ponieważ w naszym kraju rośnie grupa osób, które kupują stare i zniszczone nieruchomości, by po gruntownym remoncie zyskownie je sprzedać, jest coraz większa konkurencja wśród kupujących.

Etapy inwestycji

1. Poszukiwania i wybór nieruchomości

Jeśli dysponujemy funduszami, pierwszym krokiem jest wyszukanie odpowiedniego mieszkania, w złym stanie technicznym lub niższym standardzie. Wbrew pozorom to najtrudniejszy etap inwestycji, może on bowiem zaważyć na opłacalności całego przedsięwzięcia. Kluczowe są trzy kwestie – niska cena, potencjał lokalu i dobre rozeznanie. Jak wspomnieliśmy, na rynku nieruchomości takich mieszkań jest niewiele, więc trzeba stale polować na okazje.

2. Zakup mieszkania

Następnie należy kupić mieszkanie w jak najkorzystniejszej cenie. Przydadzą się tutaj umiejętności negocjacji, dzięki którym można jeszcze obniżyć cenę transakcyjną w stosunku do ofertowej. Zdarzają się właściciele, którzy nie mają czasu ani funduszy, by inwestować w stare, zniszczone mieszkanie (np. odziedziczone po kimś), nie planują sami z niego korzystać, a jednocześnie chętnie pozbyliby się kłopotu w postaci comiesięcznych opłat i konieczności kontrolowania stanu lokalu, w którym na co dzień nie przebywają. Takie osoby mogą być skłonne do sprzedaży mieszkania po znacznie obniżonej cenie, byle do transakcji doszło jak najszybciej.

3. Remont i urządzanie

Kolejnym krokiem jest remont mieszkania. Zakres prac remontowych będzie uzależniony od stanu mieszkania. Najczęściej trzeba wymienić instalację elektryczną czy gazową, otynkować i poprawić wygląd ścian czy sufitów, a także ułożyć nowe panele bądź terakotę. Wartość nieruchomości zyskuje dzięki dbałości o szczegóły najważniejsze dla potencjalnych klientów, takie jak ściany, podłogi, okna, drzwi.

Istotne jest także podniesienie standardu dwóch pomieszczeń, na które kupujący najczęściej zwracają uwagę, które są najdroższe w urządzeniu i wyposażeniu: łazienki i kuchni. Jednak mimo wysokich kosztów warto wykonać te prace, gdyż znacznie podwyższają wartość inwestycji. Mieszkanie zazwyczaj wykańcza się do stanu „pod klucz”, by kupujący od razu mógł wnieść swoje rzeczy i mieszkać.

Jak urządzić mieszkanie, by szybko się sprzedało?

Można szybko sprzedać mieszkanie nie tylko dzięki samemu remontowi, lecz także zastosowaniu zasad home stagingu. Home staging to takie przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, by prezentowała się ona jak najatrakcyjniej dla kupującego. Dlatego na etapie remontu warto pomyśleć, jak urządzić wnętrze w sposób jak najbardziej uniwersalny i neutralny, by miało szansę spodobać się każdemu. Mieszkania na sprzedaż to nie miejsce na popis naszej kreatywności czy nietypowego gustu ani też na kierowanie się aktualną modą.

Dlatego najlepiej pomalować ściany na jasne kolory, a na podłodze położyć panele lub płytki przyzwoitej jakości, ale ze średniej półki cenowej. Wyposażenie łazienki i kuchni też powinno być jak najbardziej uniwersalne i neutralne (czyli nie np. czarne płytki czy fronty szafek z industrialnej blachy – stawiamy na bezpieczną klasykę). Jeśli decydujemy się na umeblowanie (np. pod kątem inwestycji na wynajem), dość dobrym rozwiązaniem wydają się meble o prostych, ponadczasowych formach, jasne lub w kolorach drewna, np. w stylu skandynawskim.

Ile można na tym zarobić?

Eksperci oceniają, że na jednym „flipie” można liczyć na zysk od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych (standardowo ok. 20 tysięcy, choć zdarzają się transakcje, gdzie udaje się zyskać nawet 60 proc. wyjściowej ceny mieszkania).

Na stopę zwrotu z inwestycji wpływa wiele czynników. Zależy to m.in. od lokalizacji mieszkania – dużo bardziej intratne są nieruchomości w popularnych dzielnicach aglomeracji niż na obrzeżach małych miast. Najlepiej jest kupić mieszkanie w miejscu dobrze skomunikowanym, blisko ważnych obiektów w mieście, z dobrym dojazdem do uczelni i miejsc pracy (biurowców, fabryk itp.).

Duże znaczenie ma potencjał samej nieruchomości. Jest on zwykle duży w przypadku mieszkań w kamienicach. Przede wszystkim kamienice mają doskonałą lokalizację, w dzielnicach centralnych i staromiejskich, gdzie przeważnie nie ma już wolnych gruntów, więc nie powstają nowe budynki. Poza tym takie mieszkania są zwykle wysokie i przestrzenne, więc dają duże pole do popisu, jeśli chodzi o urządzanie wnętrz. W kamienicach też nieraz zachowały się elementy wyposażenia rzadko spotykane we współczesnych mieszkaniach (kominki, drewniane podłogi, malowidła na ścianach itp.), które po umiejętnej renowacji mogą prezentować się bardzo efektownie. Podniszczony lokal w kamienicy można nawet przeobrazić w luksusowy apartament, który na rynku nieruchomości osiągnie zawrotną cenę. Zakup mieszkania tego rodzaju może więc okazać się bardzo zyskowny, choć wiąże się też ze znacznym ryzykiem (np. dużym prawdopodobieństwem ukrytych wad). Oczywiście renowacja lokalu w kierunku standardu premium wymaga więcej pracy i nakładów finansowych, więc wykracza już poza zakres flippingu mieszkań, który z założenia ma przebiegać szybko. Duży potencjał mają też lokale o parametrach najbardziej poszukiwanych przez najemców – o typowym rozkładzie, niezbyt dużym metrażu (do ok. 50 mkw.), najchętniej dwupokojowe. Sprzedaż mieszkania tego typu może się okazać najbardziej zyskowna, gdy trafimy na inwestora poszukującego lokali pod wynajem.

Liczą się również umiejętności inwestora, m.in. sprawne negocjowanie ceny zakupu, samodzielne (przynajmniej częściowo) przeprowadzenie remontu mieszkania, trafne oszacowanie kosztów remontu, czas jego trwania, a także czas, po którym uda się sprzedać mieszkanie już odnowione.

Czy flipping nieruchomości to działalność gospodarcza?

Działalność gospodarcza to z definicji działania prowadzone we własnym imieniu i na własne ryzyko, mające cel zarobkowy i charakter ciągły. Te dwa pierwsze kryteria są spełnione w przypadku jakiegokolwiek handlu nieruchomościami. Kwestią dyskusyjną może tu być natomiast ciągłość. Jeśli sprzedajemy po kilka, a nawet więcej mieszkań rocznie, może to być uznane przez sąd za działania powtarzalne, a więc wymagające zarejestrowania działalności gospodarczej. Specjaliści zalecają tu założenie spółki, gdyż jest to najkorzystniejsze pod względem podatkowym.

Natomiast jeśli mamy do czynienia z jednorazowym zakupem mieszkania i jego odsprzedażą (na próbę, by przetestować, czy flipping jest dla nas), kryteria działalności gospodarczej nie są uznawane za spełnione.

Czy to rozwiązanie dla każdego? Na co uważać?

House flipping może się wydawać bardzo atrakcyjną formą zdobywania kapitału i budowania niezależności finansowej. Jednak to, czy osiągniemy sukces, zależy od naszej sytuacji wyjściowej, a przede wszystkim wiedzy, doświadczenia i możliwości finansowania. Poza tym specyfika polskiego rynku nieruchomości sprawia, że ryzyko jest większe niż np. w USA.

1. Dla kogo jest house flipping?

Największą barierą jest konieczność posiadania funduszy, dzięki którym można kupić pierwsze mieszkanie do flippingu, choćby małe i tanie. Dlatego flipping nieruchomości może być sposobem na życie dla osób dysponujących już pewnym kapitałem w gotówce, który chciałyby z zyskiem zainwestować. W Polsce takich osób nie ma wiele, a ceny nieruchomości są bardzo wysokie w stosunku do przeciętnych zarobków. Zakup mieszkania na kredyt też jest pewnym rozwiązaniem, ale trzeba mieć zdolność kredytową, a formalności w bankach wydłużają cały proces. Sprzedaż mieszkania już obciążonego hipoteką również trwa dłużej i wymaga odpowiedniej procedury. Inną opcją jest pozyskanie inwestora, który zapewnia środki, dzięki którym można kupić mieszkanie na start, my przeprowadzamy transakcje zakupu i sprzedaży nieruchomości, a później dzielimy się zyskami ze wspomnianym inwestorem.

Flipping mieszkań jest polecany przede wszystkim osobom dobrze zorientowanym na rynku nieruchomości i mającym już pewne doświadczenie w remontach i sprzedaży mieszkań. W starych blokach czy kamienicach bardzo często ukrywają się wady, które mogą sprawić, że inwestycja będzie całkowicie nieopłacalna ze względu na wysoki koszt ich usunięcia. Z tego też powodu wybór nieruchomości w celu flippingu wymaga od inwestorów wielkiej staranności i dużej ostrożności. Utrudnieniem są też niewielkie jeszcze zasoby wiedzy dotyczącej tego sposobu zarabiania, gdyż na polskim rynku nieruchomości jest on wciąż nowy.

2. Bariery i pułapki

Łowcy okazji muszą być wyjątkowo ostrożni. Ze względu na stan budownictwa w naszym kraju częstą przeszkodą, którą napotykają poszukiwacze „flipów”, może być m.in. bardzo zły stan techniczny budynku, w którym znajduje się potencjalne mieszkanie. Mieszkania wymagające generalnego remontu są najczęściej zlokalizowane w starych, zniszczonych blokach lub kamienicach, mających lata świetności za sobą. Nawet jeśli remont mieszkania uda się przeprowadzić z powodzeniem, to taki zniszczony budynek może mieć negatywy wpływ na postrzeganie odnowionego lokalu przez potencjalnych klientów.

Pewnym utrudnieniem może być także nieprzewidywalność tej formy zarobkowania. Nie jest ona stała i pewna, gdyż nie można liczyć na to, że będziemy regularnie znajdowali odpowiednie lokale i sprzedawali je z zyskiem, jeszcze zanim pieniądze z poprzedniej sprzedaży mieszkania się skończą. Dlatego flipping mieszkań na początku nie sprawdza się jako jedyne bądź główne źródło dochodu, a jedynie jako sposób na dodatkowe pieniądze – przynajmniej do czasu, gdy uda nam się zebrać większą kwotę, którą będzie można przeznaczyć na inną inwestycję, np. zakup mieszkania pod wynajem.

Chociaż może to być przedsięwzięcie ryzykowne, dla doświadczonych graczy na rynku nieruchomości może być bardzo opłacalne. Z tego powodu flipping mieszkań cieszy się w Polsce coraz większym zainteresowaniem.

Dodaj komentarz

Komentarze:

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Zespół Nieruchomosci-online.pl - portal umożliwia dodanie oraz promocję ogłoszeń biurom nieruchomości, deweloperom oraz osobom prywatnym. Znajduje się w ścisłej czołówce polskich serwisów ogłoszeń z rynku nieruchomości, oferując poszukującym pół miliona aktualnych ofert z rynku pierwotnego i wtórnego.

Zobacz także

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij