Zaloguj się
Wnioski wynikające z raportu “Fundamenty Przyszłości” nie napawają optymizmem. Dokument został opracowany przez firmę 4CF The Futures Literacy Company na zlecenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich oraz Skanska Residential Development Poland i porusza kwestie perspektyw rozwoju miast naszego kraju. Analiza ma pomóc w planowaniu inwestycji i działań społecznych w perspektywie najbliższych 4 lat, czyli do 2027 roku. W jej tworzenie byli zaangażowani m.in. deweloperzy, specjaliści działający na rynku nieruchomości, ekonomiści i analitycy perspektywiczni. Dzięki temu udało się scharakteryzować aktualne potrzeby i trendy sektora nieruchomości oraz stworzyć scenariusze rozwoju.
Kryzys energetyczny
Ponieważ perspektywy na najbliższe 5 lat nie rysują się optymistycznie, scenariusze przedstawione w analizie skupiają się na aktualnych problemach, takich jak wzrost cen energii. To właśnie on, zdaniem specjalistów, sprawi, że w 2027 kwestie związane z ekologią będą dla deweloperów bardzo ważne. Konsumenci, kupcy i najemcy oczekują dziś w swoim otoczeniu rozwiązań pozwalających na skuteczne oszczędzanie prądu.
Specjaliści w raporcie zauważają efekty wdrożenia programu Europejski Zielony Ład. Jego celem jest ograniczenie emisji gazów cieplarnianych do 2030 o 55% względem poziomu z 1990. Składają się na to działania w obrębie polityki klimatycznej, podatkowej, transportowej i energetycznej. Dla rynku nieruchomości oznacza to postęp technologiczny w dziedzinie budownictwa efektywnego energetycznie. W praktyce zabudowa wysokiej jakości energetycznej będzie też bardziej przystępna cenowo. Rosnące koszty mediów mobilizują do ograniczenia zużycia wody i energii w budynkach. Pomocne okazuje się zastosowanie systemów OZE, zdalne zarządzanie mediami czy termomodernizacja istniejącej już starszej zabudowy.
Ale postawa proekologiczna to nie tylko wysoka efektywność energetyczna. Coraz popularniejsze stają się materiały budowlane odnawialne lub takie, które nadają się do recyklingu. Już na etapie projektu budynku można też zadbać o uodpornienie go na skutki zmian klimatu. Dofinansowanie na tego typu działania coraz częściej można otrzymać ze środków publicznych. Więcej o ekologicznych aspektach mieszkaniówki dowiesz się tutaj: "Obciążenia ekologiczne generowane przez budownictwo mieszkaniowe".
Skutki zapaści gospodarczej
Według prognoz w latach 2023 - 2024 będziemy borykać się ze wzrostem bezrobocia. W tym czasie liczba pracowników sektora budownictwa może spaść nawet o 40%. Główne przesłanki ku temu to rosnące koszty budowy. Kryzys może być tym bardziej dotkliwy, że potrzeby mieszkaniowe w naszym regionie będą rosły. Znaczący napływ ludności do miast może pogłębić problemy związane z niedoborem mieszkań. Z sytuacją tą zmagamy się już w 2022, a spadek inwestycji deweloperskich nie wróży szybkiej poprawy.
W raporcie znajdujemy zdanie: „Do 2030 r. 250 milionów ludzi w Afryce doświadczy braku wody, co może przełożyć się na migrację ok. 700 milionów ludzi”. Znaczna część z nich trafi z pewnością do gęsto zaludnionej Europy. Jak zareagują na to krajowe rynki nieruchomości?
Jak rozwiązać problem niedoboru mieszkań i gruntów?
Sytuacja na rynku mieszkaniowym wymusza działania regulacyjne i reformy, które będą przeciwdziałać spekulacjom w branży. Oto fragment analizy, który o tym mówi:
“Sytuacja zmusiła władze do podjęcia stanowczych i wielokierunkowych działań i reform. Przede wszystkim uchwaliły one nowe regulacje podatkowe, m.in. wprowadzenie dodatkowych opłat dla funduszy inwestycyjnych hurtowo kupujących mieszkania, podatek transakcyjny i opodatkowanie właścicieli dysponujących co najmniej pięcioma mieszkaniami pod wynajem, co ograniczyło spekulacyjne zakupy nieruchomości. Władza centralna i samorządowa zwiększyły również dostępność działek inwestycyjnych.”
Uwolnienie gruntów i przekształcenie części zasobów działek miejskich pod budowlane jest w tym scenariuszu impulsem dla inwestorów. W najbliższych latach mogą oni dodatkowi korzystać z uproszczonych procedur dotyczących pozwolenia na budowę. Jest to wyzwanie dla samorządów, które mogą w ciągu kilku najbliższych lat wprowadzić bardziej restrykcyjną politykę planistyczną. Dzięki temu mają szansę lepiej poradzić sobie z napływem ludności i nowymi inwestycjami mieszkaniowymi.
Aby zapewnić wysoką jakość życia w szybko rozrastających się miastach, deweloperzy muszą przestrzegać zasad koncepcji miasta 15-minutowego. Oznacza to, że przyszłość będzie wymagała od nich więcej niż budowy wygodnych i nowoczesnych mieszkań. Będą musieli tworzyć przemyślane osiedla, które gwarantują mieszkańcom dotarcie w kwadrans do sklepu, biura, szkoły czy lekarza. Projektowanie przyjaznej i różnorodnej przestrzeni oraz infrastruktury wokół zabudowy to jedno z wyzwań, jakie stoją przed branżą deweloperską. Nowoczesne projekty miast odchodzą dziś od budowy strefowej. W zamian starają się zapewnić mieszkańcom każdej dzielnicy szybki dostęp do potrzebnych na co dzień miejsc.
Analitycy przewidują, że w 2027 deweloperzy staną przed wyzwaniem, jakim jest pogodzenie interesów mieszkańców miast, którzy różnią się od siebie kulturowo i ekonomicznie. Jednym z tych interesów jest dostęp do mieszkań. Sytuację utrudniają dodatkowo kryzys ekonomiczny i coraz gorsze warunki środowiskowe. Wszystko to sprawia, że rozwiązanie problemów w branży mieszkaniowej wymaga szybkich zmian nie tylko prawnych. Potrzeba też ponownego zdefiniowania roli państwa w zapewnieniu mieszkania obywatelowi. Zdaniem analityków za kilka lat coraz więcej będzie mówić się o partnerstwie publiczno-prywatnym w sektorze mieszkań.
Podczas analizy aktualnych problemów specjaliści próbowali odpowiedzieć na szereg pytań związanych z wyzwaniami, przed którymi stoi rynek nieruchomości. Jedno z nich dotyczyło potrzeb mieszkaniowych ludności, która w najbliższych latach napłynie do miast. Specjaliści prognozują, że rynki lokalne poradzą sobie z zaspokojeniem podwyższonych potrzeb mieszkalnych. Stanie się tak pod warunkiem, że sprawnie wdrożone zostaną regulacje prawne dotyczące np. uwolnienia gruntów.
Jednak nakładające się na siebie kryzysy: ekonomiczny, energetyczny, ekologiczny i mieszkaniowy z pewnością utrudniają imigrantom integrację z nowym środowiskiem. Trudne warunki pogłębiają też różnice między mieszkańcami miast.
Na napływie nowej ludności z pewnością skorzystają miasta średniej wielkości i tereny, które do tej pory zmagały się z problemem wyludnienia. Metropolie nadal jednak będą głównym celem migracji. To właśnie tam zarówno deweloperzy, jak i samorządy mogą spodziewać się największych wyzwań związanych z zaspokajaniem rosnących potrzeb mieszkaniowych.
Inną kwestią otwartą jest znaczenie OZE w ogólnym bilansie energetycznym. Eksperci oceniają, że mimo rosnącej popularności odnawialnych źródeł energii, w najbliższych latach nie staną się one znaczącą konkurencją dla centralnych systemów grzewczych. Kryzys energetyczny wymusza na deweloperach tworzenie budynków o wysokim standardzie energetycznym. Najbliższe lata mogą przynieść rozwój technologiczny właśnie w tym kierunku. (Dowiedz się więcej: "Perspektywy wykorzystania wodoru do ogrzewania budynków").
W podsumowaniu czytamy:
“Przyszłość to jednak nie tylko suma czynników otoczenia, którym poświęcamy w tym raporcie dużo miejsca. Ogromną rolę mają do odegrania działania deweloperów, samorządu terytorialnego i dostawców technologii.”
Ich najważniejsze wspólne cele to m.in. zapewnienie dopływu nowych technologii, które pozwolą tworzyć tańsze budynki o wysokim standardzie energetycznym lub efektywnie odnawiać istniejącą zabudowę. Inne wyzwanie to podaż gruntów niezbędnych pod nowe inwestycje. Obejmuje to również nadanie nowych funkcji starej infrastrukturze miejskiej. Pozytywnym trendem może być wprowadzenie w życie na małą skalę projektów brownfield (wykorzystanie nieruchomości infrastruktury przemysłowej, w tym gruntów).
Zdaniem ekspertów pracujących nad raportem niezwykle ważne jest wytyczenie dróg rozwoju, które pozwolą zachować obecną jakość życia w miastach lub ją podwyższyć. Uda się to tylko dzięki planowaniu przestrzeni miejskiej i modernizowaniu istniejącej zabudowy. Dostęp do infrastruktury staje się coraz większym wyzwaniem dla architektów szybko rozrastających się miast. Stąd prognoza, że w najbliższych latach wspomniana wcześniej koncepcja miasta 15-minutowego będzie zyskiwała na popularności.
Artykuł powstał na podstawie: "Fundamenty przyszłości. Średnioterminowe perspektywy zmian na rynku nieruchomości w polskich miastach. Raport foresightowy", Polski Związek Firm Deweloperskich
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.
