Jaka sytuacja panuje w sektorze bankowym po I kw. 2022? Czy mamy już załamanie rynku kredytowego po gwałtownych podwyżkach stóp proc.? Jak długo stopy będą jeszcze rosły? Czy Polacy będą spłacać swoje hipoteki, i co może wpłynąć na spadek cen nieruchomości?

Na te pytania odpowiada dr Jacek Furga – doktor ekonomii, ekspert rynku finansowania nieruchomości, prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o. przy Związku Banków Polskich, odpowiedzialny za rozwój Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON).

Rozmowa odbyła się podczas spotkania online pt. „Nastroje w branży nieruchomości w I kw. 2022 r. Analizy i prognozy” zorganizowanego przez portal Nieruchomosci-online.pl w dniu 26.04.2022 r.

Obejrzyj nagranie 20-minutowej rozmowy z ekspertem

Jaka jest przyszłość rynku kredytowego? Do kiedy stopy procentowe będą rosły i jaki to będzie miało wpływ na rynek nieruchomości?

– W mojej ocenie, można oczekiwać jeszcze 2-3 decyzji Rady Polityki Pieniężnej, chociaż nie wiem, czy w cyklach miesięcznych, czy może odłożonych w czasie. Te reakcje nastąpią, co widzimy po nadal rosnącej inflacji. Myślę, że czeka nas okres co najmniej półtora roku z wysokimi stopami procentowymi. Potem wszystko będzie zależało od tego, co się będzie działo w Ukrainie, a także u nas w kraju pod względem politycznym – mówi Jacek Furga, prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.

Ekonomista zwraca uwagę na pierwsze reakcje banków, które są już zauważalne.

– Podniesienie podstawowych stóp procentowych z 0,1 proc. do 4,5 proc. oznacza wzrost kosztów obsługi kredytu o 440 punktów bazowych (wypowiedź z 26 kwietnia - red.). To już jest bardzo dużo. Jeśli do tego uwzględnimy, że WIBOR – będący jednym ze składników ceny kredytu hipotecznego – także będzie wyższy, to ten wzrost wyniósł nie 440 pb., tylko 570. Wzrost jest więc olbrzymi. Pierwsze ruchy wykonały już banki, ponieważ niektóre zaczęły w ostatnich tygodniach obniżać marże dla nowych kredytów. Bankom zależy na tym, żeby akcja kredytowa się nie załamała – mówi ekspert CPBiI. – Niestety, takiego ruchu nie wykonała Komisja Nadzoru Finansowego, która zupełnie niespodziewanie i nie w tym momencie co trzeba, wprowadziła nową rekomendację S, żeby do analizy zdolności kredytowej dodać bufor bezpieczeństwa wynoszący 5 pp. To już szaleństwo. WIBOR na poziomie 5,7-6 proc. oraz 5 proc. buforu (plus marża banku – red.) oznacza, że musimy badać zdolność dla kredytu, który miałby kosztować około 12 proc. Mało kto będzie w stanie spełnić takie oczekiwania.

Zdaniem doktora Furgi, mówienie o załamaniu rynku kredytowego jest jednak przedwczesne.

– Myślę, że nie powinniśmy tak mówić, ponieważ musielibyśmy zdefiniować, czym jest katastrofa w akcji kredytowej. Zmienność akcji w ostatnich pięciu latach była spora. Jak popatrzymy na rok 2019 i 2021, to mamy wzrost z poziomu 190 tys. umów kredytowych rocznie do 256 tys. I teraz pytanie: czy jeśli teraz zejdziemy z wysokiego poziomu 256 tys. umów do 190-195 tys., to będzie załamanie rynku? Uważam, że nie. Jako centrum AMRON ustaliliśmy poziom organicznego poziomu akcji kredytowej. Z analiz prowadzanych przez kilkanaście lat wynika, że niezależnie od tego, czy polski rząd oferuje taki czy inny program mieszkaniowy, zawsze znajdowaliśmy chętnych do nabycia mieszkań. Był to poziom około 180 tys. umów rocznie, przy różnych poziomach stóp procentowych i inflacji. A przypomnę, że stopy procentowe przez lata nie były tak niskie, jak jeszcze pół roku temu – mówi ekonomista.

Obejrzyj całe nagranie z rozmowy

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie.