Niemal co trzeci kredytobiorca w Polsce przeznacza na ratę kredytu od 41 do 60% swojego domowego budżetu. W przypadku 7% kredyt na nieruchomość pochłania od 61 do 80% budżetu. A 5% Polaków oddaje na kredyt ponad 80% dochodu. Jeśli jesteś wśród osób, dla których kredyt hipoteczny miał być drogą do własnego mieszkania i stabilizacji, a stał się źródłem finansowego stresu, sprawdź, co możesz z tym zrobić.

Dane z badania „To my. Polacy o nieruchomościach – III kwartał 2025” przygotowywanego cyklicznie przez Nieruchomosci-online.pl brzmią jak ostrzeżenie: dla wielu Polaków kredyt hipoteczny to już nie inwestycja w stabilną przyszłość, ale finansowy kaganiec. Dlatego warto wiedzieć, co można zrobić i po jakie narzędzia sięgnąć, kiedy rata kredytu zaczyna niepokojąco rosnąć.

Ile to jest „bezpiecznie”?

Eksperci finansowi często mówią o granicy 30% dochodu netto – tyle maksymalnie powinna pochłaniać rata kredytu w domowym budżecie. Dlaczego? Ponieważ pozostawia to wystarczającą część pieniędzy na codzienne wydatki: jedzenie, rachunki, transport, edukację dzieci, ubezpieczenia czy oszczędności.

Jeśli rata przekracza ten próg, może doprowadzić do „napiętego budżetu”. Każda niespodziewana sytuacja – wzrost cen, naprawa samochodu, choroba – może spowodować, że zabraknie środków na podstawowe potrzeby. W praktyce oznacza to życie „od raty do raty”, bez komfortu finansowego i poczucia bezpieczeństwa.

– Banki w Polsce liczą tzw. wskaźnik DTI (debt-to-income), czyli stosunek rat kredytowych do dochodu netto gospodarstwa domowego. Zgodnie z rekomendacjami KNF rata nie powinna przekraczać 40% dochodu netto u osób zarabiających poniżej średniej krajowej i 50% u osób z wyższymi dochodami; w przypadku bardzo wysokich dochodów mogą to być jeszcze nieco wyższe proporcje. W praktyce oznacza to, że przy dochodzie 8 000 zł miesięcznie bank zaakceptuje ratę nawet rzędu 3200–4000 zł – ostrzega Piotr Ochnio, ekspert kredytów hipotecznych ANG Odpowiedzialne finanse, autor kanału na YouTubie „Słowo o Biznesie” oraz autor bloga na stronie profesjonalnefinanse.pl.

– Z punktu widzenia finansów osobistych eksperci radzą jednak ostrożniej – najlepiej, aby rata nie zajmowała więcej niż 25–30% budżetu domowego. Taki poziom pozwala uniknąć napięć finansowych i zostawić przestrzeń na oszczędności oraz nieprzewidziane wydatki, a z doświadczenia i historii wiemy, że takie nieprzewidziane wydatki mogą pojawiać się często i naprawdę nagle – dodaje Piotr Ochnio.

Dlaczego tak wielu Polaków płaci za dużo?

Jak to możliwe, że aż tylu kredytobiorców przeznacza na raty połowę albo i więcej dochodów? Powodów jest kilka:

• kredyty zaciągane przy niskich stopach procentowych, które po podwyżkach mocno podrożały,
• zbyt optymistyczne planowanie budżetu („jakoś damy radę”),
• brak bufora finansowego na nieprzewidziane sytuacje,
• wysokie ceny nieruchomości, które zmusiły wielu do zadłużania się „pod korek”.

– Najczęstszym powodem był i jest, niestety, wzrost stóp procentowych, a co za tym idzie — wzrost rat kredytu. W 2022 r. ponad 90% kredytów było opartych na oprocentowaniu zmiennym. To była tykająca bomba zegarowa – podsumowuje Piotr Ochnio. – Co się wydarzyło? Styczeń 2021: ok. 0,21%, praktycznie zero, bo stopy NBP były rekordowo niskie po pandemii, listopad-grudzień 2022: ok. 7,60% — sytuacja w Ukrainie uruchomiła skokowy wzrost stóp procentowych (ponad 7,3 punktu procentowego w mniej niż rok), w efekcie rata kredytu wzrosła nawet dwukrotnie. Oczywiście zdarzają się też inne sytuacje, jak utrata dobrze płatnej posady czy rozstanie z partnerem, wskutek czego do dyspozycji zostaje nam znacznie mniej dochodu i tym samym rata kredytu stanowi większą jego część, ale głównym winowajcą jest tu WIBOR i kredyty oparte na oprocentowaniu zmiennym – wylicza Piotr Ochnio.

Co zrobić, gdy rata zaczyna dławić budżet?

Jeśli już dziś czujesz, że kredyt zaczyna cię przerastać, nie zostawiaj sprawy samej sobie. Masz kilka możliwych ruchów.

4 sposoby na obniżenie raty rekomendowane przez Piotra Ochnio:

• Refinansowanie kredytu – przeniesienie go do innego banku na korzystniejszych warunkach (np. niższa marża, niższa rata, dłuższy okres spłaty). To wciąż bardzo rzadkie zjawisko, a rata po takim ruchu może być nawet kilkadziesiąt procent niższa. Oczywiście trzeba dobrze to policzyć, ale każdy powinien się temu przyjrzeć.
• Fundusz Wsparcia Kredytobiorców – program BGK dla osób w trudnej sytuacji; pozwala uzyskać dopłatę do rat nawet przez 40 miesięcy, a część wsparcia może zostać umorzona. To jeszcze mniej popularne rozwiązanie, a dla tych, którzy mogą z niego skorzystać, jest jeszcze bardziej „opłacalne”.
  Dane z badań wskazują, że z tego wsparcia mogłoby skorzystać na pewno 12% kredytobiorców, a nie wiemy, jak wielu jeszcze jest w grupie, gdzie rata stanowi 40–60%, bo może się okazać, że wytchnienie finansowe dzięki temu rozwiązaniu może poczuć nawet setki tysięcy Polaków — kredytobiorców.
• Renegocjacja warunków z bankiem – np. czasowe wydłużenie okresu kredytowania lub karencja w spłacie kapitału, wakacje kredytowe itp. Dla osób, które nie kwalifikują się na powyższe rozwiązania, są też inne, ale aby któreś z nich zastosować, trzeba przede wszystkim co jakiś czas przeanalizować umowę oraz zmieniającą się sytuację na polskim rynku. Ta będzie zmieniać się dynamicznie, bo coraz częściej słyszymy o nowych regulacjach KNF, o pozwach WIBOR (tu byłbym ostrożny) oraz o wielu innych…
• Budowanie poduszki bezpieczeństwa – nawet niewielkie oszczędności odłożone regularnie mogą odciążyć budżet w kryzysie.

Jak realnie ocenić zdolność, mając na uwadze własny komfort finansowy?

Jeśli dopiero marzysz o własnym mieszkaniu i planujesz kredyt, pamiętaj: bank policzy twoją zdolność, ale to nie oznacza, że rata będzie dla ciebie komfortowa. Bank patrzy na tabelki i wskaźniki – ty musisz spojrzeć na własne życie i potrzeby.

– Najważniejsze jest, aby nie sugerować się wyłącznie decyzją banku, bo to, że instytucja „dopuści” ratę na poziomie 40–50% dochodu, nie znaczy, że to będzie komfortowe – mówi Piotr Ochnio i radzi:

• Przyjmij własną zasadę, że rata nie powinna przekraczać 25–30% Twojego budżetu domowego.
• Policz, ile zostanie Ci „na życie” po opłaceniu wszystkich kosztów stałych i nowej raty — to jest Twój realny dochód rozporządzalny.
• Uwzględnij ryzyko, że stopy procentowe mogą wzrosnąć, a rata powiększyć się nawet o kilkaset złotych.
• Zawsze odkładaj część dochodu na poduszkę finansową — minimum 3–6 miesięcy wydatków.
• Dobrze zastanów się nad wyborem pomiędzy oprocentowaniem zmiennym a oprocentowaniem stałym. Kredyt hipoteczny to nie hazard i czasami nawet dopłata do „pewności” stabilnej raty może okazać się dobrym pomysłem. Przekonali się o tym wszyscy, którzy nie zdążyli „zablokować” oprocentowania w 2022 r. Szczególnie że powstają nowe rozwiązania, wprowadzające dodatkowe bezpieczeństwo. Zanim posłuchasz rad większości, sprawdź.

Sprawdź, jaką masz zdolność kredytową

 
Piotr Ochnio
Ekspert kredytów hipotecznych ANG Odpowiedzialne finanse, który od lat pomaga klientom zrozumieć zawiłości finansowania zakupu nieruchomości. Prowadzi kanał YouTube „Słowo o Biznesie”, gdzie omawia tematy związane z kredytami hipotecznymi, nawykami finansowymi oraz nieruchomościami. Jest także autorem bloga na stronie profesjonalnefinanse.pl, gdzie dzieli się wiedzą i praktycznymi wskazówkami dotyczącymi finansowania i zakupu mieszkań.

Dominika Studniak - Od 2010 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Realizuje projekty związane z administrowaniem portalami internetowymi i ich optymalizacją, copywritingiem i content marketingiem. Redaktor naczelna bloga Nieruchomosci-online.pl. Redaktor prowadząca e-magazynu „ESTATE”.