Mieszkanie z rynku wtórnego – na co zwrócić uwagę?

Zespół Nieruchomosci-online.pl

fot.: Waldemarus/bigstockphoto.com

Mieszkania z rynku wtórnego cieszą się sporą popularnością w naszym kraju – według danych GUS i Eurostatu transakcje na rynku wtórnym wciąż stanowią większość. Na co uważać przy zakupie takiego mieszkania, jak wygląda procedura kupna i na jakie dodatkowe koszty trzeba się przygotować? Przedstawiamy kilka porad.

Za wyborem starszych mieszkań przemawia ich dobra lokalizacja, gdyż zwykle znajdują się one w miejscach, w których już nic nowego się nie buduje, a infrastruktura jest rozwinięta. Takie mieszkania są też szybciej dostępne – nie trzeba czekać, aż budowa zostanie ukończona. Nieraz nawet można pominąć etap remontu i meblowania, gdyż zdarzają się mieszkania w bardzo dobrym stanie i już urządzone – wystarczy się wprowadzić. Rynek wtórny daje też większe możliwości negocjacji cen. Jednak gdy planujemy zakup używanego mieszkania, musimy to dobrze rozważyć, by dokonać właściwego wyboru i uniknąć kłopotów.

1. Jakie mieszkanie wybrać?

Podobnie jak w przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym, należy najpierw określić, na jakie mieszkanie nas stać. Jeśli nie mamy środków na sfinansowanie zakupu w całości, potrzebne będzie sprawdzenie zdolności kredytowej. Wtedy będziemy wiedzieli, w jakim zakresie cenowym możemy szukać mieszkania i w jakim stopniu możemy pogodzić ograniczenia finansowe z naszymi oczekiwaniami i potrzebami. Zwróćmy tu uwagę na koszty dodatkowe, które w przypadku rynku wtórnego są wyższe niż w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera – zwłaszcza jeśli korzystamy z usług pośrednika.

Flynt/bigstockphoto.com

Należy się zastanowić, w jakim budynku powinno się znajdować interesujące nas mieszkanie. Mamy tu zwykle do wyboru kamienice (przedwojenne lub powojenne) lub bloki mieszkalne budowane w starszych technologiach (z wielkiej płyty), lub nowsze, kilku- bądź kilkunastoletnie. Kolejne ważne kryteria wyboru to lokalizacja oraz opłaty za eksploatację.

Kamienica

Jednym z plusów kamienic jest ich dobre położenie – w ścisłym centrum bądź w dzielnicach staromiejskich, blisko najważniejszych instytucji i atrakcji miasta, gdzie nowe budynki już z reguły nie powstają.

Kolejną zaletą jest przestrzeń i zwykle spory metraż. Wnętrza w kamienicach są wysokie i dają duże możliwości aranżacyjne. Czasem można w nich znaleźć niepowtarzalne detale – rzeźbienia, sztukaterie, ozdobne kafle czy drewniane parkiety. Okna są duże i zapewniają mnóstwo światła. Ściany są zwykle grube (z cegły) i dźwiękoszczelne. Wyjątkiem są sytuacje, gdy mieszkanie powstało z podziału dużego, przedwojennego lokalu na mniejsze. Zdarzają się wtedy cienkie ścianki działowe, przez które wszystko słychać od sąsiadów.

Minusem jest konieczność poniesienia sporych nakładów finansowych, gdyż mieszkania w kamienicach bywają zaniedbane. Można trafić na okazje cenowe, ale czasem koszty remontu wynoszą niemal drugie tyle, co cena mieszkania. Jeśli jednak zainwestujemy w remont, może to bardzo podwyższyć wartość lokalu.

Musimy się też dowiedzieć, czy obiekt nie znajduje się pod opieką konserwatora zabytków, gdyż wówczas remont będzie bardziej kosztowny i trzeba będzie go prowadzić według określonych wytycznych, by nie ingerować w historyczny wygląd budynku. Należy też zwrócić uwagę na stan obiektu i części wspólnych. Jeśli pozostawia on wiele do życzenia, a wspólnota nie kwapi się do remontu, cena mieszkania może z czasem maleć, a korzystanie z budynku stanie się uciążliwe ze względu na zużycie jego elementów i możliwość awarii.

Wielka płyta

Mieszkania w blokach z wielkiej płyty są nadal bardzo popularne, m.in. ze względu na ceny i dostępność. Technologia ta ma wiele wad – nieszczelne płyty, słaba izolacja cieplna i akustyczna, cienkie ściany, nieraz małe metraże. Zdarzają się przestarzałe instalacje elektryczne, niedopasowane do współczesnego zapotrzebowania na prąd. W niektórych budynkach problemem są zsypy na śmieci, będące źródłem przykrych zapachów. Nie bez znaczenia jest też fakt, że bloki z wielkiej płyty są zwykle mało atrakcyjne wizualnie. Na starszych osiedlach przewidziano też niewiele miejsc do parkowania, gdyż nie spodziewano się takiej liczby samochodów, jak w czasach obecnych. Jednak w ciągu ostatnich lat część tych minusów udało się wyeliminować – wiele budynków ocieplono i zmodernizowano, wymieniono w nich instalacje oraz wyremontowano części wspólne.

Plusy osiedli z wielkiej płyty to korzystna lokalizacja, dobry dostęp do infrastruktury i nieraz lepsze rozplanowanie budynków niż na nowych osiedlach. Poza tym zwróćmy uwagę, że budynki z wielkiej płyty różnią się jakością i sposobem wykonania. Obiekty powstałe w latach 60. i na początku lat 70. były budowane w systemach zamkniętych. Płyty użyte do ich budowy są nieszczelne na złączach, a ich izolacyjność termiczna jest niska. Nie dają one także możliwości przeróbki mieszkań, gdyż każda ściana jest nośna. Natomiast mieszkania w budynkach powstałych później, w systemach otwartych, są zwykle bardziej urozmaicone pod względem metrażu i dają większe możliwości wprowadzania zmian, a ich ściany są bardziej szczelne.

Nowe technologie

Pojęcie to jest dość szerokie, gdyż obejmuje budynki powstałe w ciągu ostatnich dwudziestu kilku lat, odkąd wycofano się z budownictwa wielkopłytowego. Mogą to być więc zarówno bloki z lat 90., jak i kilkuletnie apartamentowce.

Lokale w takich budynkach są zwykle wolne od wad mieszkań starszych. Zapewniają lepszą izolację cieplną i akustyczną. Instalacje oraz okna i drzwi wejściowe też przeważnie są nowego typu, więc jest szansa, że długo nie będą wymagały wymiany. Jeśli mamy szczęście, możemy trafić na lokal urządzony całkiem niedawno, do którego można się od razu wprowadzić i którego nie trzeba będzie remontować przez lata – o ile oczywiście wystrój pasuje do naszych upodobań. W prestiżowych apartamentowcach są nieraz dostępne mieszkania z drugiej ręki, całkowicie wykończone w wysokim standardzie.

Wady nowszych mieszkań z rynku wtórnego bywają podobne jak w przypadku mieszkań od dewelopera. Lokalizacja może być gorsza, np. na obrzeżach miasta z długim dojazdem do centrum. Osiedla budowane w ostatnich latach bywają też nie najlepiej rozplanowane, a budynki położone dość blisko siebie ze względu na oszczędność miejsca. Jednak, jak wspomnieliśmy powyżej, pojęcie nowej technologii jest szerokie, więc wszystko zależy od konkretnej inwestycji.

Lokalizacja

Jeśli chodzi o lokalizację mieszkania, zwróćmy uwagę, co jest dla nas szczególnie ważne ze względu na naszą sytuację życiową i preferencje, np. odległość od centrum bądź innych istotnych dla nas punktów miasta; dostępność komunikacyjna; atrakcyjność otoczenia i obecność terenów zielonych; dostępność infrastruktury – sklepów, punktów usługowych itp. Sprawdźmy też, czy w otoczeniu nie ma czynników uciążliwych, takich jak ruchliwe ulice, zakłady przemysłowe itp. Weźmy tu pod uwagę, że nawet jeśli nie istnieją one obecnie, mogą zostać wybudowane w przyszłości – dlatego warto się przyjrzeć miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego.

Istotne jest też położenie mieszkania w budynku – piętro, widok z okien, usytuowanie względem stron świata. Mieszkania na górnych piętrach zapewniają lepsze widoki, ale z drugiej strony są trudniej dostępne (zwłaszcza w budynkach bez windy) i mogą się nadmiernie nagrzewać. Z kolei lokale na parterze są łatwo dostępne i czasem mają dodatkową atrakcję w postaci przynależnego ogródka, ale są bardziej narażone na włamania. Mieszkania zlokalizowane po stronie południowo-zachodniej są bardziej słoneczne.

Czynszowe czy bezczynszowe?

Oferty mieszkań bezczynszowych wydają się atrakcyjne, gdyż łatwo wyjść z założenia, że takie mieszkanie oznacza oszczędność kilkuset złotych miesięcznie. Czy jednak koszty utrzymania są rzeczywiście tak niskie, jak mogłoby się wydawać?

Mieszkania bezczynszowe z rynku wtórnego znajdują się najczęściej w kamienicach. Budynki takie nie należą do spółdzielni i nie zatrudnia się dodatkowych osób do administrowania nimi. W związku z tym kwestia opłat za użytkowanie mieszkania jest zorganizowana inaczej niż w przypadku lokali w spółdzielniach. Mieszkańcy płacą za media, wywóz śmieci, sprzątanie, naprawy i utrzymanie części wspólnych budynków. W związku z tym koszty są zróżnicowane – w niektórych miesiącach są niskie, a w innych mogą być znaczne.

Problem zaczyna się w przypadku poważnej awarii czy konieczności większego remontu. W odróżnieniu od spółdzielni mieszkaniowych nie ma tu stałych opłat na fundusz remontowy. Dlatego, jeśli wyniknie konieczność np. odnowienia elewacji czy wymiany pokrycia dachowego, oznacza to jednorazowy duży wydatek, którym mieszkańcy muszą się podzielić między sobą. Nieraz są to kwoty rzędu kilku tysięcy złotych na osobę, więc nie wszyscy są na nie przygotowani. Może to prowadzić do konfliktów sąsiedzkich i odwlekania remontów. To z kolei powoduje stopniowe niszczenie budynku, a nawet może zaszkodzić indywidualnym mieszkaniom – np. wskutek przeciekania dachu powstają zacieki na sufitach lokali na najwyższym piętrze.

Należy również wziąć pod uwagę koszty ogrzewania. Gdy regulujemy comiesięczny czynsz, zaliczki na ogrzewanie są w nim uwzględnione i rozłożone równomiernie w ciągu roku. Po rozliczeniu sezonu grzewczego zdarzają się niedopłaty, lecz przeważnie są one niewielkie. Natomiast w przypadku lokali bezczynszowych w ciepłych miesiącach nie płacimy nic za ogrzewanie, ale gdy jest zimno, koszty są duże. To także należy uwzględnić w planowaniu budżetu. Dlatego jeśli nie mamy oszczędności, albo po prostu wolimy płacić mniejsze kwoty, a regularnie, lepiej będzie zdecydować się na mieszkanie czynszowe.

2. Uwaga na pułapki

Gdy już mamy upatrzone konkretne mieszkanie, należy zadać pytanie, dlaczego ten lokal w ogóle jest na sprzedaż. Zmiana mieszkania na większe czy też chęć przeprowadzenia się bliżej miejsca pracy nie budzi podejrzeń, że coś jest nie tak. Zmiana mieszkania na mniejsze (bo np. dorosłe dzieci się wyprowadziły, a rodzice zostali w lokalu zbyt dużym w stosunku do potrzeb) też raczej nie. Tutaj jednak sprawdźmy, jakie są faktyczne koszty utrzymania, gdyż może się okazać, że są bardzo wysokie, a właściciel woli się pozbyć lokalu, bo są one dla niego zbyt dużym obciążeniem.

Natomiast jeśli właściciel mówi o mieszkaniu w samych superlatywach, a mimo to je sprzedaje, może to sugerować, że chce on uciec od jakiegoś problemu, który przemilcza, choć oczywiście nie jest to regułą. Postarajmy się więc zbadać sytuację pod kątem sąsiedztwa, planu zagospodarowania przestrzennego czy doniesień o jakichkolwiek wadach budynku. Musimy się też upewnić, jaki jest stan prawny mieszkania i czy nie ma ono obciążeń finansowych.

Orla/bigstockphoto.com

Stan prawny

Ustalmy, czy właściciel mieszkania ma do niego pełne prawa – w tym celu poprośmy go o dokumenty, które to potwierdzają. Może to być akt notarialny sprzedaży lokalu bądź darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku czy też zaświadczenie o przydziale ze spółdzielni.

Sprawdźmy również, czy żadne osoby trzecie nie mają praw do lokalu. Zażądajmy zaświadczenia, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany. Zorientujmy się, czy nie występują służebności osobiste, czyli prawa innych osób do korzystania z mieszkania. Uważajmy szczególnie na umowę o dożywocie. Jest to umowa cywilnoprawna, na mocy której dotychczasowy właściciel mieszkania wyzbywa się go na rzecz innej osoby, która w zamian zobowiązuje się go dożywotnio utrzymywać. Jeśli nieruchomość obciążona takim prawem zostanie sprzedana, zobowiązanie względem dożywotnika przechodzi na nowego właściciela. Jeśli mieszkanie było wynajmowane, wszelkie umowy najmu muszą zostać rozwiązane, a właściciel jest zobowiązany do przedstawienia dokumentów, które to potwierdzają. Zwróćmy uwagę, że pewne prawa osób trzecich nie zawsze są wpisane do księgi wieczystej.

Obciążenia

Obciążenia hipoteczne można sprawdzić przez internet i jest to całkowicie darmowe – trzeba jedynie znać numer księgi wieczystej. Wszelkie ewentualne hipoteki są wpisane w dziale IV księgi. Zwróćmy też uwagę, ile jest hipotek i czy dotyczą tego samego zobowiązania. Tam też możemy sprawdzić, czy nie wpisano hipotek przymusowych (powstałych na podstawie orzeczenia sądu wskutek np. zaległości w płatnościach) ani postępowań komorniczych.

Właściciel mieszkania powinien też wykazać, że nie ma żadnych nieuregulowanych zobowiązań finansowych związanych z lokalem. Poprośmy o zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o niezaleganiu z czynszem bądź innymi opłatami mieszkaniowymi.

Warto też sprawdzić, czy w mieszkaniu nie jest zarejestrowana działalność gospodarcza – można to zrobić np. za pomocą baz firm. Jeśli się okaże, że jest, właściciel powinien przenieść siedzibę przedsiębiorstwa przed podpisaniem końcowego aktu notarialnego sprzedaży lokalu. Zażądajmy też zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami na rzecz urzędu skarbowego i ZUS.

Co dokładnie kupujemy?

W umowie sprzedaży powinno być precyzyjnie opisane, co jest przedmiotem sprzedaży poza samym lokalem – np. piwnica, komórka lokatorska, miejsce parkingowe lub garaż, meble, sprzęt AGD itp. W przeciwnym razie, nawet jeśli umawialiśmy się ze sprzedającym, że określone elementy mają być wliczone w cenę, może nas spotkać przykra niespodzianka, gdy się okaże, że z mieszkania usunięto zmywarkę, a z garażu korzysta ktoś inny.

3. Koszty kredytowe i transakcyjne

Gdy już wybierzemy i sprawdzimy interesujące nas mieszkanie, możemy przystąpić do formalności związanych z kupnem. Musimy być także przygotowani na to, że poza ceną mieszkania będziemy musieli ponieść dodatkowe koszty. W przypadku każdego mieszkania, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, koszty zakupu można podzielić na transakcyjne i kredytowe.

REDPIXEL.PL/bigstockphoto.com

Koszty kredytowe

Od początku 2017 r., zgodnie z rekomendacją S, obowiązuje 20-procentowy wkład własny. W przypadku, gdy nie dysponujemy wymaganą kwotą, niektóre banki oferują możliwość ubezpieczenia brakującej części. Jednak nawet przy spełnieniu tego warunku bezwzględnie wymaganym minimum jest 10% wkładu własnego.

Należy też wziąć pod uwagę, że wzięcie kredytu hipotecznego łączy się z różnymi opłatami dodatkowymi. Jest to np. opłata za wycenę nieruchomości, za ubezpieczenie lokalu od ognia i wody, a także prowizja od udzielenia kredytu. Musimy więc być przygotowani na kolejne kilka tysięcy złotych. Dokładna kwota zależy od oferty finansowej banku, od wartości mieszkania i od tego, czy musimy ubezpieczyć brakujący wkład własny.

Koszty transakcyjne

Jeśli korzystamy z usług biura nieruchomości, pobiera ono prowizję, której wysokość może być różna, ale jest to zwykle od 1,5 do 3% wartości lokalu. Kwestia, kto powinien regulować prowizję, jest sporna. Czasem praktykowane jest pobieranie prowizji od obu stron po połowie. Innym wariantem jest prowizja pobierana wyłącznie od sprzedającego. Z kolei Polska Federacja Rynku Nieruchomości propaguje zasadę, że wynagrodzenie pośrednika powinno się pobierać od tego klienta, który zgłosił sprzedaż.

Koszty transakcyjne związane z kupnem mieszkania na rynku wtórnym są wyższe niż w przypadku kupna nowego mieszkania od dewelopera. Musimy bowiem uregulować podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2% wartości nieruchomości, który przy kupnie nowych mieszkań nie obowiązuje (mieszkania deweloperskie są już obciążone podatkiem VAT wliczonym w cenę, a nie można podwójnie opodatkować tej samej transakcji). Jeśli zatem kupujemy mieszkanie warte 400 tys. zł, oznacza to koszt 8000 zł, który obciąża kupującego.

Uwaga: nie należy mylić wyżej wymienionej opłaty z podatkiem od sprzedaży mieszkania, który jest regulowany przez osobę sprzedającą. Podatek ten wynosi 19% dochodu i trzeba go zapłacić w sytuacji, gdy dojdzie do odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ta nieruchomość została nabyta lub zbudowana. Przepisy określające, w jakich sytuacjach sprzedający jest z tego podatku zwolniony, zmieniały się kilkakrotnie. Obecnie, w przypadku mieszkań nabytych bądź zbudowanych od 1 stycznia 2009 r., wyjątkiem jest tzw. ulga mieszkaniowa, czyli sytuacja, gdy pieniądze ze sprzedaży zostają przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od odpłatnego zbycia nieruchomości. Przez cele mieszkaniowe rozumie się m.in. nabycie lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego, gruntu pod budowę budynku mieszkalnego; budowę nowego budynku mieszkalnego bądź remont, rozbudowę, nadbudowę lub przebudowę istniejącego; remont, przebudowę lub rozbudowę już posiadanego lokalu mieszkalnego; adaptację lokalu bądź budynku niemieszkalnego do celów mieszkaniowych.

Ponieważ każda umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, musimy też wziąć pod uwagę opłaty notarialne. Maksymalne stawki taksy notarialnej są określone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. Są one zależne od ceny nieruchomości. W najczęściej spotykanym zakresie cenowym, między 60 000 zł a 1 000 000 zł, taksę oblicza się jako 1010 zł plus 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł. Jednak, jak wspomniano, jest to stawka maksymalna – a niektórzy notariusze oferują korzystne upusty. Przyjęło się, że w przypadku rynku wtórnego koszty notarialne pokrywa kupujący.

W przypadku lokali z rynku wtórnego zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego nie jest wymagane, lecz zalecane, choć wiąże się z dodatkowymi kosztami dla kupującego. W sytuacji, gdyby któraś ze stron zrezygnowała z zawarcia umowy ostatecznej, akt notarialny zabezpiecza prawa drugiej strony, które trudniej byłoby wyegzekwować, gdyby umowa była zawarta w innej formie.

Kolejne kilkaset złotych, które musimy zapłacić u notariusza, to koszt sporządzenia odpisów umowy. Każda rozpoczęta strona odpisu to 6 zł + 23% VAT, a umowa ma zwykle objętość od 10 do 20 stron. Takich odpisów notariusz sporządza 5 lub 6 – dla kupującego i sprzedającego, do sądu wieczystoksięgowego, do ewidencji gruntów i budynków, dla urzędu skarbowego i ewentualnie da spółdzielni mieszkaniowej, jeśli transakcja dotyczy mieszkania spółdzielczego.

Na koniec pozostają opłaty sądowe – 200 zł za wpis w księdze wieczystej potwierdzający zmianę właściciela nieruchomości, a jeśli księgi wieczystej nie było, dodatkowe 60 zł za jej założenie. W przypadku finansowania zakupu kredytem hipotecznym zapłacimy kolejne 200 zł za wpis hipoteki.

 

Dodaj komentarz

Komentarze:

Zespół Nieruchomosci-online.pl

Zespół Nieruchomosci-online.pl - portal umożliwia dodanie oraz promocję ogłoszeń biurom nieruchomości, deweloperom oraz osobom prywatnym. Znajduje się w ścisłej czołówce polskich serwisów ogłoszeń z rynku nieruchomości, oferując poszukującym pół miliona aktualnych ofert z rynku pierwotnego i wtórnego.

Zobacz także

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij