Rozliczenia w pracy pośrednika

Grzegorz Cota

Osoby pracujące w sektorze nieruchomości już od samego początku swojej kariery zawodowej muszą sprostać wielu wyzwaniom i to nie tylko tym, związanym z obsługą klientów, ale również z wyborem formy rozliczenia swojej pracy z biurem nieruchomości. Sposobów jest kilka, bardziej lub mniej oczywistych, i o tym będzie ten artykuł.

Na początku warto zaznaczyć, że większość osób zajmujących stanowisko doradcy pracuje na samej prowizji. To wymusza na właścicielach biur odpowiednie dobranie formy ich zatrudnienia. Wybierając najpopularniejsze rozwiązanie, tzn. umowę o pracę, zmuszeni są przekazywać większą część wynagrodzenia na poczet podatku dochodowego, składek oraz innych kosztów zatrudnienia. Dlatego coraz częściej właściciele biur proponują swoim pracownikom umowy cywilnoprawne lub rozliczenie w formule B2B, czyli na zasadzie samozatrudnienia.

Umowa zlecenie

Umowa zlecenie jest najprostszą formą rozliczenia pracy doradcy, obarczona jest jednak wysokimi kosztami zatrudnienia. Prawie 40% kwoty wynagrodzenia (prowizji agenta) jest na nie potrącane. Umowa ta jest rozwiązaniem, które można rozważyć jedynie na początku swojej przygody z nieruchomościami. Wraz ze zdobywaniem doświadczenia i zwiększaniem przychodów ta forma rozliczenia staje się bardzo niekorzystna.

Co niezmiernie istotne, osoba zatrudniona w oparciu o umowę zlecenie w przypadku wyrządzenia szkody pracodawcy czy osobie trzeciej odpowiada całym swoim majątkiem. Dodatkowo, jeśli w umowie nie określono czasu wypowiedzenia, to może być ona rozwiązana z dnia na dzień.

Umowa zlecenie jest bardzo rzadko proponowanym rozwiązaniem zatrudnienia. Niewiele biur nieruchomości ją dopuszcza ze względu na wysokie koszty zatrudnienia.

Samozatrudnienie

Innym rozwiązaniem, które pozwala rozliczyć pracę to formuła B2B, czyli samozatrudnienie. Polega ono na zawarciu kontraktu z biurem, dla którego chce się pracować, a następnie rozliczanie się z nim na podstawie faktur. Trzeba pamiętać, że decydując się na samozatrudnienie, musimy również wybrać jego formę.

Jednoosobowa działalność

Jednoosobowa działalność gospodarcza jest najpopularniejszą formą samozatrudnienia. Jej założenie trwa obecnie jeden dzień, choć żeby uzyskać pełne możliwości działania, tzn. uzyskać numer VAT, potrzeba około tygodnia.

Na osobie prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą ciąży szereg obowiązków względem Państwa – dwa najczęściej wymieniane to: obowiązek odprowadzania składek ZUS oraz podatku dochodowego.

Składki ZUS, które odprowadza przedsiębiorca, są niezależne od osiąganego przez niego dochodu. W 2017 roku opiewają na kwotę 1109,89 zł. Przez pierwsze dwa lata prowadzenia firmy, można korzystać ze zmniejszonej stawki preferencyjnej.

Obowiązek podatkowy realizowany jest w ramach wybranej formy opodatkowania deklarowanej przy zakładaniu działalności. Wyróżniamy następujące opcje:

  • PIT – podatek dochodowy od osób fizycznych,
  • RPE – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,
  • karta podatkowa.

Każda z tych form różni się zasadami, jakie obowiązują przy rozliczaniu przychodu.

Podatek PIT, czyli podatek dochodowy od osób fizycznych, jest najpopularniejszy i wybiera go większość osób prowadzących działalność. Odprowadzamy go od całości dochodu, pomniejszonego o poniesione koszty działania firmy. Jeżeli wybierzemy podatek PIT na zasadach ogólnych, to zapłacimy 18% (do 85 528 zł dochodu) lub 32% podatku dochodowego. Wybrać możemy również podatek PIT liniowy, w przypadku którego niezależnie od wysokości dochodu będziemy odprowadzać 19% podatku dochodowego.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i karta podatkowa są formami zarezerwowanymi dla konkretnych czynności i branż. W przypadku pośrednictwa w nieruchomościach te formy są niedostępne.

Tak, jak przy umowie zleceniu, tak i prowadząc jednoosobową działalność gospodarczą, musimy pamiętać, że wyrządzając jakąkolwiek szkodę, odpowiadamy całym swoim majątkiem.

Spółki handlowe

Spółki handlowe to prawne formy dedykowane działaniom co najmniej dwóch podmiotów. Często spółki handlowe są wykorzystywane przez przedsiębiorców do optymalizacji kosztów działalności. Niestety, wymagają dobrej znajomości przepisów, co w praktyce oznacza korzystanie z usług dobrej księgowej i ponoszenie niemałych kosztów jej pracy. Trzeba liczyć się także z kosztami wynikającymi z rejestracji spółki w Krajowym Rejestrze Sądowym, a także z opłatami za każdą wprowadzaną w spółce zmianę.

Moim zdaniem ta forma nie jest dobrym rozwiązaniem dla pojedynczego doradcy, a raczej dla właścicieli biur nieruchomości.

Inkubator przedsiębiorczości

Jednym z najbardziej korzystnych rozwiązań w przypadku samozatrudnienia jest działanie w ramach inkubatora przedsiębiorczości.

Coraz częściej praktykowanym jest działanie w ramach inkubatora przedsiębiorczości, którego usługi stanowią alternatywę dla samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

W Polsce mamy wiele inkubatorów przedsiębiorczości, ale największym z nich jest Fundacja Rozwoju Przedsiębiorczości „Twój StartUp”. Zrzesza ona ponad 2000 osób, które pod jej parasolem realizują swoje pomysły na biznes. Dzięki modelowi funkcjonowania Fundacji, każda osoba ma możliwość działania bez ponoszenia zbędnych kosztów oraz otrzymuje szerokie wsparcie kadry Fundacji.

Współdziałanie oparte jest na umowie współpracy, która zawierana jest pomiędzy zainteresowaną osobą a Fundacją. Na jej podstawie w Fundacji zostaje wyodrębniona zorganizowana część przedsiębiorstwa, w ramach której osoba realizuje swój pomysł na biznes. Nie posiada ona odrębnej osobowości prawnej do realizacji swoich celów, a wykorzystuje osobowość prawną Fundacji.

Największym plusem prowadzenia biznesu w ramach zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest fakt, że osoba, która w jej obrębie działa, w świetle polskiego prawa nie jest samodzielnym przedsiębiorcą. Oznacza to, że nie ma ona obowiązków, które na przedsiębiorcy ciążą. Dzięki temu może skupić się na realizacji i rozwijaniu swojego pomysłu na biznes, a nie na formalnościach wynikających z obowiązków ciążących na przedsiębiorcach.

Najczęściej wymieniana przeszkoda w prowadzeniu własnej firmy – obowiązek płacenia składek ZUS – przestaje być problemem. Osoba działająca w ramach Fundacji nie ma takiego obowiązku, gdyż według ustawy nie ma przesłanek, które ją do tego zobowiązują.

Ponadto to Fundacja pilnuje wszelkich terminów, odpowiada za wyliczenia podatków i ich odprowadzenie, za prawidłowość dokumentów oraz za kontrole z Urzędu Skarbowego czy ZUS.

Również podatek dochodowy, jaki płacony jest w ramach inkubatora, może być niższy, jeżeli osoba działająca w obrębie zorganizowanej części przedsiębiorstwa skorzysta z wypłaty na podstawie umowy cywilnoprawnej. W tych umowach występują tak zwane koszty uzyskania przychodu (KUP), czyli część kwoty brutto umowy, która nie jest objęta podatkiem dochodowym. W zależności od czynności, jakie osoba wykonuje, należy na rzecz podatku dochodowego odliczyć 14,4% (przy standardowych 20-procentowych KUP) lub 9% z kwoty wypłacanej (przy podwyższonych 50-procentowych KUP dla czynności objętych prawem autorskim).

Pomimo że w inkubatorach nie ma obowiązku odprowadzania składek ZUS, to osoby zainteresowane odprowadzaniem składki zdrowotnej i emerytalno-rentowej mają taką możliwość.

Co wybrać?

Niestety nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, która forma jest najlepsza. Każdy musi indywidualnie przeanalizować, co jest dla niego najważniejsze, a następnie wybrać jedną z powyższych opcji. Każda z nich ma swoje wady i zalety. W doborze do indywidualnej sytuacji doradzam i zapraszam do bezpośredniego kontaktu.

 

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Dodaj komentarz

Komentarze:

Grzegorz Cota

Grzegorz Cota - absolwent Wydziału Zarządzania na Uniwersytecie Łódzkim na kierunku analiza i zarządzanie w biznesie. Od 5 lat zaangażowany w promocję przedsiębiorczości na terenie woj. łódzkiego i wspieranie przedsiębiorców w prowadzeniu ich firm. Od dwóch lat współpracuje z biurami nieruchomości na terenie całego kraju w zakresie optymalizacji kosztów zatrudnienia.

Magazyn ESTATE

Skupiamy uwagę na nieruchomościach

Bezpłatny e-magazyn w 100% dla pośredników

Wiedza i inspiracje do wykorzystania od ręki dostarczane przez doświadczonych uczestników rynku nieruchomości z zakresu marketingu nieruchomości, sprzedaży i negocjacji, prawa i finansów oraz rozwoju osobistego.

Pobierz za darmo najnowszy numer

Dowiedz się więcej o magazynie ESTATE

Zobacz także

Dołącz do dyskusji na grupie
Nieruchomosci-online.pl
na Facebooku

Korzystaj z porad dotyczących marketingu nieruchomości.
Bądź na bieżąco!

Używamy i uzyskujemy dostęp do cookies i podobnych technologii w celach statystycznych i realizacji usług. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Więcej...

Zamknij